Proprietà e diritti reali

Limiti alla sindacabilità delle delibere assembleari da parte del giudice di merito

Corte di Cassazione civile, sez. II, ordinanza del 2 dicembre 2020, Presidente D’Ascola, Estensore Scarpa “L’assemblea del condominio ha il potere di decidere le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni, nonché di modificare quelle in atto, anche revocando una o precedenti delibere, benché non impugnate da alcuno dei partecipanti e stabilendone liberamente gli effetti, sulla base di una rivalutazione – il cui sindacato è precluso al giudice di merito, se non nei limiti dell’eccesso di potere – dei dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell’amministrazione, non producendosi alcun autonomo diritto acquisito in capo ai condomini, ovvero ai terzi, soltanto per effetto ed in sede di esecuzione della precedente delibera. (Nella specie,…

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Impugnazione della sentenza di nullità del regolamento condominiale: negata la legittimazione al condomino che non abbia preso parte al grado di giudizio precedente

Cassazione civile, sez. VI, 10 marzo 2021, n. 6656. Presidente Lombardo, Estensore Scarpa Massima: “La sentenza che, come nella specie, dichiari la nullità di clausole del regolamento di condominio “contrattuale”, accogliendo la domanda proposta nei confronti dell’amministratore di condominio, privo al riguardo di legittimazione passiva, non può, perciò, essere appellata da uno o da alcuni singoli condomini (non essendo comunque idonea a fare stato nei confronti degli stessi, come invece nella fattispecie decisa da Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4436), seppur costoro siano, per quanto detto, gli effettivi titolari (dal lato attivo o passivo) del rapporto sostanziale dedotto in giudizio, alla stregua del principio generale che la legittimazione l’impugnazione, in genere, spetta, fatta eccezione per l’opposizione di terzo, solo a…

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Locazione e garanzie in termini di responsabilità precontrattuale e obbligo di buona fede

Cassazione civile, sez. VI, ordinanza n. 49 del 2021, Presidente Graziosi, Estensore Iannello “In tema di responsabilità precontrattuale, l’art. 1337 cod. civ. e l’art. 1338 cod. civ., che ne costituisce specificazione, mirando a tutelare nella fase precontrattuale il contraente di buona fede ingannato o fuorviato da una situazione apparente, non conforme a quella vera, e, comunque, dalla ignoranza della causa d’invalidità del contratto che gli è stata sottaciuta, presuppongono non solo la colpa di una parte nell’ignorare la causa di invalidità del contratto, ma anche la mancanza di colpa dell’altra parte nel confidare nella sua validità. Ne consegue che quando, in particolare, la causa di invalidità del negozio derivi da una norma imperativa o proibitiva di legge, o da altre…

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Per la configurabilità dell’utilizzatore/locatario come soggetto passivo d’imposta non è idonea la scrittura privata non autenticata, mentre è idoneo il riferimento ad altro atto avente data certa

Cassazione civile, sez. Tributaria, 12 aprile 2019, n. 17249. Presidente De Masi – Estensore Crolla Lo specifico richiamo dell’atto di cessione della posizione di locatario-utilizzatore del bene oggetto di tassazione in un contratto di compravendita concluso per atto pubblico è idoneo, ai sensi dell’articolo 2704 c.c., a determinare come “certa” la data della sottoscrizione della scrittura privata in questione che diventa in tal modo opponibile all’Ente impositore terzo ma solo a partire dalla data della stipula del secondo atto all’interno del quale e’ stata menzionata la scrittura privata non registrata. CASO La società S.r.l. impugnava dinnanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma l’avviso di accertamento emesso dall’Amministrazione di Roma Capitale per omesso versamento dell’imposta ICI relativamente all’anno 2006 in riferimento agli…

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Benefici e rischi dei contratti di locazione a uso transitorio e con finalità turistica

Parole chiave Locazioni abitative –  medium term – natura transitoria – contratti – validità – canone concordato- norme inderogabili – piattaforme di intermediazione – Airbnb – finalità turistica Sintesi Il ricorso allo strumento negoziale del contratto di locazione di natura transitoria è in rapida espansione ma foriero di problemi nuovi. Una crescita favorita anche dal recente interesse delle piattaforme di intermediazione immobiliare che hanno deciso di offrire, oltre alle locazioni di breve periodo, anche quelle di medio termine, per meglio rispondere alla crescente domanda di alloggio emersa in connessione con la pandemia da COVID-19. Tuttavia, anche se concluso fruendo dell’intervento degli intermediari on line di impronta anglosassone, questo accordo locativo va comunque inquadrato all’interno del nostro ordinamento: parzialmente sottratto all’autonomia…

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Impugnazione deliberazioni assemblea condominiale: mediazione obbligatoria e decadenza ex art. 1137 c.c.

Tribunale di Roma, sez. V Civile, sentenza 23 febbraio 2021, n. 3159, Giudice S.L. Amato “La disposizione cit. (art. 5, comma 6, del Dlgs n. 28 del 2010) riferisce l’effetto “impeditivo” della decadenza alla comunicazione dell’istanza, e non al mero deposito, e ciò è conforme alla presumibile ratio della norma, che è quella di permettere all’amministratore ed al Condominio di avere certezza, in un termine breve, riguardo al fatto che le delibere adottate dall’assemblea siano state impugnate ovvero si siano consolidate, al fine di poter congruamente determinarsi in ordine alle ulteriori attività esecutive e gestorie. Dare rilevanza al deposito dell’istanza presso l’organismo di mediazione, e non alla relativa comunicazione al Condominio – che potrebbe venirne a conoscenza diversi giorni dopo…

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Possesso ad usucapionem in condominio: l’amministratore può esercitare l’azione giudiziale solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino

Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Ordinanza 9 novembre 2020 n. 25014 (Presidente Dott. L. G. Lombardo, Relatore Dott. U. Bellini) Condominio negli edifici – Rappresentanza giudiziale del condominio – Legittimazione dell’amministratore – Domanda di usucapione nell’interesse del condominio – Legittimazione attiva dell’amministratore – Sussistenza – Condizioni – Mandato speciale di ciascun condomino “In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale…

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Proprietà immobiliare e interventi di ristrutturazione: un caso interessante su alcuni presupposti dell’illecito edilizio

T.A.R. Lazio, Roma, sez. II bis, sentenza 23 novembre 2020, n. 12304 Immobili e proprietà – edilizia e urbanistica – interventi realizzati in assenza o difformità del titolo edilizio – sanzione pecuniaria o demolizione – eccezionalità della sanzione pecuniaria – prova dell’indemolibilità degli abusi a carico del proprietario – assenza – aumento di superficie e di volume – tenuità dell’abuso – non sussiste – interventi di manutenzione straordinaria – differente distribuzione interna dell’immobile – titolo edilizio – non necessario – comunicazione di inizio lavori – necessaria. Riferimenti normativi: art. 3, co. 1, lett. b), D.P.R. n. 380/2001 – art. 6-bis D.P.R. n. 380/2001  “… la sanzione pecuniaria per interventi realizzati in assenza o difformità del titolo edilizio [è] una misura…

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La realizzazione dell’ascensore esterno ad un edificio presuppone il rispetto delle distanze legali tra costruzioni e il “permesso di costruire”?

T.A.R. Lombardia, Milano, II sezione, sentenza 11 febbraio 2021, n. 388 Immobili e proprietà – distanze tra costruzioni – ascensore esterno – nuova costruzione o volume tecnico – natura giuridica di volume tecnico – distanze legali – non sussistono – permesso di costruire – non sussiste – abbattimento barriere architettoniche – deroga alla normativa sulle distanze legali – sussiste. Riferimenti normativi: art. 3 L. n. 13/1989 – D.M. 14/06/1989 n. 236 – art. 78 e 79 D.P.R. n. 380/2001 – art. D.M. 02/04/1968 n. 1444 – art. 873 c.c. – art. 907 c.c. “… Secondo il più recente indirizzo giurisprudenziale, che il Collegio condivide, l’installazione di un ascensore all’esterno di un condominio non richiede il permesso di costruire, trattandosi della…

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Frazionamento di lotti di terreno a scopo edificatorio e limitazioni a carico dei successivi aventi causa

Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza 14 gennaio 2021 n. 524 (Presidente Dott.ssa M. R. Di Virgilio, Relatore L. Varrone)  Proprietà – Abitazione – Villa – Illegittimo uso – Attività Imprenditoriale – Banchetti e ricevimenti – Organizzazione di beni e servizi ex art. 2082 c.c. – Attività vietata dalle clausole contrattuali – Risarcimento danni – Servitù – Vendite a lotti aree fabbricabili – Pattuizione nei contratti di limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene. “Allorché il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, le limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene contenute in una pattuizione dei contratti di compravendita, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitù prediale reciproca tra i…

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