Comunione – Condominio - Locazione

Il deposito cauzionale nei contratti di locazione ad uso commerciale: legittimità della clausola di rinuncia alla restituzione

Cassazione civile, sez. VI, 01 Ottobre 2020, n. 20975. Pres. Adelaide Amendola. Est. Chiara Graziosi. “Nel contratto di locazione ad uso diverso da abitazione è possibile pattuire la rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale, clausola, questa, con la quale le parti perseguono lo scopo di impedire un utilizzo del deposito cauzionale non conforme alla sua funzione di garanzia quanto alle condizioni in cui viene restituito l’immobile al momento del rilascio.” La Suprema Corte di Cassazione con questa recente sentenza in commento torna ad occuparsi riguardo la legittimità della clausola di rinuncia del deposito cauzionale nei contrati di locazione commerciale ex articolo 27 L.392/78. La vicenda trae origine da una vicenda processuale nella quale, presentando ricorso…

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La mediazione in condominio: necessaria l’autorizzazione assembleare per la partecipazione dell’amministratore

Corte di Cassazione, Sezione 6^-2, civile, ordinanza 8 giugno 2020 n. 10846 (presidente P. D’Ascola, relatore A. Scarpa) Condominio – Dilazione di pagamento degli oneri condominiali – Attribuzione dell’amministratore – Mediazione obbligatoria ex art. 71 quater disp- att. c.c. – Autorizzazione dell’amministratore alla mediazione – Improcedibilità. “Ai sensi del comma 3 dell’art. 71 quater disp. att. c.c. l’amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione obbligatoria solo previa delibera assembleare di autorizzazione, non rientrando tra le sue attribuzioni, in assenza di apposito mandato, il potere di disporre dei diritti sostanziali rimessi alla mediazione. Ne consegue che la condizione di procedibilità delle “controversie in materia di condominio” non può dirsi realizzata qualora l’amministratore partecipi all’incontro davanti al mediatore…

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Indebito trasferimento del diritto edificatorio dalla res in comunione a quella di proprietà esclusiva

Corte di Appello di Bologna, I sezione civile, sentenza 13 maggio 2020 n. 1244 Comunione e condominio – uso della cosa comune e opere su parti di proprietà o uso individuale – trasferimento di capacità edificatoria dalla proprietà comune alla proprietà esclusiva – difetto di autorizzazione – illegittimità per mutamento della funzione del bene comune – sussiste – diminuzione del valore del bene immobile – sussiste – costituzione di servitù a vantaggio di altra proprietà del singolo comunista – illegittimità per mancato consenso del condominio – sussiste – rimessione in pristino dell’originaria situazione condominiale – fondato. Riferimenti normativi: art. 1102 c.c. – art. 1103 c.c. – art. 1122 c.c. – art. 2643, co. 1, n. 2-bis c.c. – art. 1027…

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Edificio unico con doppio condominio: aperture irregolari nei muri condominiali e servitu’ di passaggio del condomino e del terzo proprietario

Corte di Cassazione, seconda sezione civile, ordinanza 29 settembre 2020 n. 20543 Comunione e condominio – edificio unico con due condomìni – esecuzione irregolare delle opere – collegamento di locali di proprietà esclusiva, insistenti nei due condomìni – apertura di varchi nel muro divisorio interno dei due condomìni – godimento del bene condominiale da parte del terzo – condizione di legittimità – consenso unanime dei condòmini – non sussiste – apertura di varco nel muro perimetrale esterno e costruzione di scala per accesso al cortile – utilizzo di parti comuni – servitù di passaggio – usucapione per uso ultraventennale – sussiste. Riferimenti normativi: art. 1102 c.c. – art. 1122 c.c. – art. 1117 c.c. – art. 1027 c.c. – art….

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Obbligo di consegna dell’elenco dei condomini morosi da parte dell’amministratore di condominio, al terzo creditore che ne fa richiesta

Tribunale civile di Avezzano, 01.03.2016, giudice unico dott. Andrea Dall’Orso. “L’articolo 63 disp att cc espressamente dispone che l’amministratore condominiale è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi; correttamente interpretando la ratio finalistica della norma, si tratta per l’amministratore di un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Ciò delinea pertanto un obbligo di cooperazione con il terzo creditore posto direttamente dalla legge in capo all’amministratore, che esula dal contenuto del programma interno di mandato corrente tra lui ed i condomini”. CASO Attraverso il ricorso al procedimento sommario di cognizione ex articolo 702 bis cpc[1], la società Alfa, creditrice dei Condominio Beta,…

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I rischi giuridici delle locazioni nella seconda ondata COVID: il quadro generale

Malgrado le dichiarazioni ufficiali escludano, ad oggi, un nuovo lockdown, il settore Real Estate si interroga sulle soluzioni in grado di garantire comunque una redditività agli immobili. Un’incognita legata anche agli interventi normativi e alle recenti posizioni giurisprudenziali che incidono con sistematicità nel settore ricettivo e locativo. Le locazioni short term (c.d. “affitti brevi”) I contratti di locazione breve – così definiti dalla disciplina fiscale ex art. 4 bis D-L del 24 aprile 2015, n. 50 (convertito con L. 21 giugno 2017, n. 96) – e con finalità turistica – ai sensi della L. 431/1998 e del D. Lgs. 79/2011- presentano oggi nuove criticità. Si tratta di accordi locativi generalmente conclusi tramite il pulsante (del consenso virtuale) previsto da Airbnb,…

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L’impianto di riscaldamento condominiale: nulla la delibera assembleare attributiva della proprietà della caldaia in assenza dell’unanimità dei condomini

Corte di Cassazione, Sezione 2^, Civile, Ordinanza del 4 marzo 2020 n. 6090/20 Condomino – Trasformazione dell’impianto di riscaldamento e contestuale distacco di alcune utenze – Deliberazione di assegnazione di parti comuni in proprietà esclusiva ad alcuni condomini – Nullità della delibera assembleare non adottata all’unanimità dei condomini. “La deliberazione condominiale con la quale vengono assegnate parti comuni (nella specie, una caldaia) in proprietà esclusiva ad alcuni condomini richiede l’unanimità degli stessi, incidendo sulla pregressa comproprietà originaria “ex lege” di parti comuni e comportando l’esclusione dal vincolo reale di alcuni dei condomini.” CASO Con atto di citazione il condomino Tizio impugnava, dinanzi al Tribunale di Padova, la deliberazione dell’assemblea straordinaria del Condominio, con la quale veniva approvata con l’unanimità dei…

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Passaggio di consegne: anticipazioni dell’ex amministratore per conto del condominio

Tribunale di Roma, Sezione 5, Civile, Sentenza del 13 novembre 2019 n. 21801 (Giudice Unico Dott. R. Ghiron) Condominio – Amministratore – Anticipazioni dell’amministratore – Assenza prova delle spese –  Rimborso negato. “L’amministratore è un mandatario dei condomini e, come tale, ha diritto di ottenere dai propri mandanti i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’adempimento delle obbligazioni conseguenti. Ha inoltre il diritto di essere rimborsato delle anticipazioni da lui effettuate in esecuzione dell’incarico qualora, proprio per eseguire il mandato, vi provveda non già con la provvista fornitagli dai condomini ma con denaro proprio. In tal caso, ha il diritto di rivalersi sul mandante condominio per recuperare tali somme solo se fornisce una precisa prova degli esborsi eseguiti, presentando…

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Obbligo di rinegoziare i contenuti economici dei contratti di locazione in conseguenza del Coronavirus

Tribunale di Roma, 27 agosto 2020 Parole chiave Contratto di locazione – Pagamento del canone – Pandemia di Covid-19 – Buona fede nell’esecuzione del contratto – Obbligo di rinegoziare l’ammontare del canone – Riduzione del canone Massima La pandemia di Covid-19 rappresenta un evento eccezionale e sopravvenuto che impone alle parti di negoziare nuovamente l’ammontare del canone dovuto in base al contratto di locazione, in attuazione dei principi di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, principi valevoli a maggior ragione nei contratti a esecuzione continuata. Disposizioni applicate Art. 1571 c.c. (nozione di locazione), art. 1467 c.c. (eccessiva onerosità nei contratti con prestazioni corrispettive), art. 1375 c.c. (escuzione di buona fede del contratto) CASO Fra le parti (si tratta di…

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Risarcimento danni per infiltrazioni: la corresponsabilità in solido ex art. 2055 c.c. del condominio e dei proprietari delle unità immobiliari

Corte di Cassazione, Sezione 6^- 2, Civile, Ordinanza del 12 marzo 2020 n. 7044 (Presidente Dott. P. D’Ascola, Relatore Dott. A. Scarpa) Condominio – Responsabilità ex art. 2051 c.c. – Risarcimento del danno per le infiltrazioni subite – Sussistenza della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. – “Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde “ex” art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo, prospettandosi in tal caso la situazione di un medesimo danno…

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