Proprietà e diritti reali
Check-in online e problemi di legittimità – Parte 2: profili civilistici, sicurezza in condominio
[…continua] Check-in online nell’ospitalità in condominio Dal punto di vista squisitamente civilistico, l’ostacolo all’utilizzo di sistemi automatizzati per gli ingressi di inquilini e ospiti nelle case private e nelle strutture ricettive non alberghiere tramite check-in e check-out (anche detto remote check-in, self check-in o, più comunemente check-in online) è rappresentato dal contesto condominiale. Si tratta di case, per lo più appartamenti ma talvolta anche villette in contesti di super-condominio, spesso locate per brevi periodi o riorganizzate come case-vacanza (CAV) ove la digitalizzazione delle operazioni di check-in e dei check-out sta diventando la “nuova normalità”. Le norme che rilevano in questi contesti però tutelano interessi giuridici contrapposti. Da un lato, la quiete e alla sicurezza dei condomini, dall’altra, il diritto di…
Continua a leggere...Check-in online e problemi di legittimità – Parte 1: profili penali, art. 109 TULPS
Parole chiave Pubblica sicurezza – 109 TULPS – check-in on line – self check-in – remote check-in extralberghiero – contratto di ospitalità – affitti brevi – contratto di locazione breve – inapplicabilità – legittimità – interpretazione Sintesi La prassi del check-in online o del self check-in è sempre più diffusa nella ricettività turistica non alberghiera e nell’offerta degli alloggi in locazione per periodi brevi alimentando contenzioso su due fronti. Da una parte, alcune Questure sostengono l’errata applicazione dell’art. 109 del Regio Decreto 18 giugno 1931, n. 773 (Testo Unico di Pubblica Sicurezza, TULPS) che impone ad albergatori e locatori di dare alloggio esclusivamente a chi è munito di documento di identità comunicando i dati alla Questura stessa e che il…
Continua a leggere...Non è soggetta ad imposta di registro la clausola contrattuale che non costituisce autonomo negozio giuridico
Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, Lombardia-Milano, Sez.II, Sentenza 25 ottobre 2022 n.4087, Pres. Dott. Domenico Giordano, Rel. Dott.ssa Paola Malanetto. Massima: “L’impostazione seguita dall’amministrazione non sia condivisibile, attribuendo al generico termine di “disposizione” un significato assolutamente indeterminato fino a farlo coincidere con quello di “clausola negoziale” pur che sia, soluzione che non è coerente né con il significato strettamente giuridico di autonomo “negozio” o “causa negoziale” né con una sua lettura in termini lato sensu economici di “espressione di autonoma capacità contributiva”. L’unica finalità della clausola penale contestata è infatti quella di scoraggiare una forma di inadempimento (ritardo nel versamento dei canoni) di una obbligazione tipica della locazione, rafforzando la regolare esecuzione dell’unico contratto, e non certo disciplinando…
Continua a leggere...Immobile locato a straniero privo di permesso di soggiorno: conseguenze per il locatore
Parole chiave TU Immigrazione – reato – immigrazione irregolare – permesso di soggiorno – favoreggiamento – alloggio – locatore – dolo specifico – ingiusto profitto – confisca Sintesi Cresce il contenzioso legato al fenomeno dell’immigrazione c.d. clandestina, che, in ambito locatizio e in presenza di alcuni elementi, genera conseguenze severe di natura penale in capo al locatore. Frequenti, dunque, gli interventi del Legislatore, volti a disciplinare la materia. Tra gli ultimi, il cd. “Decreto Flussi”, D-L 2 gennaio 2023 n. 1 (“Disposizioni urgenti per la gestione dei flussi migratori”), appena entrato in vigore. Il più strutturato intervento sul tema è costituito dal d.lgs. 25 luglio del 1998, n. 286 (cd. T.U. Immigrazione), volto a reprimere condotte illecite che favoriscono l’ingresso…
Continua a leggere...Parasubordinazione dell’agente di commercio e competenza del giudice del lavoro del luogo di domicilio dell’agente
Corte di cassazione, Sezione 6, n. 32100 del 31 ottobre 2022, Pres. Lombardo, Rel. Criscuolo Parole chiave Agente – Parasubordinazione – Competenza del giudice del lavoro – Competenza presso il domicilio dell’agente Massima: “Nell’ambito di un rapporto di agenzia, quando l’agente sia imprenditore individuale, in assenza di prova del fatto che l’agente si fosse munito di una peculiare organizzazione tale da far svanire il connotato della parasubordinazione, deve presumersi che la sua attività sia stata svolta in maniera prevalentemente personale, con la conseguente applicazione delle regole che fissano la competenza del giudice del lavoro”. Disposizioni applicate Art. 409 c.p.c. (controversie individuali di lavoro), art. 413 c.p.c. (giudice competente) CASO Fra una società (in qualità di preponente) e una impresa individuale…
Continua a leggere...Abuso edilizio del conduttore e ordine di demolizione non ottemperato: conseguenze a carico del proprietario
T.A.R. Campania, Salerno, sezione II, sentenza 05/12/2022, n. 3292 Locazione – abuso edilizio del conduttore – ordine di demolizione dell’ente comunale – inerzia del locatore – acquisizione pubblica del bene immobile e dell’area di sedime – legittimità – sussiste – oneri a carico del proprietario per evitare la confisca dell’immobile – mancata attivazione del proprietario – legittimità della confisca – sussiste. Riferimenti normativi: D.P.R. 06/06/2001, n. 380, art. 31. Massima: “… non è sufficiente che il proprietario dell’immobile abusivo non sia, come ivi dedotto, il responsabile dell’abuso edilizio, a fini acquisitivi del manufatto abusivo e della relativa area di sedime al patrimonio comunale, giusta l’orientamento giurisprudenziale consolidato, espresso, da ultimo nelle massime seguenti: “L’ordinanza di demolizione va correttamente indirizzata al…
Continua a leggere...Corte di Giustizia dell’Unione Europea e adempimenti degli intermediari immobiliari online
Parole chiave Airbnb – Corte di Giustizia – portali – intermediari immobiliari on line – locazione breve – regime fiscale – trasmissione dati – ritenuta d’acconto – cedolare secca – Agenzia delle Entrate – AdE – regola tecnica – disposizioni fiscali – DAC7 Sintesi La Corte di Giustizia dell’Unione Europea (II Sez. Sent. del 22 dicembre 2022) ha dichiarato compatibili con il diritto dell’Unione Europea gli obblighi di raccolta e comunicazione di dati e di ritenuta d’acconto imposti ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici relativi alle locazioni non superiori a trenta giorni (“locazioni brevi”). Una posizione che si allinea con i principi della c.d. direttiva DAC7 (direttiva 2021/514). Non proporzionato, invece, con…
Continua a leggere...Riqualificazione contrattuale: locazione o affitto d’azienda?
Parole chiave locazione commerciale – affitto d’azienda – qualificazione – contratto – conversione – indici – interpretazione – bene – azienda – preesistenza – unità produttiva – godimento – pertinenze – rito Sintesi La linea distintiva tra contratto di locazione commerciale di bene immobile e affitto d’azienda non è netta nelle sue applicazioni pratiche. È pertanto indispensabile un ragionato e corretto inquadramento dell’accordo, al momento della sua redazione, per evitare il rischio di una sua riqualificazione in sede giudiziale che comporterebbe l’applicazione di una diversa disciplina, dalle conseguenze inattese e spesso non volute da almeno una delle parti. Nella prassi commerciale questo produce un contenzioso diffuso, spesso generato dalla richiesta dell’affittuario di conversione del rapporto di affitto di azienda in…
Continua a leggere...Superbonus 110%: omesso ordine del giorno e annullamento della delibera non meramente programmatica
Tribunale di Pavia, sezione III, sentenza 24 febbraio 2022, n. 234 Condominio – assemblea condòmini – ordine del giorno lettera di convocazione assemblea – omessa indicazione analisi studio di fattibilità lavori oggetto di Superbonus 110% – irregolarità – sussiste – contenuto non meramente programmatico della delibera – annullabilità delibera – sussiste. Riferimenti normativi: art. 1136, comma 6, c.c. – art. 1137 c.c. – art. 66 disp. att. c.c. “… In primo luogo, rileva quanto sopra esposto in punto di fatto circa l’omessa individuazione, nell’ordine del giorno indicato in lettera di convocazione, del punto relativo allo studio di fattibilità sui lavori oggetto di superbonus risultando quindi provata l’irregolare, rectius incompleta, lettera convocazione: tale irregolarità ha inficiato in modo significativo il processo…
Continua a leggere...Superbonus 110% e frodi fiscali: legittimo il sequestro preventivo dei crediti ceduti a terzi in buona fede
Corte di Cassazione, III sezione penale, sentenza 28 ottobre 2022, n. 40866 Crediti da bonus edilizi – Superbonus 110% – frode fiscale del beneficiario – crediti di imposta ceduti a istituto di credito – buona fede del terzo cessionario – collegamento tra reato e cosa – sussiste – sequestro preventivo impeditivo non finalizzato alla confisca – legittimità – sussiste. Riferimenti normativi: art. 321, comma 1, c.p.p. – D. Lgs. n. 74/2000, art. 8 – D.L. n. 34/2020, art. 121 – D.L. n. 4/2022, art. 28 e 28-ter – circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E del 08/08/2020 – circolare Agenzia delle Entrate n. 23/E del 23/06/2022 – audizione in Senato del Direttore Generale dell’Agenzia delle Entrate 10/02/2022 “… il sequestro preventivo…
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