Comunione – Condominio - Locazione
Nullità e l’annullabilità delle delibere di ripartizione delle spese condominiali
Cassazione civile, sez. II, Sentenza del 14.03.2022 n. 8185, Pres. F. Manna, Es. G. Fortunato Massima: “Le delibere assembleari in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per “impossibilità giuridica” dell’oggetto ove l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere – oltre che per il caso oggetto della delibera – anche per il futuro, mentre sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato e devono essere necessariamente impugnate nel termine di trenta giorni dalla comunicazione” La Suprema corte interviene e chiarisce ancora una volta la distinzione tra violazione continuativa e permanente…
Continua a leggere...Polizza globale fabbricati: danni alle parti comuni e a quelle individuali
Cassazione civile, sez. III, ordinanza 12 giugno 2025, n. 15770, Presidente F. De Stefano – Estensore M. Rossetti. Parole Chiave: Assicurazione globale fabbricati – Responsabilità del condominio – Danni da parti comuni – Clausola “condòmini-terzi” – Polizza R.C. – Obbligo di manleva – Nullità per motivazione apparente CASO La pronuncia in commento concerne uno dei casi più comuni di cui alle controversie in materia di diritto condominiale, in quanto avente ad oggetto la domanda risarcitoria proposta da un condomino, tale società Alfa s.r.l., nei confronti del Condominio Beta, conseguente ad infiltrazioni d’acqua provenienti da un lastrico solare condominiale non correttamente impermeabilizzato che avevano danneggiato l’unità immobiliare di sua proprietà sita nel fabbricato condominiale. A fronte della domanda svolta da Alfa,…
Continua a leggere...Manutenzione dei balconi condominiali e regime imputazione spese: nullità della delibera
Tribunale di Salerno, sez. I civile, Sentenza del 31.05.2022 n. 1907, Giudice Avv. O. Mannino Massima: “I balconi aggettanti di un edificio in condominio costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condomini, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”. CASO Con atto di citazione la Società Alfa e Tizio, proprietari di due unità immobiliari facenti parte del Condominio Beta, insistenti al piano terra ed adibite ad esercizi commerciali, convenivano in giudizio, dinanzi l’allora Sezione Distaccata di Eboli, il Condominio impugnando la delibera adottata dall’assemblea condominiale…
Continua a leggere...Condominio e diritto alla riservatezza: affissione elenco morosi e risarcimento danni
Tribunale di Taranto, Sezione Civile, sentenza 7 aprile 2025, n. 826. In funzione di giudice di appello, in composizione monocratica. Massima: “Se l’art. 1129, comma 9, c.c., stabilisce che, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore di condominio è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, tuttavia, ciò che allo stesso non è consentito è la pubblicità indiscriminata dei dati dei condomini morosi, dovendo egli comunque osservare i principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati sono raccolti. Grava, cioè, sull’amministratore il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l’accesso a quei dati da parte di terzi e così, pur essendo tenuto ad indicare…
Continua a leggere...Autoconvocazione dell’assemblea di condominio ex art. 66 disp. att. c.c.
Cassazione civile, sez. II, Ordinanza del 21.02.2023 n. 5319, Pres. F. Manna, Est. A. Scarpa Massima: “La richiesta di convocazione dell’assemblea condominiale può provenire da due condomini, che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, e non richiede alcuna forma solenne, ex art. 66 disp. att. c.c., essendo sufficiente che giunga presso l’indirizzo indicato dall’amministratore al momento dell’accettazione dell’incarico ovvero presso l’indirizzo affisso sul luogo di accesso al condominio, il quale non coincide necessariamente con la residenza o il domicilio”. CASO Tizia e Caio avevano impugnato la delibera relativa alla nomina dell’amministratore approvata dall’assemblea del Condominio Alfa, convocata su iniziativa di alcuni condomini a norma dell’art. 66, comma 1, disp. att. c.c. Gli attori avevano dedotto, tra l’altro, che l’avviso di…
Continua a leggere...Casa vacanze: disciplina applicabile e durata del contratto
Tribunale di Roma, sez. VI Civile, Sentenza del 16.09.2024, Giudice Dott.ssa R. Nardone Massima: “Nell’ambito delle locazioni di immobili destinati a casa vacanze, deve farsi applicazione della normativa di cui all’art. 27 della L. n. 392/1978 che prevede per locazioni commerciali una durata minima di sei anni con rinnovo automatico di anni sei, mentre la clausola pattizia che stabiliva la minore durata di 4 anni + 4 deve essere dichiarata nulla, in quanto contrastante con la suddetta norma imperativa”. CASO Con ricorso ex art. 447 c.p.c. la ditta individuale Alfa dichiarava di rivestire la qualità di conduttrice in ordine ai contratti di locazione stipulati originariamente dalla società Beta, precedente proprietaria dell’immobile, che poi, in data 13.11.2023, ne trasferiva la proprietà…
Continua a leggere...Cedolare secca per locazioni abitative estesa anche quando il conduttore svolge attività di impresa
Cassazione civile, Sezione TRI, Sentenza n. 12395 del 07.05.2024, Pres. F. Sorrentino, Est. O. De Masi Massima: “Il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, del d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni”. CASO Tizio proponeva ricorso per cassazione avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia con la quale quest’ultima aveva riformato la prima decisione, resa sui ricorsi riuniti del contribuente, che aveva ritenuto illegittimi gli avvisi di…
Continua a leggere...Competenza arbitrale per la risoluzione delle controversie condominiali
Tribunale di Torino, sez. VIII Civile, Sentenza del 09.10.2024 n. 5051, Giudice Dott. A. Carbone Massima: “In tema di condominio di edifici, è legittima la devoluzione in arbitrato delle controversie condominiali …omissis…il giudice adito ha invece escluso la compromettibilità in arbitrato della domanda avente ad oggetto la formazione e/o la revisione delle tabelle millesimali, in quanto, dovendo, quest’ultime riflettere la reale consistenza dell’immobile, la loro determinazione esuli dall’ambito dei diritti disponibili e, quindi, non possa essere devoluta ad un arbitrato irrituale”. Risulta sempre di interesse del giurista verificare se in ambito condominiale ed in presenza di un regolamento che devolva alla competenza arbitrale la risoluzione delle controversie condominiali, l’impatto di sistemi alternativi di giurisdizione ADR ed arbitrato possano comportare la…
Continua a leggere...Costituzione di un fondo cassa da parte dell’assemblea condominiale e rendiconto
Corte di Cassazione, Ordinanza del 02.09.2022 n. 25900, Seconda Sezione Civile, Presidente Dott. F. Manna, Estensore Dott. G. Fortunato. Massima: “La costituzione di un fondo cassa da parte dell’assemblea condominiale, ancorché non venga disposto in merito all’impiego dei residui attivi di gestione nell’esercizio di riferimento, non viola la necessaria dimensione annuale della gestione condominiale, essendo sufficiente che questi possano, anche solo implicitamente, desumersi dal rendiconto, ai fini della loro rilevabilità nei conti individuali dei singoli condòmini e della conseguente riduzione, per compensazione, delle quote di anticipazione dovute dagli stessi condòmini per l’anno successivo.” CASO Tizia conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Cagliari il Condominio Beta, proponendo opposizione avverso la Delibera Assembleare del 3 ottobre 2000, vertente sull’approvazione della condizione…
Continua a leggere...Responsabilità dell’appaltatore totale ed assoluta, opera inadatta: risarcimento del danno e penale
Corte di Cassazione, Ordinanza del 16.05.2022 n. 15578, Sez. II, Presidente Dott.ssa R. M. Di Virgilio, Estensore Dott. M. Bertuzzi Massima: “La clausola penale convenuta per il solo ritardo nell’adempimento non può coprire anche il periodo successivo alla manifestazione della volontà della parte non inadempiente di risolvere il contratto, avvalendosi delle ipotesi di risoluzione di diritto ovvero mediante domanda giudiziale, dal momento che tale iniziativa segna il limite temporale della possibilità per l’altra parte di adempiere, ai sensi dell’art. 1453, comma 3, c.c.”. CASO Con atto di citazione del 2009 Tizio e la Società Gamma S.r.l. unipersonale, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Perugia, Caia, affinchè la stessa fosse condannata al pagamento della somma di € 69.856,66, oltre iva,…
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