Credito fondiario: due precisazioni della Cassazione

Secondo Cass. n. 17352/2017, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, ferma restando la possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti: “il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, secondo comma, del T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario; e poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti“.

Il valore massimo di finanziabilità costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.

La Suprema Corte ha poi chiarito (Cass. n. 1367/2017) che l’acquirente di una singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto, senza parziale accollo del mutuo fondiario a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca sull’intero fabbricato, ha diritto ad ottenere la suddivisione del finanziamento in misura proporzionale all’unità medesima, nonché il correlativo frazionamento dell’ipoteca predetta nei limiti di tale quota.

Al fine di ottenere la cancellazione di quest’ultima, invece, occorre che, contestualmente o successivamente al frazionamento, venga corrisposto, alla banca mutuante, l’importo di detta quota.             Diversamente, l’istituto di credito perderebbe la propria garanzia, parzialmente o totalmente, nel caso alienazione di tutte le unità immobiliari, senza accollo del finanziamento fondiario, pur senza essere stato soddisfatto.