31 Marzo 2020

Il diritto del condomino di esaminare la documentazione contabile del condominio

di Saverio Luppino Scarica in PDF

Corte di Cassazione Civile, Sezione seconda, ordinanza 20 Febbraio 2020 n. 4455 (Presidente M.R. San Giorgio, relatore Dott. Ubaldo Bellini)

“In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contrario ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti)” .[1]

CASO

La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare ad opera di un condomino, che lamentava la violazione del suo diritto di esaminare la documentazione contabile posta a fondamento dell’adottata delibera di approvazione, in funzione della quale, erano stati approvati consuntivo con relativo riparto e bilancio preventivo dell’anno seguente con relativo riparto.

L’impugnante deduceva nei vari gradi di giudizio, sino a quello di legittimità,  la mancata legittimità della delibera per più motivi, lamentandone la nullità e/o l’annullabilità per violazione degli artt. 1129, 1130 e 1130 bis c.c.

SOLUZIONE

In entrambi i gradi di merito, la domanda del condomino di impugnazione della delibera veniva rigettata, cosicchè si perveniva al grado di legittimità, nel quale la corte di Cassazione accoglieva l’impugnazione sulla base di diverse motivazioni di seguito esaminate e cassava la sentenza con rinvio.

QUESTIONI

Sui differenti motivi di impugnazione sottoposti all’attenzione della corte, quest’ultima riteneva pregiudiziale il quarto, con assorbimento dei tre precedenti motivi, ponendo a fondamento della riforma della sentenza di secondo grado la violazione dell’art 1130 cc “la dove la Corte di merito avrebbe disatteso il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale ogni condomino ha la facoltà di chiedere e ottenere dall’amministratore l’esibizione di documenti contabili in qualsiasi tempo […] purché ciò non sia di ostacolo all’attività dell’amministrazione.”

Con riferimento alle altre censure sottoposte alla Corte, esse inerivano alla regolarità della convocazione del condomino, tenuto conto della data in cui era stata fissata l’assemblea ed alle modalità di comunicazione.

Nella fattispecie, la Corte di merito rilevava che la convocazione fosse avvenuta ritualmente, con raccomandata semplice, inviata circa 15 giorni prima della data fissata per l’assemblea condominiale, mentre la richiesta di visione dei documenti contabili avanzata dal condomino impugnante, fosse intervenuta – “strumentalmente” – a ridosso dell’assemblea, soltanto un giorno prima.

La Corte d’Appello, dunque, sosteneva l’incompatibilità tra l’esercizio del diritto a prendere visione dei documenti contabili e le date della richiesta, non essendo idonei i tempi di formulazione della richiesta stessa a far sì che tale diritto potesse essere esercitato nel rispetto della regolarità dell’attività dell’amministrazione.

Tale orientamento non convince gli Ermellini, i quali pur in accordo col principio giurisprudenziale enunciato dalla Corte di merito circa il diritto del condomino a prendere visione dei documenti contabili, ritengono errata la sua applicazione.

Il condomino, ha il diritto di ottenere dall’amministratore di condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualunque tempo, non rilevando il momento della richiesta e senza la necessità di specificare le ragioni della stessa.

Unico limite è rappresentato dalla contrarietà al principio di correttezza, qualora l’esercizio della richiesta determini un ostacolo per l’attività dell’amministrazione – il quale pur sempre, deve garantire un’organizzazione minima, che consenta l’esercizio di esso diritto – o si configuri un onere economico per il condominio, in quanto il costo connesso all’esercizio di tale operazione deve gravare unicamente su chi ne fa richiesta.  (Cass. n. 19210/2011; Cass. n. 8460/1998; Cass. n. 15159/2001).

Tanto premesso, la Corte analizza i doveri dell’amministratore, il quale in seguito al ricevimento della richiesta di presa visione dei documenti, sarà tenuto a predisporre gli strumenti per l’esercizio di tale diritto, in prospettiva della partecipazione all’assemblea condominiale, che si esprimerà sui documenti oggetto di consultazione.

Qualora la richiesta del condomino non possa essere accolta, sarà dunque onere dell’amministratore e in sede di impugnazione della delibera assembleare del Condominio, dimostrare l’inesigibilità della richiesta e la sua incompatibilità con le modalità previamente comunicate. [2]

Gli artt. 1129, 1130 e 1130-bis cc delimitano l’area di intervento dell’amministratore, il quale ha facoltà di indicare giorno e ora in cui il condomino sia nella possibilità di prendere visione degli atti del condominio, così da non determinare pregiudizio allo svolgimento del suo lavoro e contemporaneamente garantire ai condomini la possibilità di esercizio del proprio diritto.

In ordine al bilanciamento tra l’interesse a prendere visione degli atti condominiali e quello alla regolarità dell’esercizio dell’attività di amministrazione, in seguito alla riforma del 2012, la Corte di Cassazione ha dunque confermato che l’accesso agli atti condominiali è sempre diritto del condomino, soprattutto quando la richiesta di prendere visione avvenga con il ricevimento dell’avviso di convocazione dell’assemblea, non ostando la circostanza che la richiesta di accesso avvenga solo qualche giorno prima della riunione.

Altra peculiarità del nuovo articolo 1131 bis cc è costituita dalla circostanza che il diritto di prendere visione dei giustificativi di spesa, competa in maniera esplicita anche “ai titolari di diritti reali o di godimento”; con tale precisazione, il legislatore della riforma ha voluto chiarire come, stante la peculiarità, dei diritti coinvolti, vi siano degli specifici casi nei quali anche soggetti diversi dai condomini (inteso , quale titolare del diritto pieno di proprietà/comproprietà sulle parti comuni), debbano essere coinvolti (per esempio: usufruttuario, conduttore, relativamente ai servizi di condizionamento e riscaldamento).[3]

[1] Cass. civ. n.19210 del 2011; conf.. Cass. civ. n.8460 del 1998; Cass. civ. n.15159 del 2001

[2] Cass. civ. n.19210 del 2011; conf. Cass. civ. n.19800 del 2014; Cass. civ. 19799 del 2014.

[3] Saverio Luppino: “Le locazioni in Condominio”, edizioni Maggioli 2020

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