Comunione – Condominio - Locazione

Contratto preliminare di compravendita immobiliare e proroga tacita del termine per il definitivo mediante pagamento di nuovo acconto

Corte di Cassazione, 30 marzo 2021, n. 8765, Pres. Di Virgilio, Rel. Dongiacomo Parole chiave Compravendita immobiliare – Contratto preliminare – Termine per il definitivo – Pagamento di nuovo acconto – Tacita proroga del termine Massima In tema di contratto di compravendita di immobile, quando il contratto preliminare contiene un termine per la stipula del contratto definitivo e il termine viene inutilmente superato, il fatto che il promittente venditore accetti un nuovo acconto dal promissario compratore dopo la scadenza del termine implica una proroga tacita del termine. Disposizioni applicate Art. 1350 c.c. (atti che devono farsi per iscritto), art. 1351 c.c. (contratto preliminare) CASO Il caso affrontato dalla Corte di cassazione nell’ordinanza n. 8765 del 2021 riguarda le compravendite immobiliari e…

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La sospensione delle procedure esecutive immobiliari non interferirà con il “blocco sfratti”: nihil novum sub sole

Corte Costituzionale, 22 giugno 2021 n.128 Esecuzione forzata – Misure connesse all’emergenza epidemiologica da covid – 19 – Proroga, inizialmente al 31 dicembre 2020 e, successivamente, al 30 giugno 2021, della sospensione di ogni procedura esecutiva immobiliare avente a oggetto l’abitazione principale del debitore, prevista dall’art. 54 – Ter del decreto – Legge n. 18 del 2020, convertito, con modificazioni, in legge n. 27 del 2020 – Inefficacia di ogni procedura per il pignoramento immobiliare di cui all’art. 555 codice di procedura civile, avente a oggetto l’abitazione principale del debitore, effettuata dal 25 ottobre 2020 alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto – Legge n. 137 del 2020. – Questione di legittimità costituzionale: art. 54…

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In un condominio “orizzontale” costituito da più unità autonome, il tetto avente esclusiva funzione di copertura di una sola unità non può considerarsi parte comune ex art. 1117 c.c.

Cassazione Civile, sez. II, Ord. 20 aprile 2021 n. 10370. Presidente Di Virgilio, Relatore Scarpa “In tema di edificio costituito da più unità immobiliari autonome, la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari compresa in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell’acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa della forma scritta essenziale, alla nuova situazione di…

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Condominio parziale: un’indagine completa su costituzione dell’assemblea, validità delle deliberazioni e riparto delle spese

Tribunale di Roma, sezione V, sentenza 17 giugno 2020 Condominio parziale – costituzione ope legis – amministrazione dei beni comuni al condominio parziale e ripartizione delle spese – criterio dell’utilità effettiva o regole del condominio generale – criterio dell’utilità effettiva – costituzione e approvazione assembleare (generale o parziale) – necessità di costituzione e approvazione assembleare parziale – annullabilità della deliberazione assunta dall’assemblea generale – fondata. Riferimenti normativi: art. 1123, comma 3, c.c. – art. 1136 c.c. “… L’istituto del Condominio parziale risponde all’esigenza di assegnare le decisioni inerenti all’amministrazione di alcune cose comuni (quelle che possono fornire utilità a solo una parte dei condòmini) ad un più ristretto numero di condòmini (coloro che ai sensi dell’art. 1123, co. 3, c.c.,…

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Il “supercondominio” e la presunzione legale di condominialità rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà: “la soluzione del doppio regime”

Cassazione civile, sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2623. Presidente D’Ascola, Estensore Scarpa “Rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all’uso od al godimento di tutti i fabbricati, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione, e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma solo sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio; da ciò consegue che, ove i danni subìti da un terzo siano connessi ad un tratto del detto impianto…

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Annullamento di delibera assembleare condominiale: limiti dell’efficacia preclusiva e precettiva del giudicato

Cassazione civile, sez. II, 29 gennaio 2021, n. 2127. Presidente D’Ascola, Estensore Scarpa “L’efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all’esercizio dell’attività di gestione dell’assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido; la sentenza di annullamento resa ai sensi dell’art. 1137 c.c. ha, inoltre, effetto nei confronti di tutti i condomini, anche qualora non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata”. CASO La condomina società s.r.l. impugnava la deliberazione assembleare del condominio risalente al luglio 2005 in cui era stato…

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Contratto di locazione, clausola penale e imposta di registro: l’orientamento della Commissione Tributaria

Commissione Tributaria Provinciale Lombardia, Varese, sez. I, sentenza, 28 aprile 2021, n. 170 Contratto di locazione – Agenzia delle Entrate – clausola penale – imposta di registro – tassazione autonoma – legittimità – non sussiste. Riferimenti normativi: art. 1382 c.c. – art. 21, comma 1 e 2, D.P.R. n. 131/1986 “… non vi è dubbio che la clausola penale costituisca una disposizione strettamente dipendente dall’obbligazione principale, costituendo una prestazione accessoria al contratto, finalizzata ad una liquidazione predeterminata del danno in caso di inadempimento, così evitando che la quantificazione del danno debba essere operata in sede giudiziale … Qualora venisse accertata l’invalidità delle obbligazioni principali contenute nel contratto di locazione, inevitabilmente ne conseguirebbe la non azionabilità della clausola penale” CASO  La…

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Condominialità necessaria o funzionale: nulla la clausola di riserva su parti comuni dello stabile

Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza 26 gennaio 2021 n. 1610 (Presidente Dott. F. Manna, Relatore Dott. G. Dongiacomo) Condominio – Vendita di unità immobiliare in condominio – Beni comuni esclusi dal trasferimento – Riserva di proprietà – Nullità – Rinuncia di condomino a parti comuni vietata dal capoverso dell’art. 1118 c.c. – Condominialità necessaria o strutturale e condominialità funzionale – Divieto di vendita separata. “La cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni, vietata ai sensi dell’art. 1118 c.c., è esclusa soltanto quanto le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre (cd. condominialità “necessaria” o “strutturale”) oppure…

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Condizioni di legittimità di opere su parti di proprietà esclusiva che incidono sull’uso della cosa comune

Cass. civ., sez. II, Ordinanza 19 marzo 2021, n. 7870 Condominio e proprietà – parti comuni dell’edificio – uso – copertura, da parte di un condomino, di posti auto su area di proprietà esclusiva mediante tettoia appoggiata al muro condominiale – violazione delle norme sull’uso della cosa comune – non sussiste – condizioni di legittimità – lesione del decoro architettonico dell’edificio – non sussiste. Riferimenti normativi: art. 1102 c.c. – art. 1117 c.c. – art. 1120 c.c. – art. 1122 c.c. “In tema di condominio di edifici, la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto siti all’interno della sua proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme…

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Si all’autorizzazione paesaggistica in caso di canna fumaria sulla facciata di un immobile sito nel centro storico

T.A.R. Umbria, I sezione, sentenza 8 febbraio 2021, n. 38 Proprietà e condominio – immobile di interesse storico e paesaggistico – installazione canna fumaria su facciata – procedura autorizzatoria semplificata – tassatività delle fattispecie – esclusione – autorizzazione paesaggistica ordinaria – necessaria. Riferimenti normativi: D.P.R. n. 31/2017 (Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata) – D. Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) – Legge n. 241/1990 “… Il posizionamento di una canna fumaria lungo la parete esterna di un fabbricato a destinazione abitativa posto in un centro storico sottoposto a tutela, quale è quello del Comune di Perugia, non può considerarsi intervento rientrante in alcuna delle categorie di cui…

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