Comunione – Condominio - Locazione
Inflazione e legittimità del canone a scaletta nei contratti di locazione commerciale
Corte di Cassazione, Sez. 3, n. 23145 del 25 luglio 2022, Pres. Frasca, Rel. Gorgoni Parole chiave Contratto di locazione – Locazione commerciale – Canone a scaletta – Legittimità Massima: “Nei contratti di locazione commerciale, le parti hanno il potere di determinare liberamente la misura del canone, anche prevedendo un canone differenziato e crescente per frazioni successive di tempo”. Disposizioni applicate Art. 79 L. n. 392/1978 (patti contrari alla legge), art. 32 L. n. 392/1978 (aggiornamento del canone) CASO Viene concluso fra le parti un contratto di locazione commerciale. Il testo del contratto prevede un determinato canone mensile, ma stabilisce altresì che detto canone venga aumentato di anno in anno, predeterminando ex ante l’ammontare esatto dell’incremento che dovrà avvenire di…
Continua a leggere...Risarcimento del danno e quantificazione del medesimo in ipotesi di mancata realizzazione/messa a disposizione della portineria condominiale da parte del costruttore
Corte di Cassazione, Sez.II, Civile, ordinanza n.7520 dell’8 Marzo 2022, Pres. Dott.ssa Rosa Maria Di Virgilio, Relat. Dott. Luigi La Battaglia. Massima: “Il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale (e, in generale, da inadempimento di un’obbligazione, indipendentemente dalla fonte contrattuale di quest’ultima) non può che essere parametrato all’utilità che il creditore avrebbe conseguito nell’ipotesi in cui il contratto fosse stato correttamente adempiuto”. FATTO Il Condominio (OMISSIS), sito in Messina, conveniva in giudizio la società (OMISSIS) s.r.l., in quanto costruttrice del complesso edilizio nonché venditrice degli appartamenti nei quali era stato suddiviso il fabbricato, al fine di ottenerne la condanna all’esecuzione degli interventi necessari all’eliminazione dei vizi strutturali riscontrati nelle aree comuni dell’edificio e, in subordine, al risarcimento del corrispondente danno…
Continua a leggere...La realizzazione di un cappotto termico all’edificio rientra nel campo delle innovazioni ex art.1120 c.c.
Tribunale ordinario di Firenze, Sez.II, Civile, sentenza n. 1842/2022 del 16 giugno 2022, Giudice unico Dott.ssa Daniela Bonacchi Massima: “Gli interventi sulle pareti condominiali che gli attori intendono eseguire, a salvaguardia dell’immobile di loro proprietà esclusiva, devono inquadrarsi nell’ambito di applicazione dell’art. 1120 c.c., perché volti “a migliorare la salubrità degli edifici” o “per il contenimento del consumo energetico”. Ne discende che tale opera, ai sensi dell’art. 1120 co. 2 c.c., può essere deliberata, sia in prima che in secondo convocazione, con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio ed al meno la metà del valore dell’edificio”. FATTO In data 18/07/2014, i sigg. Tizio e Caio acquistavano dalla società (OMISSIS) s.r.l. un appartamento in fase di ristrutturazione, ricompreso…
Continua a leggere...In caso di mancata convocazione del condomino in assemblea l’amministratore è esente da colpa
Tribunale di Modena, 5 maggio 2021, sentenza n. 732. Massima: “E’ compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale od inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza implica l’annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge. Ne deriva che l’amministratore non è tenuto al risarcimento dei danni, individuati nelle spese processuali liquidate in favore del condomino che ha…
Continua a leggere...Uso (abuso) della facciata condominiale, alterazione della sicurezza, del decoro architettonico e del peso proporzionale di proprietà
Corte di Cassazione, seconda sezione civile, sentenza 20 febbraio 2020, n. 4439 Comunione e condominio – parti comuni dell’edificio – facciata – uso della cosa comune senza le concessioni o autorizzazioni – risarcimento del danno per il condominio – esclusione – innovazioni – maggioranze – uso della cosa comune – modificazioni del condomino per il miglior godimento della cosa comune – legittimità – sussiste -tabelle millesimali – presupposto della revisione – non sussiste. Riferimenti normativi: art. 1102 c.c. – art. 1120 c.c. – art. 1122 c.c. – art. 69 disp. att. c.c. Massima: “… qualora uno dei condòmini, senza violare i limiti di cui all’art. 1102 c.c., faccia uso della cosa comune (nella specie mediante la costruzione di un comignolo…
Continua a leggere...Regolamento di condominio, divieti ed attività di affittacamere del condomino
Tribunale di Roma, Sezione V, Civile, Sentenza del 4 gennaio 2022 n. 80; Dott. Fabio De Paolo Massima: “I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alle proprietà individuali, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti”. CASO Perdura l’interesse su un tema, già “caro all’autore del commento, che si è già occupato…
Continua a leggere...Il Condomìnio risponde dei danni subiti dal giardino di un condòmino in occasione dei lavori svolti sulle parti comuni
Cassazione civile, sez. II, ordinanza 16 luglio 2021, n. 20322. Presidente R.M. Di Virgilio – Estensore L. Abete Massima: “In tema di risarcimento danni per l’esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un’omessa vigilanza da parte del condomìnio nell’esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante del condomìnio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l’appaltatore stesso”. CASO Il condòmino Tizio è stato proprietario di un appartamento con annessa una cantina entrambi insistenti nel condomìnio nella città di…
Continua a leggere...La previsione statutaria di un obbligo di preventiva conciliazione all’interno di un regolamento non integra la fattispecie della clausola compromissoria
Corte di Cassazione, Sezione II, Ordinanza del 14 Febbraio 2022 n.4711, Presidente Dott. Felice Manna, Relatore Dott.ssa Rossana Giannaccari Massima: “La clausola del regolamento di condominio che, per i casi di contrasto tra condomini, preveda l’obbligo di esperire il tentativo di amichevole composizione della lite, non integra una clausola compromissoria, sicché da essa non può derivare alcuna preclusione all’esercizio dell’azione giudiziaria, giacché i presupposti processuali per la validità del procedimento sono stabiliti nel pubblico interesse e possono trovare il loro fondamento soltanto nella legge e non nell’autonomia privata”. CASO La controversia traeva origine dalla domanda giudiziale proposta dal Condominio (OMISSIS), sito in Monza, nei confronti dei codomini Tizia e Caio al fine di accertare l’illegittimità degli interventi, ritenuti oltretutto lesivi…
Continua a leggere...Il bene comune può essere impiegato da ciascun condomino ma entro i limiti sanciti dall’art. 1102 c.c.
Cassazione civile, sez. II, ordinanza 8.02.2022 n. 3890. Presidente R. M. Di Virgilio – Estensore L. Abete Massima: “In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., è consentita al condomino la più ampia utilizzazione di un bene comune, ai fini della sistemazione di impianti diretti a soddisfare le esigenze di servizi indispensabili per il godimento di una propria unità immobiliare insistente nell’edificio condominiale, purché sia rispettata la proprietà esclusiva degli altri condomini e non sia violata la rispettiva sfera di facoltà e di diritti (Nel caso di specie, la Suprema Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso proposto da un condomino, ritenendo incensurabile la sentenza impugnata con la quale il giudice d’appello aveva integralmente riformato la decisione…
Continua a leggere...Nulla la deliberazione assembleare di nomina dell’amministratore se non indichi specificatamente il compenso spettante per la sua attività
Corte di Cassazione, Sez. VI-2, Ordinanza 22 aprile 2022 n. 12927, Pres. Dott. Luigi Giovanni Lombardo, Rel. Dott. Antonio Scarpa. Massima: “Agli effetti dell’art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”. FATTO In data 20 marzo 2019, la condomina (OMISSIS) s.r.l. impugnava ai sensi dell’art.1137 c.c. le deliberazioni…
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