Comunione – Condominio - Locazione
Divieto di formulazione di nuove domande: ammissibile la successiva deduzione della qualità di condomino del convenuto
Corte di Cassazione, Sezione 3^, Civile, Ordinanza, 26 maggio 2020 n. 9692 (Presidente dott. G. Travaglino, Relatore dott. M. Gorgoni) Responsabilità civile – Danni da infiltrazioni di acqua – Risarcimento – Condominio – Impianto di riscaldamento – Proprietà condominiale – Regola della solidarietà ex art. 2055 c.c. – Litisconsorzio necessario – Esclusione – Azione nei confronti del singolo nei limiti della quota imputabile “Nell’azione risarcitoria esperita nei confronti del proprietario di un’unità condominiale (nella specie, per danni conseguenti a perdite idriche provenienti da tubazioni), la successiva deduzione della qualità di condomino del convenuto costituisce una modificazione della domanda ammissibile ai sensi e nei limiti dell’art. 183, comma 6, c.p.c. e non incorre nel divieto di formulazione di nuove domande, in…
Continua a leggere...Negato il diritto di prelazione del conduttore in caso di vendita di una quota del bene locato
Cassazione civile, sez. 3, 7 luglio 2020, n. 17992, Presidente Scoditti, Estensore Dell’Utri “La comunicazione del locatore al conduttore dell’intenzione di vendere l’immobile locato per uso non abitativo – cosiddetta denuntiatio, prevista dall’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 – è atto dovuto non negoziale, vòlto a consentire l’esercizio del diritto di prelazione purché però sussistano già i presupposti per la sua esistenza; perciò in carenza di questi è inefficace l’adesione del conduttore alla suddetta denuntiatio.” 1. Illustrazione del caso affrontato dalla Suprema Corte e problematiche sottese I Sig.ri A.M e G., proprietari di una quota pari ad un terzo di un’area, interamente concessa in locazione ad uso non abitativo alla U. s.r.l., ottenevano dalla Corte d’Appello di…
Continua a leggere...L’istituto della novazione in relazione al contratto di locazione
Cassazione civile, Sez. 3^, 7 febbraio 2020, Presidente Graziosi, Estensore Iannello “In tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato.” CASO Il giudizio di primo grado traeva origine dall’intimazione di sfratto per morosità rivolta dalla locatrice al conduttore, in relazione all’immobile a lui concesso in locazione ad uso commerciale con contratto stipulato in data 31.03.2006, in ragione del mancato pagamento del…
Continua a leggere...Termine di impugnazione della delibera assembleare: assenza della presunzione di conoscibilità in caso di mancata comunicazione del verbale di assemblea al condomino assente
Corte di Cassazione, Sezione 2^, Civile, sentenza 2 agosto 2016 n. 16081 (presidente dott. B. Bianchini, relatore dott. A. Scarpa) Condominio – Spese condominiali – Ingiunzione di pagamento – Assemblea condominiale – Impugnazione delle delibere assembleari – Mancata convocazione del condomino – Articolo 1137 cc – Criteri. “La produzione delle delibere assembleari condominiali a corredo di una domanda monitoria avverso un condomino non è idonea a soddisfare l’onere di comunicazione agli assenti ex art. 1137 c.c., né comporta il sorgere della presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c., che postula il recapito all’indirizzo del condomino del verbale contenente le decisioni dell’assemblea, né, comunque, obbliga quest’ultimo ad attivarsi per acquisire e conoscere il testo delle deliberazioni stesse, la cui conoscibilità, pertanto, non…
Continua a leggere...Il concetto di decoro architettonico quale parametro per la libertà dei condomini e il suo significato offerto dalla giurisprudenza
Corte Suprema di Cassazione, seconda sezione civile, ordinanza 18928/2020 «Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione». CASO La sentenza di primo grado del Tribunale di Roma rigettava le domande di parte attrice relative alla richiesta di accertamento di intollerabili immissioni rumorose prodotte dalla società convenuta, esercente attività di ristorazione nel medesimo edificio condominiale in cui era sita l’abitazione dell’attore. Ulteriormente, il giudice di primo…
Continua a leggere...Il “nuovo” blocco sfratti: “esproprio sociale” o adeguato contemperamento degli interessi legati alle emergenze pandemiche ?
Il D.L. 183/2020 (Milleproroghe): “il nuovo blocco sfratti”. Tra accese polemiche da parte delle contrapposte associazioni dei proprietari immobiliari e quelle degli inquilini maggiormente rappresentative, l’ultimo giorno dell’anno 2020, il Legislatore ha pubblicato in G.U., Serie Generale n.323, il Decreto Legge n.183 (c.d. “Milleproroghe”), al cui interno, tra le varie misure “urgenti ed indifferibili”, si legge all’articolo 13, comma 13, la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili, anche ad uso non abitativo, come prevista dall’articolo 103, comma 6 del D.L. n.18/2020, poi convertito in Legge n.27/2020, prorogandola dal 31.12.2020 al 30.06.2021, quale nuova data di blocco dei c.d. “sfratti esecutivi”. Per il vero la norma in questione chiarisce che la sospensione è limitata: “ ai provvedimenti di rilascio…
Continua a leggere...La prova del conflitto di interessi in assemblea di condominio: verifica della dannosità della delibera e del voto determinante dei condomini aventi interessi in conflitto
Corte di Cassazione, Sezione 6 2, Civile, Ordinanza 13 novembre 2020 n. 25680 (presidente Dott. L. G. Lombardo, relatore Dott. A. Scarpa) “Soltanto se risulti dimostrata una sicura divergenza tra l’interesse istituzionale del condominio e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti e abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare, la deliberazione approvata sarà invalida. L’invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione. Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo…
Continua a leggere...Poteri e limiti della commissione ristretta di condomini designata dall’assemblea
Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza 8 luglio 2020 n. 14300 (presidente Dott. A. Giusti, relatore Dott. L. Abete) “L’assemblea condominiale ben può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare. Tuttavia, le determinazioni di tale commissione, per essere vincolanti anche per i dissenzienti, ex art. 1137, comma 1, c.c., devono essere approvate, con le maggioranze prescritte, dall’assemblea medesima, non essendo le funzioni di quest’ultima suscettibili di delega.” CASO L’assemblea di un condominio incaricava una commissione ristretta, costituita da propri membri, di designare un tecnico professionista a cui affidare lavori di adeguamento dell’impianto elettrico condominiale. Con atto di citazione più condomini, dissenzienti rispetto a quanto statuito, evocavano il condominio dinanzi al Tribunale di…
Continua a leggere...Quando l’urbanistica incontra il diritto condominiale: permesso di costruire illegittimo in assenza del consenso del condominio
T.A.R. Campania Napoli, sezione VI, sentenza 16 novembre 2020 n. 5253 Condominio – proprietà esclusiva – trasformazione di finestra in balcone su facciata condominiale – salvaguardia del decoro architettonico della facciata – condizione ex lege – impugnazione del permesso di costruire per difetto di autorizzazione dei condòmini – illegittimità del titolo edilizio – fondata – revoca del titolo abilitativo – difetto di legittimazione – sussiste. Riferimenti normativi: art. 1102 c.c. – art. 1117 c.c. – art. 1122 c.c. – art. 11 D.P.R. n. 380/2001 – art. 3 L. n. 241/1990 “… il “decoro architettonico” delle facciate costituisce bene comune dell’edificio e pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide necessita dell’assenso dell’assemblea dei condòmini, a prescindere dal giudizio sul…
Continua a leggere...Frazionamento unità immobiliare: mancato tempestivo adeguamento delle tabelle millesimali e carenza di legittimazione attiva dell’alienante in caso di omessa convocazione in assemblea degli acquirenti proprietari
Corte di Cassazione, sezione II, civile, sentenza del 31 marzo 2017 n. 8520 (Presidente dott. B. Bianchini, relatore dott. L. G. Lombardo) Condominio – Determinazione del valore proporzionale delle singole proprietà – Tabelle millesimali – Incidenza sui diritti reali dei condomini – Mancato adeguamento delle tabelle millesimali – Ripartizione delle spese condominiali in base alle tabelle vigenti. “In tema di condominio, le tabelle millesimali hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, al fine di ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino.” “In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di…
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