Condominio e verifica in capo all’amministratore sulla regolarità degli obblighi contributivi dell’appaltatore

Tribunale di Siracusa, sez. II Civile, Sentenza del 23.10.2024 n. 2152, Giudice Dott. G. Rota

Massima: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando le parti si addebitino inadempimenti reciproci, proponendo l’una contro l’altra vicendevolmente domande contrapposte, come del resto nel caso in cui il convenuto si limiti a contrastare la domanda di risoluzione o di adempimento, giustificando la propria inadempienza con l’inadempienza dell’altro contraente, il giudice del merito, ai fini della decisione, deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti […] in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l’inadempimento colpevole che possa giustificare l’inadempimento dell’altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum”.

CASO

Con decreto ingiuntivo la società Alfa ingiungeva al Condominio Beta di pagare la complessiva somma di Euro 9.500,00, oltre interessi e spese della procedura, per il mancato pagamento del saldo dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria effettuati dalla società sulle parti comuni dell’edificio.

Il Condominio, dunque, si opponeva al predetto decreto ingiuntivo rappresentando che, in data 8 maggio 2018, aveva sottoscritto con la società Alfa il contratto di appalto con il quale quest’ultima si era obbligata ad eseguire, per l’importo complessivo di Euro 57.140,41, tutte le opere previste ed occorrenti per il restauro delle parti dell’edificio condominiale elencate nel computo metrico estimativo.

Tuttavia, tali lavori sarebbero stati eseguiti solo in parte, per meno di due terzi, mancando i lavori di ristrutturazione straordinaria del prospetto e dei balconi prospicienti sul cortile interno.

Inoltre, al momento della redazione del secondo S.A.L., erano emerse delle criticità sotto il profilo contabile poiché Alfa aveva effettuato lavorazioni ulteriori senza che di ciò fossero stati informati i condomini e senza la stipula di un contratto di una variante approvata; ad ogni modo, nonostante tale contegno della società, il Condominio aveva preferito procedere al pagamento delle fatture emesse dall’appaltatrice al fine di portare a termine i lavori.

In data 26 novembre 2018, il Condominio riceveva una raccomandata dalla Società Gamma con la quale apprendeva che Alfa non aveva provveduto al pagamento degli oneri di legge ed era sprovvista del D.U.R.C.; pertanto, con PEC del 29 novembre 2018 il Condominio chiedeva al direttore dei lavori di disporre la sospensione immediata dei lavori e successivamente, con PEC del 19 dicembre 2018 diffidava Alfa a esibire copia del pagamento dell’importo di Euro 3.397,15 richiesto da Gamma nonché l’esibizione del D.U.R.C. entro il termine di quindici giorni, pena la risoluzione di diritto del contratto di appalto per inadempimento.

Alfa, con PEC del 20 dicembre 2018 aveva comunicato di avere richiesto una rateizzazione a Gamma e di avere concordato un piano di rientro con pagamento rateale.

Veniva, poi, fatto presente ad Alfa che il Condominio non avrebbe provveduto al pagamento della fattura n. 12 del 2018 di Euro 6.402,75, se non dopo l’estinzione integrale del debito della prima nei confronti di Gamma attesa la responsabilità solidale tra committente e appaltatore.

Alfa, non aveva pagato le rate di Gamma e non aveva ottenuto il rilascio del D.U.R.C. per cui il contratto di appalto si era risolto di diritto al decorrere dei quindici giorni dalla diffida ad adempiere. La società appaltatrice, invero, aveva provveduto a smontare il ponteggio e a lasciare il cantiere eseguendo solo in parte i lavori e con alcuni pilastri che presentavano vizi e imperfezioni, motivo per il quale non era stato emesso il certificato di regolare esecuzione dei lavori; pertanto, dato l’inadempimento di Alfa, il Condominio aveva versato nei confronti di Gamma, per conto di Alfa l’importo complessivo di Euro 2.984,86 che doveva essere compensato con quello portato dalla fattura n. 12 del 2018.

Da ridetta fattura doveva essere detratto anche l’importo di Euro 2.000,00 versato nel maggio del 2020 a titolo di acconto nonché l’importo di Euro 2.078,20 quale residuo del 10% delle anticipazioni sui lavori poi non eseguiti e l’importo di Euro 191,17 quale credito proveniente dal terzo S.A.L., risultando pertanto un credito del Condominio nei confronti di Alfa di Euro 851,45.

Il Condominio descriveva che Alfa avesse emesso fatture per Euro 53.952,83 mentre l’Ente aveva effettuato pagamenti per Euro 45.112,94 e che di conseguenza non era corretto l’importo di 9.500,00 richiesto con decreto ingiuntivo. Pertanto, senza riconoscimento alcuno della fondatezza della pretesa creditoria di Alfa, il Condominio aveva offerto di corrispondere Euro 5.000,00 a saldo e stralcio di ogni pretesa previa trasmissione di fattura ed esibizione del D.U.R.C., ma la trattativa non era andata a buon fine poiché Alfa risultava ancora sprovvista del D.U.R.C..

La pretesa creditoria di Euro 7.422,14 portata dalla fattura n. 1 del 2020 era erronea in quanto la voce di ritenuta a garanzia per Euro 2.371,91 non era dovuta poiché i lavori previsti, eseguiti parzialmente, presentavano vizi e difetti e per il fatto che Alfa non fosse in possesso del D.U.R.C.; anche la voce per lavori in economia, noleggio cestello, discarica e costo forniture per Euro 1.866,36 non era dovuta poiché erano già ricompresa nel terzo S.A.L. o non prevista mentre la voce montaggio e smontaggio ponteggio per Euro 2.509,13 non era dovuta perché gli inadempimenti dall’appaltatrice alle obbligazioni contrattuali avevano cagionato la risoluzione di diritto del contratto oltre che ingenti danni al Condominio.

Quest’ultimo spiegava altresì domanda riconvenzionale nei confronti della società opposta chiedendo la condanna della stessa al pagamento della somma di Euro 851,45, quale risultato dalla compensazione della quota del 10% di anticipazioni non recuperate sui lavori non eseguiti e del credito risultante dal terzo S.A.L., oltre la declaratoria legittimazione a trattenere l’importo di Euro 2.371,91, pari al 5% dell’importo contrattuale a titolo di ritenuta a garanzia, in considerazione della mancata emissione del certificato di regolare esecuzione dei lavori parzialmente eseguiti e della non corretta esecuzione complessiva dei lavori, nonché la condanna al risarcimento del danno da ritardo nell’esecuzione dei lavori pari al 5% dell’importo complessivo di lavori appaltati per l’importo di Euro 5.658,40 oltre la condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c..

Alfa, costituitasi nel giudizio di opposizione, chiedeva la conferma del decreto ingiuntivo opposto, per essere infondata l’opposizione, e il rigetto delle domande riconvenzionale rappresentando a tal fine che il Condominio si era reso inadempiente nei pagamenti, il cui ritardo aveva cagionato l’irregolarità del D.U.R.C., scaduto nel corso dei lavori in data 19.10.2018.

L’opposta asseriva poi che il pagamento del secondo S.A.L. dell’importo di Euro 18.302,75, emesso in data 04.10.2018, sarebbe dovuto avvenire, come contrattualmente previsto, entro 10 giorni dalla sua emissione ad opera del Condominio che al contrario aveva provveduto al pagamento parzialmente e con ritardo.

Le difficoltà rappresentate dal Condomino e l’opportunità di non onerarsi della debenza dell’IVA all’Erario, senza possibilità di incassarla, avevano costretto la Società a concordare l’emissione delle fatture relative al secondo S.A.L. in funzione della disponibilità di cassa del Condominio.

Con nota del 31 luglio 2019 il direttore dei lavori aveva quantificato un saldo dovuto del Condominio in Euro 9.625,75; la stessa quindi emetteva fattura n. 1 del 2020 per Euro 7.422,14 alla quale era stata aggiunta la somma di Euro 2.017,96 per debiti residui del Condominio, e il cui totale era stato poi oggetto di ingiunzione.

Dati i ritardi del Condominio nei pagamenti, provvedeva a risolvere il contratto di appalto con nota del 4 febbraio 2019.

Al momento della sospensione dei lavori nel settembre 2018, le fatture emesse così come i lavori effettuati non erano mai stati contestati dal direttore dei lavori sia durante la loro esecuzione che all’atto della loro ultimazione.

Alfa affermava che la suddetta fattura n.1 del 2020 afferiva alla ritenuta di garanzia di Euro 2.371,91 e ad ulteriori lavori in economia, resisi necessari e sollecitati dal direttore dei lavori e che l’eccepita compensazione sia per la quota parte del 10% anticipato anche per i lavori non eseguiti fosse erronea in quanto detto importo era stato conteggiato in pagamento dei lavori effettivamente eseguiti, anche straordinari, sia per la differenza dell’asserito saldo di Euro 191,17 portato dal terzo S.A.L..

Secondo l’appaltatrice il Condominio non aveva diritto a trattenere l’importo di Euro 2.371,91, pari al 5% dell’importo contrattuale a titolo di ritenute a garanzia per la mancata emissione del certificato di regolare esecuzione dei lavori, in quanto la mancata emissione del certificato di regolare esecuzione dei lavori, parzialmente eseguiti, non era imputabile all’impresa opposta ed era effetto della anticipata risoluzione del contratto di appalto.

Invero, il Condominio aveva accettato i lavori svolti senza sollevare contestazioni e, pertanto, era errata la richiesta dell’Ente alla condanna al pagamento della penale prevista in contratto pari al 5% dell’importo complessivo dei lavori appaltati, avendo per tempo eseguito e programmato ogni intervento.

SOLUZIONE

Il Tribunale riteneva che l’opposizione azionata avverso il decreto ingiuntivo fosse da accogliere nei limiti e per i motivi di seguito indicati.

QUESTIONI

In sintesi, la controversia si basava sul contratto di appalto concluso, in data 08.05.2018, tra il Condominio Beta e la società Alfa avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato condominiale al prezzo di Euro 51.442,12 oltre oneri di sicurezza pari a Euro 503,70.

Stando a quanto asserito dalle parti, a seguito dell’emissione del secondo S.A.L. da parte di Alfa in data 04.08.2018, erano sorti contrasti di natura contabile tra le parti, sfociati poi nella sospensione dei lavori e nella comunicazione di risoluzione del contratto di appalto, da parte del Condominio, a seguito della richiesta di chiarimenti di Gamma del 20.11.2018 per il mancato pagamento da parte di Alfa degli oneri di legge che impedivano il rilascio del D.U.R.C. alla società.

A seguito dell’emissione del secondo S.A.L. del 04.08.2018 dell’importo di Euro 18.302,75, Alfa emetteva tre fatture, delle quali le prime due n. 6/2018 e n. 11/2018, rispettivamente di Euro 9.900,00 ed Euro 2.000,00, erano state integralmente pagate dal Condominio mentre la terza n. 12/2018, dell’importo di Euro 6.402,75, era stata parzialmente pagata con bonifico di Euro 2.000,00 del 13.05.2020, mentre il residuo era stato compensato sia con quanto versato a Beta quale obbligato solidale per gli oneri di legge pari a Euro 2.984,00 sia con un credito derivante dal terzo Tizio pari a Euro 191,17, sia con la quota anticipazione lavori non recuperata pari a Euro 2.078,20.

Successivamente Alfa in data 11.11.2020, emetteva la fattura n. 1/2020 con la quale richiedeva il pagamento della somma di Euro 7.422,14 di cui Euro 2.371,91 per ritenuta a garanzia, Euro 1.866,36 per lavori in economia non pagati dal Condominio ed Euro 2.509,13 per montaggio e smontaggio ponteggio.

Il Condominio contestava tali importi affermando che la ritenuta a garanzia non era dovuta perché i lavori non erano stati completati e Alfa non disponeva inoltre del D.U.R.C., che la voce lavori in economia non era dovuta poiché erano già ricompresa nel terzo S.A.L. o addirittura non prevista, mentre la voce montaggio e smontaggio ponteggio non era dovuta perché gli inadempimenti di Alfa alle obbligazioni contrattuali avevano cagionato la risoluzione di diritto del contratto.

Risulta pacifico che uno dei presupposti della risoluzione del contratto sia l’inadempimento delle obbligazioni che esso presuppone.

La risoluzione del contratto si riferisce, pertanto, ad una caducazione patologica dell’accordo, consistendo nello scioglimento del vincolo contrattuale con la conseguente cessazione degli effetti che ne derivano.

Come noto, ai sensi dell’art. 1455 c.c., lo scioglimento del contratto per inadempimento consegue ad una pronuncia da parte del giudice, il quale è tenuto a valutare la non scarsa importanza dell’inadempimento, avuto riguardo all’interesse dell’altro contraente.

Tale valutazione impone di verificare se l’inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto, così da dar luogo a uno squilibrio del sinallagma contrattuale.

In altre parole, l’inadempimento deve incidere in modo significativo sull’accordo negoziale, alterandone l’equilibrio in modo apprezzabile.

Sul punto è il caso di evidenziare che l’inadempimento alle obbligazioni previste dal contratto possa generarsi in capo a entrambe o, comunque, più parti dell’accordo.

Ebbene, nei contratti con prestazioni corrispettive, quando le parti si addebitino inadempimenti reciproci, proponendo l’una contro l’altra vicendevolmente domande contrapposte, come del resto nel caso in cui il convenuto si limiti a contrastare la domanda di risoluzione o di adempimento, giustificando la propria inadempienza con l’inadempienza dell’altro contraente, il giudice del merito, ai fini della decisione, deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti, che, al di là del pur necessario riferimento all’elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l’inadempimento colpevole che possa giustificare l’inadempimento dell’altro, in virtù del principio “inadimplenti non est adimplendum”[1].

La giurisprudenza di legittimità è, difatti, granitica nel ritenere che nei contratti con prestazioni corrispettive, nell’ipotesi di reciproche inadempienze, bisogna comparare il comportamento di entrambe le parti per individuare quale di esse, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e abbia causato il comportamento della controparte e un’alterazione del sinallagma. Tra i poteri del giudice rientra tale accertamento fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove. Inoltre, tale accertamento è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato[2].

In altri termini, nell’ipotesi di contrapposte domande di risoluzione per inadempimento, ciascuna parte per paralizzare la domanda dell’altra deve dimostrare il proprio adempimento, fermo restando che nel caso in cui nessuna abbia assolto tale onere, il giudice è chiamato a valutare i rispettivi inadempimenti comparativamente, per poi stabilire quale condotta sia stata causa efficiente della crisi del rapporto[3].

Nella fattispecie in esame, il Condominio non aveva pagato entro il termine contrattualmente previsto di 10 giorni dall’emissione il secondo S.A.L. del 4.08.2018, stante il debito di Alfa nei confronti di Beta.

Alfa, invece, si era resa morosa nei confronti di Beta per un importo complessivo di Euro 3.397,15 che impediva il rilascio del D.U.R.C. necessario per la prosecuzione dei lavori determinando la risoluzione per inadempimento del contratto di appalto, a seguito del trascorrere di 15 giorni dalla diffida ad adempiere inviata dal Condominio in data 19.12.2018.

L’art. 90 del D. Lgs. n. 81/2008 prevede una particolare diligenza da parte del committente del contratto di appalto che, prima dell’esecuzione dei lavori, deve verificare l’idoneità tecnica e professionale dell’impresa appaltatrice, acquisendo il documento di regolarità contributiva.

Proprio relativamente al documento sulla regolarità contributiva il Giudice riportava una pronuncia recente del Supremo Collegio, secondo la quale, in mancanza di tale attestazione, il condominio committente non è obbligato a corrispondere il compenso richiesto dall’impresa priva del D.U.R.C. ai sensi dell’art. 1460 c.c., stante la sinallagmaticità del rapporto contrattuale e l’esposizione del committente al rischio di rispondere in solido del versamento degli oneri previdenziali e contributivi ex art. 29 del D. Lgs. n. 276/2003. L’amministratore di condominio ha l’obbligo di chiedere alle aziende appaltatrici i documenti necessari a dimostrare la loro regolarità a livello legale e di tutela della sicurezza dei dipendenti[4].

Alla luce di quanto detto, sebbene il Condominio si fosse reso per primo inadempiente nell’esecuzione del contratto di appalto non avendo provveduto all’integrale tempestivo pagamento di quanto previsto nel secondo S.A.L., lo  stesso aveva in seguito legittimamente sospeso il pagamento sia della fattura n. 12/2018 sia della fattura n. 1/2020 in quanto Alfa si era resa contrattualmente inadempiente a seguito del mancato pagamento dei contributi previdenziali e assicurativi nei confronti di Beta, a nulla rilevando in tal senso le difese dell’appaltatrice che attribuiva il mancato pagamento alla condotta del Condominio, posto che su di essa ricadeva un obbligo di legge per il pagamento dei contributi previdenziali e assicurativi a prescindere dalla esazione dei propri crediti.

Stabilita dunque la responsabilità per la risoluzione del contratto di appalto all’inadempimento di Alfa per il mancato pagamento degli oneri di legge, deve rilevarsi che la stessa aveva ottenuto il D.U.R.C. positivo nell’anno 2021.

Di conseguenza, veniva meno il legittimo rifiuto all’adempimento da parte del Condominio, avendo quindi, Alfa diritto ad ottenere il credito maturato, detratti gli importi conseguenza del proprio inadempimento, a seguito dell’attività svolta prima della risoluzione contrattuale.

Definitivamente pronunciandosi, il Tribunale siracusano accoglieva l’opposizione ma riconosceva il diritto di credito di Alfa per una somma inferiore a quella portata dal decreto ingiuntivo opposto, revocava, pertanto, il decreto ingiuntivo e condannava il Condominio al pagamento, in favore della società Alfa della somma di Euro 4.290,21 a titolo di compenso per i lavori di ristrutturazione eseguiti, oltre interessi da determinare nella misura prevista dal D. Lgs. n. 231/2002 dal dì del dovuto sino al soddisfo.

[1] Cass. civ., Sent. n. 14648/2013

[2] ex multis Cass. civ., Ord. n. 3273/2020.

[3] Cass. civ., Sent. n. 20320/2021.

[4] Cass. civ., Ord. n. 4079/2022.