Comunione – Condominio - Locazione

Questioni applicative in materia di supercondominio

Corte d’Appello di Milano, sezione III civile, sentenza n. 5857 del 31 dicembre 2018 Condominio – impugnazione delibere assembleari per errata ripartizione spese condominiali – sussistenza fattispecie del supercondominio – costituzione ipso iure et facto – verifica esclusione risultante dal titolo, dal regolamento contrattuale o da valida delibera assembleare – criterio di ripartizione spese supercondominiali (millesimi supercondominiali) – invalidità delibere assembleari. Riferimenti normativi: art. 1117 c.c. – art. 1117 bis c.c. – art. 1123 c.c. – art. 1136 c.c. –artt. 61-67-69 disp. att. c.c. “… Costituisce principio ormai consolidato che, “al pari del condominio negli edifici, regolato dagli art. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti,…

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Condominio: utilizzo del lastrico solare di proprietà esclusiva e divieti regolamentari – antenna telefonia cellulare

Corte di Cassazione civile, Sezione seconda, sentenza 10.9.2019 n.32685, Presidente F. Manna, relatore dott. Aldo Carrato Impugnazione delibera condominiale, violazione articolo 1102 e 1122 c.c. “I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, esplicito ed inequivoco; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti”. CASO La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera condominiale che vietava ad uno dei…

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La Corte di Giustizia Europea ed il metodo di fatturazione dell’energia termica negli immobili in condominio

CORTE Giustizia Europea, Lussemburgo, C-708/17 e C- 725/17 EVN BULGARIA TOPLOFIKASTIA/STEFANOVA E T TOPLOFIKASTIA MITKO, pubblicata il 05.12.2019  “Il diritto dell’Unione non osta ad una normativa nazionale secondo cui ogni proprietario di un appartamento sito in un immobile detenuto in condominio è tenuto a contribuire alle spese del riscaldamento delle parti comuni “ CASO La questione sottoposta alla Corte di Giustizia Europea riguarda due differenti ricorsi – poi riuniti – finalizzati ad ottenere il pagamento di fatture riguardanti il consumo di teleriscaldamento a proprietari di immobili in condominio, a fronte del rifiuto da essi manifestato al pagamento, in quanto non utilizzatori di essi immobili e soprattutto non destinatari del contratto di fornitura di calore (teleriscaldamento) concluso dal Condominio. SOLUZIONE La…

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L’individuazione del bene ricadente in condominio come presupposto per la ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c.

Tribunale di Termini Imerese – Sentenza 8 gennaio 2018 n.7 Condominio – ripartizione delle spese – tabelle millesimali – proprietà esclusiva – parti comuni – pertinenze – art. 1123 c.c. “Il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito in relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione”. CASO Il proprietario di n.2 delle 22 unità abitative che costituivano un Residence ed a cui erano state attribuiti dieci ventiduesimi delle spese relative alla…

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La divisione giudiziale del condominio e l’autonomia strutturale

Corte di Cassazione – Seconda Sez. Civile – Sentenza n. 22041/2019 Condominio – divisione – tabelle millesimali – edificio autonomo – autonomia strutturale – autonomia di gestione amministrativa – artt. 61 e 62 disp. att. c.c. – art. 69 disp. att. c.c. – art. 1117 c.c. – art. 1136 c.c. – parti comuni. “…Più che ad un concetto, il termine ‘edificio’ va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo”. “L’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento di un condominio solo quando il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare…

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Annullabilita’ della delibera assembelare per omessa convocazione di uno dei comproprietari

Corte d’Appello di Catania – Seconda Sezione Civile – Sentenza 23 aprile 2019. Comunione e condominio – annullabilità della deliberazione assembleare per omessa convocazione di uno dei comproprietari – legittimazione attiva all’impugnazione, non rilevabilità d’ufficio del vizio e nullità della sentenza in parte qua – irrilevanza della regolare convocazione nei confronti del coniuge convivente e comproprietario del bene in comunione – irrilevanza della partecipazione all’assemblea del coniuge convivente e comproprietario del bene in comunione – unico effetto “sanante”: intervento a mezzo di rappresentante munito di delega. Riferimenti normativi: art. 1441 c.c. – art. 1137 c.c. – art. 112 c.p.c. – art. 1136 c.c. – art. 1106 c.c. – artt. 66-67 disp. att. c.c. “… coerentemente sia con l’ormai consolidato orientamento…

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La notifica della disdetta del contratto di locazione all’indirizzo indicato, anche se non più occupato

Corte di Cassazione, Terza Sez. Civ. Sentenza n. 19524 del 19 luglio 2019 Pres. Adelaide Amendola – Rel. Cons. Marilena Gordoni Art. 1334 c.c. – Art. 1335 c.c.- Art. 1341 c.c. – art. 145, c.2 cpc  L. 392/1978 Disciplina delle locazioni di immobili urbani “La sentenza impugnata ha escluso la natura vessatoria, comportante a pena di inefficacia la specifica approvazione per iscritto, della pattuizione contenente la scelta del luogo in cui inviare ogni comunicazione relativa al contratto, collocandosi nel solco della giurisprudenza di legittimità che subordina l’applicazione dell’art. 1341 c.c. alla ricorrenza di due condizioni: a) la idoneità del contratto a regolare una serie indefinita di rapporti; b) la predisposizione unilaterale da parte di uno dei due contraenti[1]” “La disdetta, quale…

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Comunione e proprietà esclusiva: ancora sul caso dell’azione di rivendicazione di aree utilizzate (di fatto) come parti condominiali

Corte di Cassazione – seconda sezione civile – ordinanza n. 21481 del 19 agosto 2019 Comunione e condominio – parti di proprietà esclusiva e parti comuni dell’edificio – qualificazione giuridica della domanda: azione di rivendicazione del proprietario – prova del diritto di proprietà – irrilevanza dell’utilizzo dell’area da parte del condominio – irrilevanza della D.I.A. in relazione alla prova del dato dominicale. Riferimenti normativi: art. 948 c.c. – art. 1117 c.c. – art. 2697 c.c. – art. 1146 c.c. “… Esso non coglie la ratio decidendi in quanto il giudice d’appello, qualificata la domanda come azione di rivendica, ha fondato la sua decisione sul “titolo versato in atti” e non sull’utilizzo dell’area da parte del condominio. Ne consegue che la…

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Diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza e fondatezza del motivo

Corte di Cassazione, Terza Sez. Civ. Sentenza n. 19523 del 19 luglio 2019 Pres. Adelaide Amendola – Rel. Cons. Marco Dell’Utri Art. 3 Legge n. 431/98 – Art. 2697 c.c. – Art. 2729 c.c. “La circostanza consistente nell’effettiva adibizione dell’immobile ad abitazione del figlio locatore, a seguito del diniego del rinnovo della locazione alla prima scadenza, integri gli estremi di una vera e propria condizione per il valido ed efficace esercizio della corrispondente facoltà potestativa del locatore […] circostanze di fatto la dimostrazione del cui ricorso necessariamente costituisce materia di un onore probatorio imposto a carico del locatore, là dove quest’ultimo intenda concretamente avvalersi della facoltà potestativa in tal senso riconosciuta dal legislatore in presenza di detti presupposti di fatto”[1]…

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Qualità di condomino, titolo di proprietà e superamento dell’art. 1453, secondo comma, c.c. in tema di contratto d’appalto

Corte di Cassazione – Seconda Sez. Civile – Ordinanza n. 12803/2019 Condominio – contratto di appalto – risoluzione contrattuale – eliminazione dei vizi – riduzione del prezzo – art. 1453 c.c. – art. 112 c.p.c. “Il tentativo – della società ricorrente – di separare la posizione degli attori sotto i diversi profili di proprietari e condomini appare velleitario, atteso che la qualità di condomino è inscindibilmente legata a quella di titolare di proprietà esclusiva di parte dell’edificio”. “In tema di appalto le domande di risoluzione del contratto e quelle di riduzione del prezzo o di eliminazione dei vizi non sono tra loro incompatibili, con la conseguenza che ne è ammesso il cumulo in un unico giudizio, non ostandovi il disposto…

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