Comunione – Condominio - Locazione

Le conseguenze dell’inerzia del locatore nell’escutere il conduttore

Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 26.04.2024 n. 11219, Pres. R. G. A. Frasca, Est. P. Spaziani Massima : « In tema di locazione immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo la condotta del locatore che richiede l’integrale pagamento dei canoni maturati, nonostante l’inerzia nell’escutere il conduttore anche se per un fatto a lui imputabile e per un tempo tale da far ragionevolmente ritenere al debitore che il diritto non sarà più esercitato, non è sufficiente a far desumere la volontà tacita di rinunciare al proprio diritto». CASO Il Tribunale di Trento dichiarava risolto per inadempimento del conduttore Tizio, titolare della ditta individuale Alfa, il contratto di locazione, relativo a un immobile ad uso commerciale, stipulato con la società Beta. In particolare,…

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Alienante e acquirente: obbligati in solido al pagamento degli oneri condominiali, limitatamente al biennio antecedente la vendita

Corte di Cassazione, Ordinanza del 09.05.2022 n. 14531, Sez. II, Presidente Dott. F. Manna, Estensore Dott.ssa M. Falaschi «L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. nel regime previgente rispetto alla l. n. 220 del 2012, delinea, a carico dell’acquirente, un regime di responsabilità solidale per il pagamento degli oneri condominiali dovuti dall’alienante, limitata al biennio antecedente all’acquisto, che opera solo nei rapporti esterni con il condominio, ma non anche nel rapporto interno tra acquirente e alienante, sicché, in tale rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, l’acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte successivamente al momento dell’acquisto e, qualora sia chiamato a rispondere di quelle sorte in epoca anteriore, ha comunque diritto di regresso nei confronti del suo…

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Condizioni per l’installazione di un impianto di condizionamento d’aria nel cortile condominiale

Cassazione civile, sez. II, sentenza 01.07.2024 n. 17975. Presidente M. Flaschi – Estensore R. Caponi Massima: “Ai sensi dell’art. 1120 c.c., l’installazione, sulle parti comuni, di un impianto per il condizionamento d’aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al Condominio alcuna autorizzazione. Il rilascio o il diniego di una siffatta autorizzazione può tutt’al più significare l’inesistenza o l’esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all’installazione. Nel caso di specie non emerge dagli atti che sia stato accertato che l’installazione su parti comuni di…

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L’invalidità delle delibere assembleari in tema di interventi di manutenzione straordinaria su beni di proprietà esclusiva

Corte di Cassazione, Ordinanza del 25.05.2022 n. 16953, Presidente Dott. L.G. Lombardo, Estensore Dott. A. Scarpa «In tema di condominio, l’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, configura una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria dell’edificio; è, dunque, dal testo di tale deliberazione assembleare che deve necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale nella prima ipotesi di cui all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., non potendo, viceversa, trarsi implicitamente dall’importo del fondo in concreto costituito quale sia l’ammontare delle spese necessarie.». CASO Tizio, condomino del Condominio Alfa sito in Pietra Ligure,…

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Destinazione di locale ad alloggio del portiere, legittima la costituzione di servitù atipica

Corte di Cassazione sez. II^, Ordinanza del 10.06.2024 n. 16083, Presidente Dott. M. Mocci, Estensore Dott.ssa L. Cavallino Massima: “Sia nei periodi nei quali il Condominio eventualmente deliberi di non avvalersi del servizio di portierato, sia nel caso in cui il Condominio deliberi la cessazione definitiva di quel servizio, sono i proprietari che possono utilizzare l’immobile. La situazione che ne deriva non è differente dalla servitù di parcheggio, riconosciuta a condizione che la facoltà che ne deriva risulti attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale utilitas di carattere reale”. CASO Tizio e Caia, acquistavano da Alfa s.a.s., con atto a ministero del Notaio Plinio del 13 dicembre 2017, un alloggio al pian terreno (catasto di…

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Il mediatore immobiliare come conduttore e il suo diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento

Tribunale di Bari, 5 febbraio 2024, Giudice Lella Parole chiave Locazione – Indennità perdita avviamento – Mediatore immobiliare – Contatti con il pubblico Massima: “In tema di locazioni immobiliari, il mediatore immobiliare che sia conduttore svolge un’attività che implica contatti con il pubblico, cosicché – alla cessazione del rapporto di locazione – ha diritto a percepire dal locatore l’indennità per la perdita dell’avviamento”. Disposizioni applicate Art. 34 l. 392/1978 (indennità per la perdita dell’avviamento) CASO Viene concluso un contratto di locazione ad uso commerciale. La locatrice è una persona fisica, mentre il conduttore esercita la professione di mediatore immobiliare all’interno dell’unità immobiliare locata. Decorsa la durata prevista, ma nel rispetto del termine di preavviso, la locatrice recede dal contratto di…

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Compenso dell’amministratore: il sindacato dell’autorità giudiziaria non è limitato dalla discrezionalità assembleare

Corte di Cassazione, Ordinanza del 16.03.2023 n. 7615, Presidente Dott. F. Manna. Massima: “Nel caso in cui alcuni condomini contestino come eccessiva, sproporzionata ed irragionevole la determinazione del compenso dell’amministratore da parte dell’assemblea, il giudice non può limitarsi a ricondurre la determinazione adottata nell’ambito della discrezionalità di merito spettante all’organo deliberativo, ma deve valutare, sulla base degli elementi di prova o indicazioni offerti dalle parti, in ordine (ad esempio, ai parametri di mercato in vigore per condominii di analoghe dimensioni) se, nel determinare la misura del compenso, la delibera abbia effettivamente perseguito l’interesse dei partecipanti del condominio ovvero sia stata ispirata dall’intento di recare vantaggi all’amministratore in carica”. CASO Tizio, Caio, Sempronio, Mevio e Filano, tutti condomini del Centro Commerciale…

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Delibera di approvazione del rendiconto consuntivo, tra intellegibilità e doveri di buona amministrazione

Corte di Cassazione, Ordinanza del 18.01.2023 n. 1370, Presidente Dott. L. Orilia, Estensore Dott. A. Scarpa Massima: “In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo è necessario che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione”. CASO Tizio e Caia, condomini del Condominio Alfa sito in Venetico Marina, adivano in primo grado il Tribunale di Messina, onde ottenere la declaratoria di nullità, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1137 c.c., della delibera condominiale adottata in data 8 agosto 2015. A fondamento della invalidità, i condomini assumevano che non risultasse inserita nel rendiconto approvato dall’assemblea la somma di € 3.052,89…

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I patti in frode alla legge nel contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo estendibili anche al terzo

Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 10.1.2023 n. 368, Presidente R. Frasca, Estensore M. Gorgoni Massima: “In materia di contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso non abitativo, la L. n. 392 del 1978 consente ai contraenti di determinare liberamente il canone iniziale ma vieta al locatore di pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”, che non trovino alcuna giustificazione nel sinallagma contrattuale, con la conseguenza che il relativo patto è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge perché diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia, anche se stipulato dal locatore non con il conduttore, ma…

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Il dovere dell’amministratore di recuperare le spese condominiali

Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 28.12.2023 n. 36277, Presidente G. Travaglino, Estensore A. Moscarini Massima: “Nel caso in cui l’amministratore di condominio non recuperi i crediti condominiali è soggetto al risarcimento dei danni ai sensi della L. 220/2012, dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 3, nonché ex articolo 63 disp. att. c.c.”. CASO Caio conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Milano il Condominio Alfa in persona dell’amministratore chiedendo la condanna di quest’ultimo al pagamento del complessivo importo di Euro 5.074,03 a titolo di compensi e rimborsi spese per il periodo in cui egli aveva ricoperto la carica di amministratore del condominio. Il convenuto si costituiva in giudizio opponendosi alle istanze ex adverso proposte e formulava domanda riconvenzionale per…

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