Proprietà e diritti reali
Vendita di immobile: spese condominiali taciute e responsabilità precontrattuale dei venditori
Tribunale di Grosseto, 9 maggio 2025 Parole chiave Compravendita – Immobile – Contributi condominiali – Garanzia contrattuale – Responsabilità venditori – Responsabilità precontrattuale Massima: “Nel caso di vendita di un immobile, laddove gli oneri condominiali sorgano successivamente alla vendita, non sussiste alcuna responsabilità dei venditori, i quali hanno affermato in modo veritiero in apposita clausola contrattuale l’inesistenza di spese al momento della conclusione del contratto”. Disposizioni applicate Art. 1470 c.c. (nozione), art. 1337 c.c. (trattative e responsabilità precontrattuale) CASO Tizio e Caio sono proprietari di un immobile, sito in un condominio, e trovano due acquirenti nelle persone di Mevio e Sempronio. L’acquisto si perfeziona nel gennaio 2017. Il contratto di compravendita contiene una dichiarazione dei venditori, del seguente tenore: “relativamente…
Continua a leggere...La sola locazione di locali sanitari nei confronti di una società di medici esclude la diretta responsabilità della struttura sanitaria in caso di malpractice da parte del medico che non è conduttore
Corte di Cassazione, Ordinanza del 27.03.2025 n. 8163, Terza Sezione Civile, Presidente Dott. E. Vincenti, Estensore Dott. G. Cricenti. Massima: “In tema di responsabilità medica, la struttura sanitaria che ha dato in locazione suoi immobili ad una società di medici non risponde dei danni causati da uno di questi ad un paziente nell’esercizio dell’attività svolta nei beni locati, poiché il mero rapporto di locazione intercorrente tra struttura e medico (o – a maggiore ragione – tra struttura e una società di medici) non comporta che la prima debba rispondere degli errori professionali degli altri.”. CASO Tizio si sottoponeva ad un intervento di laser agli occhi presso la Casa di Cura Beta ed eseguito dal Dott. Caio. A seguito dell’intervento citato,…
Continua a leggere...Il reato di appropriazione indebita nel contratto atipico di Allotment
Parole chiave Contratto atipico – allotment – vuoto per pieno – appropriazione indebita – art. 646 cod. pen – reato – inadempimento – tour operator – property manager – OTA – intermediari digitali – strutture ricettive – immobile – locazioni – turisti – short term – turismo organizzato – Cassazione penale sez. II, 19/09/2018, (ud. 19/09/2018, dep. 04/10/2018), n.44244 Sintesi Il contratto c.d. di “allotment” costituisce una formula negoziale atipica, sempre più ricorrente nel settore della Hospitality e non più solo in quello del turismo organizzato. Simile in alcuni aspetti, ma ontologicamente diverso, è il contratto c.d. di “vuoto per pieno”, molto utilizzato, più genericamente, nel Real Estate residenziale per la gestione immobiliare anche di medio e lungo periodo. Questi…
Continua a leggere...Responsabilità dell’appaltatore totale ed assoluta, opera inadatta: risarcimento del danno e penale
Corte di Cassazione, Ordinanza del 16.05.2022 n. 15578, Sez. II, Presidente Dott.ssa R. M. Di Virgilio, Estensore Dott. M. Bertuzzi Massima: “La clausola penale convenuta per il solo ritardo nell’adempimento non può coprire anche il periodo successivo alla manifestazione della volontà della parte non inadempiente di risolvere il contratto, avvalendosi delle ipotesi di risoluzione di diritto ovvero mediante domanda giudiziale, dal momento che tale iniziativa segna il limite temporale della possibilità per l’altra parte di adempiere, ai sensi dell’art. 1453, comma 3, c.c.” CASO Con atto di citazione del 2009 Tizio e la Società Gamma S.r.l. unipersonale, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Perugia, Caia, affinchè la stessa fosse condannata al pagamento della somma di € 69.856,66, oltre iva,…
Continua a leggere...Inadempimento del conduttore e risarcimento del mancato guadagno: la soluzione delle Sezioni Unite
Parole chiave locazione abitativa – inadempimento conduttore – risarcimento danno – mancato guadagno – lucro cessante – pagamento canoni fino a scadenza naturale – onere probatorio – Sezioni unite Cassazione 4892/2025 Sintesi La Suprema Corte, riunita in Sezioni Unite, con sentenza pubblicata il 25 febbraio 2025 ha risolto il conflitto giurisprudenziale in merito alla possibilità di ottenere il risarcimento da parte del conduttore moroso per i canoni non percepiti dopo la restituzione anticipata dell’immobile e ha stabilito che, in caso di risoluzione anticipata per inadempimento, il locatore può chiedere il risarcimento per i canoni non percepiti fino alla scadenza del contratto o a una nuova soluzione di redditività, seppur mantenendo l’onere probatorio di aver cercato attivamente un nuovo conduttore. CASO…
Continua a leggere...Proprietà di un fondo autonomo rispetto al complesso condominiale
Cassazione civile, sez. II, Ordinanza del 20.03.2023 n. 7917, Pres. M. Mocci, Est. A. Carrato Massima: “La proprietà condominiale di un fondo separato e autonomo rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio può essere da quest’ultimo rivendicata soltanto sulla base di un titolo petitorio formatosi precedentemente in suo favore, tra i quali non rientra il regolamento di condominio che, quand’anche trascritto, non è opponibile al terzo estraneo alla comunione”. CASO Con ricorso il Condominio Alfa chiede al Tribunale di Torino – Sez. distaccata di Susa di condannare Tizio a reintegrare i condomini nel possesso del cortile adibito ad uso parcheggio che il resistente aveva impedito loro di utilizzare con l’apposizione di un lucchetto alla sbarra di accesso (previamente posizionata…
Continua a leggere...Sale and lease back e violazione del patto commissorio
Corte di cassazione, Sez. 3, n. 28553, 6 novembre 2024, Pres. Scarano. Rel. Moscarini Parole chiave Compravendita – Locazione finanziaria – Sale and lease back – Patto commissorio Massima: “In materia di patto commissorio, l’art. 2744 c.c. deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché in forza della sua previsione risulta colpito da nullità non solo il patto ivi descritto ma qualunque tipo di convenzione – quale ne sia il contenuto – che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall’ordinamento, dell’illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito”. Disposizioni applicate Art. 2744 cod. civ. (divieto del patto commissorio)…
Continua a leggere...Proposta di locazione commerciale, affare concluso tramite un secondo mediatore e diritto del primo mediatore alla provvigione
Tribunale di Roma, 26 luglio 2024, Giudice Russo Parole chiave Mediazione – Provvigione – Affare – Conclusione – Pluralità di mediatori Massima: “Quando un primo mediatore mette in contatto locatore e conduttore e trasmette al locatore una proposta di locazione firmata dal conduttore e successivamente le trattative vengono perfezionate con l’intervento di un secondo mediatore, il primo mediatore ha comunque diritto alla provvigione avendo messo in contatto le parti dell’affare e avendo dunque contribuito causalmente alla conclusione del contratto, senza che l’intervento del secondo mediatore e nemmeno la conclusione del contratto a condizioni economiche diverse valga a escludere il suo diritto alla provvigione”. Disposizioni applicate Art. 1754 c.c. (mediatore), art. 1755 c.c. (provvigione), art. 1758 c.c. (pluralità di mediatori) CASO…
Continua a leggere...Abuso del diritto: la disciplina tributaria non rileva davanti al giudice ordinario
Corte di Cassazione, Ordinanza del 02.02.2023 n. 3170, Sez. II, Presidente Dott. M. Bertuzzi, Estensore Dott.ssa L. Varrone «Le pattuizioni contenute in un contratto che siano dirette ad eludere, in tutto o in parte, la normativa fiscale, non implicano di per sé la nullità del contratto stesso, trovando nel sistema tributario le relative sanzioni. Infatti, solo l’amministrazione finanziaria, quale terzo interessato alla regolare applicazione delle imposte, è legittimata a dedurre (prima in sede di accertamento fiscale e poi in sede contenziosa) la simulazione assoluta o relativa dei contratti stipulati dal contribuente, o la loro nullità per frode alla legge, ivi compresa la legge tributaria (art. 1344 cod. civ.) e, in tal caso, la relativa prova può essere fornita con qualsiasi…
Continua a leggere...La fonte del risarcimento dei danni del conduttore è nel contratto e non nell’articolo 2051 c.c.
Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 20.02.2024 n. 4578, Pres. R. G. A. Frasca, Est. S. Tassone Massima : “In tema di locazione, il diritto al risarcimento dei danni patiti dal conduttore della cosa locata trova la sua fonte nel contratto e nell’art. 1581 c.c., che richiama l’art. 1578 c.c. (vizi della cosa locata), e non nell’art. 2051 c.c., il quale si applica nella sola ipotesi di danni arrecati a terzi estranei al rapporto di locazione”. CASO Tizio, titolare dell’omonima ditta individuale, stipulava un contratto di locazione ad uso commerciale con Alfa avente ad oggetto un locale sito all’interno di un centro agroalimentare. Il conduttore conveniva la locatrice in giudizio avanti al Tribunale di Catanzaro poiché dichiarava di avere subito danni…
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