Comunione – Condominio - Locazione
Deposito cauzionale e locazione nei servizi intermediati: la disciplina dei rapporti
Sintesi Nel Real Estate residenziale, con l’affermarsi dell’intermediazione digitale e delle proptech, nel rapporto tra locatori e conduttori si interpongono spesso gestori e soggetti terzi caratterizzati da una forte digitalizzazione, in grado così di rendere più efficienti sia la fase di conclusione del contratto locatizio sia la sua esecuzione. In assenza di una specifica disciplina civilistica nell’ordinamento italiano, l’incarico conferito dal locatore al gestore – di specifici immobili o di una piattaforma web di intermediazione immobiliare – di ricevere e gestire per suo conto il deposito cauzionale dal conduttore a garanzia del puntuale adempimento delle obbligazioni di quest’ultimo costituisce una fattispecie negoziale nuova e atipica nel nostro ordinamento che richiede una specifica delicatissima regolamentazione contrattuale. Il mandato all’incasso nel Real…
Continua a leggere...Valutazione dei fatti costitutivi la prova del credito vantato dall’ex amministratore di condominio verso i condomini già operata dal giudice di merito è insindacabile in sede di legittimità
Cassazione civile, sez. 6-2, ordinanza 25 febbraio 2020, n. 5062. Presidente P. D’Ascola – Estensore A. Scarpa Massima: “In tema di condominio, l’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente così come un pagamento parziale, a titolo di acconto di una maggiore somma, non costituiscono prove idonee del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’ amministratore. La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni…
Continua a leggere...Restituzione dell’immobile e rifiuto del locatore in caso di danni gravi o di innovazioni non consentite
Corte di Cassazione, sezione VI-3, ordinanza 23 settembre 2022, n. 27932 Locazione – obbligazioni del conduttore – richiesta formale di restituzione da parte del locatore e atto di messa in mora – necessità – gravi danni all’immobile locato o innovazioni non consentite – opere di ripristino di notevole entità – economia del contratto e condizioni delle parti – necessità – rifiuto del locatore di ricevere l’immobile e richiesta di ripristino – legittimità – pagamento del canone – sussiste. Riferimenti normativi: art. 1220 c.c. – art. 1590, comma 1, c.c. – art. 1591 c.c. Massime: “… In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per…
Continua a leggere...La responsabilità contrattuale scaturente dalle delibere assembleari è sempre imputabile al condominio, non ai singoli condomini in quanto utenti/fruitori servizio riscaldamento
Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione, sentenza n. 13583 del 29 aprile 2022, Presidente Dott. Felice Manna, Estensore Dott. Mario Bertuzzi. Massima: “In tema di condominio, la delibera assembleare relativa all’assegnazione del servizio di fornitura del gasolio per il riscaldamento è imputabile, per la connessa responsabilità contrattuale, esclusivamente al condominio e non già ai singoli fruitori del servizio, atteso che le decisioni afferenti alla gestione ed all’utilizzazione dei beni comuni, tra i quali rientrano la caldaia e l’impianto di riscaldamento centralizzato, sono demandate in via esclusiva alla assemblea dei condomini, stante il carattere vincolante delle disposizioni in materia, che, delineando un sistema di organizzazione rigida e non derogabile se non nei limiti di legge, rendono inammissibili forme organizzative alternative”. CASO…
Continua a leggere...I guaiti e gli ululati dei cani del vicino possono integrare un danno alla salute
Corte di Cassazione, terza sezione civile, ordinanza 27 luglio 2022, n. 23408 Condominio – danno cagionato da animali – responsabilità civile – sussiste. Massima: “Nel caso in cui il riposo venga impedito da cupi ululati e continui e fastidiosi guaiti, specie nelle ore notturne, emessi dai cani dei vicini collocati sul terrazzo dell’abitazione e sul terreno comune del fabbricato, il proprietario degli animali è da ritenersi responsabile ex art. 2052 c.c.” CASO La sentenza in commento, benché di contenuto quasi esclusivamente processualistico, sancisce un principio giuridico in modo rigoroso, destinandolo a condizionare le abitudini dei condòmini che siano anche detentori di animali domestici, in particolare di cani. Questa è, in buona sostanza, la vicenda: un condomino adiva il Tribunale di…
Continua a leggere...Determinazione della competenza per valore di causa avente ad oggetto l’impugnazione di delibera condominiale
Cassazione civile, sez. II, sentenza 21 marzo 2022 n. 9068. Presidente F. Manna – Estensore A. Scarpa Massima: “Nell’azione di impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell’atto impugnato, e non sulla base dell’importo del contributo alle spese dovuto dall’attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia nei soli confronti dell’istante e nei limiti della sua ragione di debito“. CASO Alcuni condomini impugnavano una delibera assembleare avente ad oggetto il consuntivo dei lavori straordinari relativi alla facciata e ai frontalini dell’edificio. Essi ritenevano che la delibera ledesse i diritti dei singoli condomini,…
Continua a leggere...Locazione: esercizio del diritto di riscatto e malafede del locatore e del terzo acquirente
Cassazione civile, sez. III, sentenza 29 marzo 2022 n. 10136. Presidente R. Frasca – Estensore E. Iannello Massima: “Il conduttore di un immobile ad uso non abitativo, se decaduto dal diritto di esercitare il riscatto di cui all’art. 39 della legge n. 392 del 1978, può domandare sia al venditore che al compratore il risarcimento del danno patito, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per effetto della decadenza, a condizione che ne dimostri la rispettiva malafede, consistita nell’intento di tenerlo all’oscuro dell’avvenuto trasferimento; l’accertamento di detto intento fraudolento spetta al giudice del merito e non è sindacabile in sede di legittimità con riguardo alla ricognizione degli elementi di fatto che costituiscono il presupposto della dedotta responsabilità risarcitoria (salvo il limite ex…
Continua a leggere...È nulla la clausola del regolamento di condominio che preveda un termine per l’impugnazione della delibera inferiore a quello stabilito dalle norme di legge
Corte di Cassazione, Sez. VI-2, Civile, Ordinanza n.19714 del 21 settembre 2020, Presidente Dott. L.G. Lombardo, Relatore Dott. S. Oliva Massima: “È nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, atteso che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con norme regolamentari siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c.”. CASO Tizio presentava ricorso avverso alla decisione resa dalla Corte d’Appello di Milano, la quale, pronunciandosi sull’appello promosso dallo stesso, aveva confermato la decisione resa dal Tribunale di Milano[1] rimarcando che l’attore fosse ormai decaduto dal diritto di impugnazione della delibera assembleare ex art.1137 c.c. approvata dal…
Continua a leggere...Inflazione e legittimità del canone a scaletta nei contratti di locazione commerciale
Corte di Cassazione, Sez. 3, n. 23145 del 25 luglio 2022, Pres. Frasca, Rel. Gorgoni Parole chiave Contratto di locazione – Locazione commerciale – Canone a scaletta – Legittimità Massima: “Nei contratti di locazione commerciale, le parti hanno il potere di determinare liberamente la misura del canone, anche prevedendo un canone differenziato e crescente per frazioni successive di tempo”. Disposizioni applicate Art. 79 L. n. 392/1978 (patti contrari alla legge), art. 32 L. n. 392/1978 (aggiornamento del canone) CASO Viene concluso fra le parti un contratto di locazione commerciale. Il testo del contratto prevede un determinato canone mensile, ma stabilisce altresì che detto canone venga aumentato di anno in anno, predeterminando ex ante l’ammontare esatto dell’incremento che dovrà avvenire di…
Continua a leggere...Risarcimento del danno e quantificazione del medesimo in ipotesi di mancata realizzazione/messa a disposizione della portineria condominiale da parte del costruttore
Corte di Cassazione, Sez.II, Civile, ordinanza n.7520 dell’8 Marzo 2022, Pres. Dott.ssa Rosa Maria Di Virgilio, Relat. Dott. Luigi La Battaglia. Massima: “Il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale (e, in generale, da inadempimento di un’obbligazione, indipendentemente dalla fonte contrattuale di quest’ultima) non può che essere parametrato all’utilità che il creditore avrebbe conseguito nell’ipotesi in cui il contratto fosse stato correttamente adempiuto”. FATTO Il Condominio (OMISSIS), sito in Messina, conveniva in giudizio la società (OMISSIS) s.r.l., in quanto costruttrice del complesso edilizio nonché venditrice degli appartamenti nei quali era stato suddiviso il fabbricato, al fine di ottenerne la condanna all’esecuzione degli interventi necessari all’eliminazione dei vizi strutturali riscontrati nelle aree comuni dell’edificio e, in subordine, al risarcimento del corrispondente danno…
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