16 Marzo 2021

Morosità del conduttore: domanda di risoluzione del contratto e valutazione della gravità dell’inadempimento

di Saverio Luppino, Avvocato Scarica in PDF

Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Ordinanza 7 dicembre 2020 n. 27955 (presidente Dott.ssa C. Graziosi, relatore Dott.ssa M. Gorgoni)

“In tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 cod. civ. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all’attore di pretenderla), il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna”.

La valutazione della gravità dell’inadempimento nelle locazioni commerciali – articoli 1453 e 1455 c.c..

La sentenza di cui in commento nel presente focus è antecedente rispetto al fatto storico contingente attuale e riguardante la pandemia covid-19, poiché altrimenti si sarebbe potuta ipotizzare – come nel paragrafo che segue – una soluzione differente,  forse distinta dalla lineare e cristallina motivazione della sentenza ut supra, che rimane nel solco di un orientamento consolidato e granitico della giurisprudenza di legittimità sul ritardo dell’adempimento nei contratti ad uso diverso e sulla valutazione del comportamento dell’intimato precedente e successivo al radicato giudizio di convalida.

E’ noto che secondo le Sezioni unite della Corte di Cassazione[1]In tema di locazione di immobili urbani, l’art. 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392, sulla “predeterminazione” della gravità dello inadempimento, al fine della risoluzione del rapporto, non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo, atteso che tale norma è specificamente dettata per le locazioni ad uso abitativo, non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative, ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano per le locazioni del primo tipo.”; assunto sul quale ormai converge anche tutta la giurisprudenza di legittimità successiva e  più recente[2].

La giurisprudenza di legittimità, nondimeno, ammette che pur senza poterne fare oggetto di applicazione diretta, il giudice possa trarre dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 5, parametri che gli consentano di orientarsi nell’applicazione dell’art.1455 cc, al contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo[3].

Ora se da una parte, non vi è dubbio che la tipizzazione normativa contribuisce a dare concretezza ed oggettività alla valutazione del giudice che, altrimenti, rischierebbe di restare pericolosamente priva di coordinamento con le direttive del sistema, il punto di rottura del rapporto che giustifica la cancellazione del vincolo nei contratti di locazione ad uso diverso ed in assenza della predeterminazione della gravità fornita dagli articoli 5 e 55 legge 392/78 – valida solo per gli usi abitativi – è dato dall’incrocio tra il grave inadempimento e l’intollerabile prosecuzione del rapporto:parametri oggettivi, sulla scorta dei quali, secondo comune apprezzamento ed in relazione alle circostanze, deve accertarsi l’apprezzabilità in concreto del peso dell’inadempimento nell’economia del rapporto, rapportare il risultato di tale primo accertamento all’interesse del creditore deluso, considerato non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo per la natura del contratto, la qualità dei contraenti ed ogni altra circostanza rilevante, ad esempio il piano dei rischi e dei benefici espressi nel contratto, gli adempimenti irrinunciabili ed essenziali, le rinunce e le attese tollerabili pur di conservare il contratto.”.

Applicando detti principi è possibile rilevare che l’intimazione  in mora ex articolo 1291 cc non è elemento costitutivo della domanda di risoluzione e che per tal motivo, anche allorquando il conduttore sussume il fatto che, prima della intimazione di sfratto, parte locatrice non avesse chiesto ne’ sollecitato l’adempimento non ha rilievo alcuno, atteso che  l’orientamento dei giudici di diritto escludono che  tale “inerzia” possa prefigurarsi quale “comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale relativamente al termine di adempimento”[4].

Viceversa la corretta applicazione dei criteri dell’articolo 1455 c.c. impone che:

  1. anche se interviene la sanatoria della morosità dello sfratto, nei contratti ad uso diverso da abitazione, l’adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell’inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità[5];
  2. nei contratti di locazione ad uso diverso, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, in quanto nei contratti di durata in cui la parte abbia domandato la risoluzione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle regole di cui all’articolo 1453 cc (cristallizzazione della domanda di risoluzione sino alla pronuncia definitiva, delle rispettive posizioni dei contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la propria prestazione, non è consentito all’attore pretenderla), il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, proprio perché quest’ultimo continua godere della cosa, senza che il locatore – in assenza di un titolo di rilascio – possa impedirglielo, e quindi ai sensi dell’articolo 1591 cc e per l’appunto sino alla riconsegna del bene immobile, sarà tenuto al pagamento del canone, salvo il maggior danno.

Considerazioni de iure condendo sull’applicazione dell’articolo 91decreto legge 18/2020 ora legge 27/2020

Mentre, come si è scritto, in tempi “normali” – nel senso che oggi non si comprende più se la normalità è l’eccezionalità oppure l’eccezionalità diventa la normalità – il principio sussunto dall’ordinanza della Suprema Corte in commento non presenta alcun rilevo critico, si potrebbe obiettare, che le disposizioni emergenziali, art. 91 in commento, abbiano “sparigliato le carte”, se è vero, com’è vero, che la giurisprudenza di merito della penisola, si stia muovendo a macchia di leopardo, nonostante il tempestivo segnale di indirizzo dell’Ufficio del Massimario della Cassazione (8.7.2020), che tuttavia non ha convinto ed ha ricevuto alcune note critiche da più parti della dottrina[6].

Senza oltremodo dilungarsi in argomento, ciò che vuole offrirsi come spunto critico al lettore, è la riflessione, se l’esimente operante per effetto dell’articolo 91 citato, possa essere estesa anche sulla valutazione dell’attenuazione dell’inadempimento, così da ribaltare la situazione di “normalità”, rilevando che, già il tribunale felsineo ha riconosciuto: “inadempimenti che, in condizioni normali, sono di non scarsa importanza, possono ricevere valutazione di scarsa importanza, invece in periodo di pandemia”.[7]

Chi scrive ha già commentato, forse tra i primi[8], che le valutazioni operate dall’articolo 91 citato, relativamente alla valutazione del comportamento del debitore ai fini di impedire gli effetti di cui all’articolo 1218 cc sull’inadempimento e 1223 cc sul risarcimento del danno, andranno valutati caso per caso, a seconda della fattispecie in esame e tenuto conto del complessivo comportamento delle parti, anche in relazione al canone della buona fede 1375 cc ed ai doveri di solidarietà sociale di cui all’articolo 2 Costituzione.

A quanto ci consta, recentissima giurisprudenza di merito[9], proprio facendo leva “sull’esimente” dell’articolo 91 legge 27/2020, differentemente dall’ordinanza della cassazione in commento, in un contratto di locazione ad uso diverso, ha ritenuto che il mancato pagamento di tre canoni di morosità circoscritto ai mesi di emergenza sanitaria, la condotta del convenuto improntata a correttezza e buona fede, potesse non determinare la gravità dell’inadempimento, ai fini della pronuncia di risoluzione.

Ed ancora, proprio contestualmente alla redazione del presente contributo, altra recentissima giurisprudenza di merito[10], in seguito allo scioglimento di una riserva in causa di intimazione di sfratto per morosità inerente un contratto di locazione ad uso commerciale, per la prima volta, ha motivato, il rigetto dell’ordinanza 665 cpc e la trasformazione del rito, in seguito all’opposizione allo sfratto, attraverso una valorizzazione tout court dell’evento pandemico quale “fatto notorio”: “è notorio che la sopravvenuta pandemia da Covid-19 ed i provvedimenti che sono stati adottati per contrastarla hanno avuto notevoli ripercussioni negative sullo svolgimento delle attività economiche, in particolare per quelle situate in zone turistiche, come quella in oggetto, sia per le limitazioni all’esercizio delle attività commerciali sia per il venir meno o l’attenuarsi notevolmente della presenza dei turisti; in ragione delle sopravvenute circostanze imprevedibili e straordinarie che hanno alterato il rapporto tra le prestazioni contrattuali regolato dalle parti al momento della stipula del contratto devono essere allora tenute presenti le disposizioni di cui agli articoli 1175 c.c. (il debitore ed il creditore devono comportarsi secondo le regole della correttezza), 1375 c.c. (il contratto deve essere eseguito secondo buona fede), 1374 c.c. (il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi e l’equità), nonché il disposto del comma 6 dell’art. 3 DL n. 6/20 convertito in L. n. 13/20 inserito dall’art. 91 DL n. 18/20 convertito in L. n. 27/20, in base al quale il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze e penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”, da valutare unitamente all’art. 1623 c.c. in tema di affitto; è quindi in sede di giudizio di merito che devono essere adeguatamente valutate le condotte delle parti riguardo alle clausole contrattuali”.

Si dice che “il tempo è galatuomo”, così, solo le future pronunce della suprema corte, che non tarderanno ad arrivare, stante, purtroppo il protrarsi della pandemia e le situazioni di crisi economica che stanno investendo i contratti di durata, potranno dare compiuta e forse univoca soluzione al problema.

[1] Corte di Cassazione, Sezione 1, Civile, Sentenza 28 dicembre 1990 n. 12210

[2] Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Sentenza 20 gennaio 2017 n. 1428; Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Sentenza 26 novembre 2019 n. 30730.

[3] Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Sentenza 26 novembre 2019 n. 30730; Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza 04 febbraio 2020 n. 1234.

[4]  In tal senso: Corte di Cassazione, Sezione 1, Civile, Sentenza 18 marzo 2003, n. 3964, secondo cui tale comportamento può essere ispirato da benevolenza piuttosto che essere determinato dalla volontà di modificazione del patto; nello stesso senso Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza 26 novembre 2019, n. 30730 e già Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Sentenza 20 gennaio 1994, n. 466; Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Sentenza 15 dicembre 1981, n. 6635.

[5] Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Sentenza 14 novembre 2006 n. 24207.

[6] Luppino,  La rinegoziazione per legge …è la panacea per la salvezza dei contratti di durata travolti da eventi straordinari, imprevedibili e sopravvenuti (anche Covid-19) ?, Euroconference legal e Teamsystem legal edizione del 13.10.2020;  e più di recente da Russo, L’arma letale della buona fede. Riflessioni a margine della “manutenzione” dei contratti in seguito alla sopravvenienza pandemica, in riv. Dir. Bancario, gennaio/marzo 2021.

[7] Tribunale civile di Bologna, 4.6.2020, ordinanza D’orazi, su giuraemilia 15.6.2020.

[8] Luppino, i canoni di locazione ai tempi del coronavirus, Maggioli 2020.

[9] Tribunale civile di La Spezia, 14.12.2020, n.617

[10] Tribunale civile di Firenze, 27.1.2021, dott. Zazzeri

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