Proprietà e diritti reali

Contratto di mediazione immobiliare e corrispettivo spettante al mediatore per il recesso del proprietario

Corte di Cassazione, Sezione 2, n. 19565 del 18 settembre 2020 Parole chiave Contratto di mediazione – Provvigione del mediatore – Recesso dal contratto – Corrispettivo per il recesso – Vessatorietà della clausola sul corrispettivo Massima La clausola che attribuisca al mediatore immobiliare un corrispettivo, in caso di recesso del proprietario dell’immobile dal contratto di mediazione, può considerarsi vessatoria quando il corrispettivo pattuito per il recesso è predeterminato nel suo ammontare ed è dunque svincolato dall’attività effettivamente svolta dal mediatore. Disposizioni applicate Art. 1755 c.c. (provvigione nella mediazione), art. 1373 c.c. (recesso unilaterale dal contratto), art. 33 cod. cons. (clausole vessatorie nel contratto tra professionista e consumatore) CASO Il caso affrontato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 19565 del…

Continua a leggere...

I concetti di residenza e “seconda casa” nella normativa emergenziale alla luce dei principi civilistici e costituzionali

Parole chiave Salute-proprietà- economia-decreto- legge di bilancio-abitazione- casa- “seconda casa”- affitti brevi- residenza- domicilio- privata dimora- locazione- sfratti- intermediari on line– property manager– Covid Sintesi della questione Le misure di recente adozione volte a contenere la diffusione del Covid-19 evidenziano la scelta del Legislatore di tutelare il prioritario bene “salute” attraverso la compressione di altri diritti costituzionalmente garantiti. Tanto vale sia per il libero esercizio delle attività economiche sia per i diritti ruotanti intorno alla proprietà immobiliare, ormai seriamente compromessi dai ripetuti stringenti interventi che ne limitano sotto vari profili sia il rendimento sia il godimento. Ogni valutazione di tali compressioni deve pertanto passare attraverso il loro coordinamento con i principi del nostro ordinamento: tra i più rilevanti, la proprietà…

Continua a leggere...

Quando il diritto reale di superficie si insinua tra proprietari confinanti: ius ad aedificandum e nozione di “costruzione”

Cassazione civile, sezione II, 13 novembre 2020 n. 25786, Est. Varrone Proprietà e diritti reali – problematiche tra immobili confinanti – preesistenza, su uno dei due immobili, di diritto reale di godimento a favore di terzi – tipologia: diritto di superficie – trasferimento dello ius ad aedificandum – validità del contratto di transazione – sussiste – qualificazione giuridica di costruzione – legittimità di copertura metallica (tipo orsogril) – sussiste – eccezione per non uso ventennale del diritto ad edificare – infondata. Riferimenti normativi: art. 952, co. 1, c.c. – art. 954, u.c., c.c. – art. 1376 c.c. “… Ai fini dell’esercizio dello ius aedificandi ai sensi dell’art. 952 c.c., comma 1 e art. 954 c.c. u.c., è qualificabile come costruzione…

Continua a leggere...

Tabelle millesimali in condominio: forma scritta “ad substantiam” ed esclusione di modifica per “ facta concludentia”

Tribunale di Torre Annunziata, sentenza 1330/2020 del 21/09/2020 (giudice F. Coppola). “L’attuale regime normativo, che richiede sempre l’unanimità per la formazione e la modificazione, salvo le eccezioni prescritte, implicitamente, supera tale classificazione, non distinguendo circa la natura delle tabelle, cioè sul se esse deroghino o meno ai criteri legali, e richiede sempre, per la revisione, l’unanimità (art. 69, comma 3, disp. att. c.c.). La revisione delle tabelle non effettuata all’unanimità, nei casi in cui non sia possibile provvedervi con la maggioranza, deve, quindi, ritenersi nulla per l’impossibilità dell’oggetto, e perciò impugnabile indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex. art. 1137, comma 2, c.c.” Descrizione del caso in sentenza Con atto di citazione dinanzi al Tribunale di Torre Annunziata,…

Continua a leggere...

Promittente venditore che non sia proprietario del bene e limiti alla risoluzione del contratto di vendita per inadempimento

Cassazione civile, sez. II, 16 gennaio 2020, n. 787. Presidente Manna, Estensore Tedesco “L’articolo 1479 c.c., comma 1, non è applicabile al contratto preliminare di vendita perché, indipendentemente dalla conoscenza del promissario compratore dell’altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo, il promittente venditore può adempiere all’obbligo di procurargliene l’acquisto; invece, nel contratto di vendita, se il compratore ignora l’altruità del bene, già al momento della stipula di detto contratto il venditore è inadempiente all’obbligo di trasferirgli la proprietà del bene. Da tale principio si ricava, da un lato, che i promissari acquirenti, seppure ignari dell’altruità della cosa, non possono chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine; dall’altro, per una ragione speculare,…

Continua a leggere...

Decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione: equivale a rogito notarile e ha efficacia erga omnes

Corte di Cassazione, Sezione 3^, Civile, Sentenza del 12 giugno 2020, n.11285 (Presidente Dott.ssa R. Vivaldi, relatore Dott. M. Rossetti) Apertura di credito – Garanzia – Ipoteca immobile – Opposizione all’esecuzione – Esecuzione per rilascio – Decreto di trasferimento – Efficacia erga omnes. CASO Nel 1992 la Cassa di Risparmio di Venezia concedeva un’apertura di credito a favore di Tizia. Il credito veniva garantito da un’ipoteca iscritta su un immobile, di proprietà del padre e di Caio fratello della debitrice; tuttavia, in esito a successive indagini emergeva che l’immobile risultava edificato su suolo demaniale. A causa dell’inadempimento della debitrice garantita Tizia, nel 1993, l’istituto di credito iniziava l’esecuzione forzata per espropriazione immobiliare nei confronti dei proprietari dell’immobile. A termine della…

Continua a leggere...

Compravendita: garanzia per vizi della cosa venduta. Termine annuale e cause interruttive

Corte di Cassazione, Sezione 2^, Civile,  Ordinanza del 21 agosto 2020, n. 17597 (relatore  dott. U. Bellini) Compravendita  – Garanzia – Azione del compratore nei confronti del venditore per i vizi – Prescrizione di un anno – Dalla consegna del bene – “In tema di compravendita, l’azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia ex articolo 1495 del codice civile si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio; la consegna del bene, dalla quale decorre il termine annuale di prescrizione ex articolo 1495 del codice civile per fare valere la garanzia per vizi della cosa ai sensi dell’articolo 1490 del codice civile, è quella effettiva e materiale, che…

Continua a leggere...

L’exceptio doli e la garanzia fideiussoria ai tempi del Covid19

Tribunale Civile di Bologna, ordinanza del 7 maggio 2020 n. 4877, dott. M. Gattuso (inedita) “Nel contratto autonomo di garanzia l’abusività della richiesta di garanzia, ai fini dell’accoglimento dell’exceptio doli, deve risultare prima facie o comunque da una prova c.d. liquida, cioè di pronta soluzione che il garante è tenuto a fornire mentre non possono essere addotte a suo fondamento circostanze fattuali idonee a costituire oggetto di accezione di merito opponibile dal debitore garantito al creditore beneficiario della garanzia, in ragione dell’inopponibilità da parte del garante di eccezioni di merito proprie del rapporto principale. Il debitore può avvalersi del rimedio generale dell’exceptio doli purché alleghi e dimostri la condotta abusiva del creditore che abbia escusso la garanzia in carenza del diritto…

Continua a leggere...

Regime autorizzativo per le locazioni di breve periodo e compatibilità con il diritto dell’Unione Europea

Corte di Giustizia dell’Unione Europea, Grande Sezione, 22 settembre 2020 (Cause riunite C-724/18 e C-727/18)  Parole chiave  Rinvio pregiudiziale – Direttiva 2006/123/CE – Ambito di applicazione – Locazione di locali ammobiliati ad una clientela di passaggio – Regime di autorizzazione preventiva – Giustificazione – Offerta insufficiente di alloggi – Proporzionalità – Condizioni di rilascio delle autorizzazioni. Disposizioni applicate  Dir. 2006/123/CE: Art. 4, par. 6 – Art. 9, par. 1, lett. b) – Art. 10, par. 2, lett. da d) a g) CASO Due società proponevano nella capitale francese appartamenti in locazione per brevi periodi, senza la previa autorizzazione delle autorità locali prevista dalla normativa francese. Il combinato disposto degli articoli L.631-7 e L. 631-7-1 del Codice dell’edilizia e degli alloggi…

Continua a leggere...

Contratto di affitto d’azienda e risarcimento del danno per occupazione sine titulo

Tribunale di Pordenone, sezione civile, sentenza 5 marzo 2020, Giudice Dott. Francesco Tonon (inedita) Contratto d’affitto d’azienda – risoluzione del contratto per mancata certificazione di agibilità – non sussiste – clausola risolutiva espressa – risoluzione del contratto per omesso/tardivo pagamento canoni – occupazione senza titolo di immobile altrui – indennità di occupazione – azione di restituzione – risarcimento danno (c.d. figurativo) – criterio di determinazione – valore locativo del bene usurpato Riferimenti normativi: artt. 1615 c.c. e 2562 c.c. – art. 24 D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) – art. 1456 c.c. “… l’assenza del certificato di agibilità non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizio e, in caso di utilizzazione del bene in concreto, non può legittimare…

Continua a leggere...