Comunione – Condominio - Locazione
Il rifiuto del locatore di ricevere la riconsegna della immobile locato
Suprema Corte di Cassazione, Sezione VI-3, Civile, Ordinanza n. 27932 del 23 settembre 2022, Presidente Dott.ssa Antonietta Scrima, Relatore Dott. Marco Dell’Utri. Massima: “In tema di locazione, se il conduttore ha arrecato gravi danni all’immobile locato, oppure ha compiuto sullo stesso delle innovazioni non consentite che rendono necessario, per l’esecuzione delle opere di ripristino, l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia dei contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell’articolo 1220 c.c., rimane obbligato, inoltre, al pagamento del canone ai sensi dell’art. 1591 c.c., anche se ha smesso di…
Continua a leggere...Obblighi informativi del mediatore immobiliare ed attestazione energetica
Corte di Cassazione, Sezione II, Civile, Sentenza del 9 agosto 2022 n. 24534, Presidente Dott. D’Ascola Pasquale, Relatore Dott. Tedesco Giuseppe. Massima: “In caso di mediazione immobiliare, il mediatore è tenuto, secondo il criterio della media diligenza professionale, a rendere le informazioni sul rendimento energetico (cd. classe energetica) dell’immobile oggetto dell’affare intermediato fin dal momento in cui ne effettua la relativa pubblicità, con la possibilità di visionare la relativa documentazione, trattandosi di informazioni funzionali alla determinazione dell’acquirente in ordine all’acquisto dell’immobile”. CASO L’agente immobiliare Tizia conveniva in giudizio Caia, ottenendo dal Giudice di Pace di Anzio la condanna di quest’ultima al pagamento della provvigione dovuta per la mediazione condotta in riferimento alla conclusione della vendita di un immobile sito in…
Continua a leggere...L’amministratore di condominio è responsabile per l’allaccio abusivo della rete idrica condominiale alle condutture di proprietà privata
Suprema Corte di Cassazione, Sez.III^, Civile, Ordinanza n. 23823 del 1 agosto 2022 Massima: “L’abusivo allaccio di un impianto condominiale alla rete idrica integra un fatto illecito imputabile al condominio nel suo complesso, rientrando tra gli obblighi dell’amministratore quello di custodire le cose comuni, vigilando affinché non rechino danni a terzi, e conseguentemente di compiere gli atti idonei ad evitare il perpetrarsi dell’illecito”. FATTO Nel corso dell’anno 2010, la (OMISSIS) S.p.a. conveniva in giudizio il Condominio sito in Marano di Napoli affinché potesse venir accertato che lo stesso si fosse allacciato alla rete idrica di proprietà della (OMISSIS), appropriandosi indebitamente ed illegittimamente dell’acqua da questi fornita per oltre un decennio. Oltre all’accertamento giudiziale della condotta posta in essere dal convenuto,…
Continua a leggere...Deposito cauzionale e locazione nei servizi intermediati: la disciplina dei rapporti
Sintesi Nel Real Estate residenziale, con l’affermarsi dell’intermediazione digitale e delle proptech, nel rapporto tra locatori e conduttori si interpongono spesso gestori e soggetti terzi caratterizzati da una forte digitalizzazione, in grado così di rendere più efficienti sia la fase di conclusione del contratto locatizio sia la sua esecuzione. In assenza di una specifica disciplina civilistica nell’ordinamento italiano, l’incarico conferito dal locatore al gestore – di specifici immobili o di una piattaforma web di intermediazione immobiliare – di ricevere e gestire per suo conto il deposito cauzionale dal conduttore a garanzia del puntuale adempimento delle obbligazioni di quest’ultimo costituisce una fattispecie negoziale nuova e atipica nel nostro ordinamento che richiede una specifica delicatissima regolamentazione contrattuale. Il mandato all’incasso nel Real…
Continua a leggere...Valutazione dei fatti costitutivi la prova del credito vantato dall’ex amministratore di condominio verso i condomini già operata dal giudice di merito è insindacabile in sede di legittimità
Cassazione civile, sez. 6-2, ordinanza 25 febbraio 2020, n. 5062. Presidente P. D’Ascola – Estensore A. Scarpa Massima: “In tema di condominio, l’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente così come un pagamento parziale, a titolo di acconto di una maggiore somma, non costituiscono prove idonee del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’ amministratore. La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni…
Continua a leggere...Restituzione dell’immobile e rifiuto del locatore in caso di danni gravi o di innovazioni non consentite
Corte di Cassazione, sezione VI-3, ordinanza 23 settembre 2022, n. 27932 Locazione – obbligazioni del conduttore – richiesta formale di restituzione da parte del locatore e atto di messa in mora – necessità – gravi danni all’immobile locato o innovazioni non consentite – opere di ripristino di notevole entità – economia del contratto e condizioni delle parti – necessità – rifiuto del locatore di ricevere l’immobile e richiesta di ripristino – legittimità – pagamento del canone – sussiste. Riferimenti normativi: art. 1220 c.c. – art. 1590, comma 1, c.c. – art. 1591 c.c. Massime: “… In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per…
Continua a leggere...La responsabilità contrattuale scaturente dalle delibere assembleari è sempre imputabile al condominio, non ai singoli condomini in quanto utenti/fruitori servizio riscaldamento
Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione, sentenza n. 13583 del 29 aprile 2022, Presidente Dott. Felice Manna, Estensore Dott. Mario Bertuzzi. Massima: “In tema di condominio, la delibera assembleare relativa all’assegnazione del servizio di fornitura del gasolio per il riscaldamento è imputabile, per la connessa responsabilità contrattuale, esclusivamente al condominio e non già ai singoli fruitori del servizio, atteso che le decisioni afferenti alla gestione ed all’utilizzazione dei beni comuni, tra i quali rientrano la caldaia e l’impianto di riscaldamento centralizzato, sono demandate in via esclusiva alla assemblea dei condomini, stante il carattere vincolante delle disposizioni in materia, che, delineando un sistema di organizzazione rigida e non derogabile se non nei limiti di legge, rendono inammissibili forme organizzative alternative”. CASO…
Continua a leggere...I guaiti e gli ululati dei cani del vicino possono integrare un danno alla salute
Corte di Cassazione, terza sezione civile, ordinanza 27 luglio 2022, n. 23408 Condominio – danno cagionato da animali – responsabilità civile – sussiste. Massima: “Nel caso in cui il riposo venga impedito da cupi ululati e continui e fastidiosi guaiti, specie nelle ore notturne, emessi dai cani dei vicini collocati sul terrazzo dell’abitazione e sul terreno comune del fabbricato, il proprietario degli animali è da ritenersi responsabile ex art. 2052 c.c.” CASO La sentenza in commento, benché di contenuto quasi esclusivamente processualistico, sancisce un principio giuridico in modo rigoroso, destinandolo a condizionare le abitudini dei condòmini che siano anche detentori di animali domestici, in particolare di cani. Questa è, in buona sostanza, la vicenda: un condomino adiva il Tribunale di…
Continua a leggere...Determinazione della competenza per valore di causa avente ad oggetto l’impugnazione di delibera condominiale
Cassazione civile, sez. II, sentenza 21 marzo 2022 n. 9068. Presidente F. Manna – Estensore A. Scarpa Massima: “Nell’azione di impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell’atto impugnato, e non sulla base dell’importo del contributo alle spese dovuto dall’attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia nei soli confronti dell’istante e nei limiti della sua ragione di debito“. CASO Alcuni condomini impugnavano una delibera assembleare avente ad oggetto il consuntivo dei lavori straordinari relativi alla facciata e ai frontalini dell’edificio. Essi ritenevano che la delibera ledesse i diritti dei singoli condomini,…
Continua a leggere...Locazione: esercizio del diritto di riscatto e malafede del locatore e del terzo acquirente
Cassazione civile, sez. III, sentenza 29 marzo 2022 n. 10136. Presidente R. Frasca – Estensore E. Iannello Massima: “Il conduttore di un immobile ad uso non abitativo, se decaduto dal diritto di esercitare il riscatto di cui all’art. 39 della legge n. 392 del 1978, può domandare sia al venditore che al compratore il risarcimento del danno patito, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per effetto della decadenza, a condizione che ne dimostri la rispettiva malafede, consistita nell’intento di tenerlo all’oscuro dell’avvenuto trasferimento; l’accertamento di detto intento fraudolento spetta al giudice del merito e non è sindacabile in sede di legittimità con riguardo alla ricognizione degli elementi di fatto che costituiscono il presupposto della dedotta responsabilità risarcitoria (salvo il limite ex…
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