26 Novembre 2019

La divisione giudiziale del condominio e l’autonomia strutturale

di Saverio Luppino Scarica in PDF

Corte di Cassazione – Seconda Sez. Civile – Sentenza n. 22041/2019

Condominio – divisione – tabelle millesimali – edificio autonomo – autonomia strutturale – autonomia di gestione amministrativa – artt. 61 e 62 disp. att. c.c. – art. 69 disp. att. c.c. – art. 1117 c.c. – art. 1136 c.c. – parti comuni.

“…Più che ad un concetto, il termine ‘edificio’ va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo”.

L’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento di un condominio solo quando il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, mentre, laddove la divisione non sia possibile senza previa modifica dello stato delle cose mediante ristrutturazione, o scioglimento e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati soltanto dall’assemblea con un numero di voti che sia espressione di due terzi del valore dell’edificio e rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio.”

CASO

La sentenza tratta una questione condominiale in cui due condomini, rappresentanti 1/3 dei comproprietari ex ultimo comma dell’art. 61 disp. att. c.c., si attivavano giudizialmente ed evocavano gli altri condomini, per chiedere lo scioglimento del condominio, rappresentando la consistenza condominiale “iniquità e complessità”, derivanti, al loro dire, da partecipazione a spese e servizi comuni da cui essi non traevano utilità.

A corollario della domanda principale di scioglimento chiedevano accertarsi la nullità delle tabelle millesimali ed il diritto degli attori di ripetere le somme, sino ad allora pagate in base ai conteggi di cui alle tabelle impugnate.

Alcuni convenuti si costituivano ed altri rimanevano contumaci.

SOLUZIONE

Il Tribunale, disposta la CTU, rigettava la domanda di scioglimento del condominio, in quanto sussistevano “compenetrazioni ed intersezioni tra le varie unità immobiliari, tali da comportare che le stesse sarebbero ricadute in due distinti condomini”, attesa l’anomalia rappresentata dalla presenza di contatori gas ed acqua, che in esito ad un’eventuale divisione, sarebbero rimasti nell’androne dell’altro condominio.  Conseguentemente, il Tribunale riteneva assorbita, rigettandola, anche  la domanda di modifica delle tabelle millesimali.

I soccombenti interponevano appello avverso la sentenza di primo grado, ma anche la Corte d’Appello, rigettava l’impugnazione, poiché a causa dell’ipotizzata divisione anche i quorum previsti ex articolo 61 disp. att. cc. venivano a mancare, per effetto della conformazione delle parti divise e della consistenza del fabbricato: “con una evidente situazione di interferenze e sovrapposizioni, che preclude l’ipotizzabilità di essere al cospetto di edifici autonomi”. Conseguentemente mancando il presupposto dell’erroneità, respingeva anche la domanda di rifacimento delle tabelle.

I soccombenti ricorrevano in Cassazione sulla base di un unico motivo: l’errata applicazione del combinato disposto degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. e dell’art. 1117 c.c..

Tuttavia anche i giudici di legittimità rigettavano il ricorso.

QUESTIONI

Con unico motivo di impugnazione i ricorrenti chiarivano alla Corte come in effetti le indagini peritali avessero acclarato la presenza di singoli corpi di fabbrica all’interno dell’attuale condominio, in quanto il fabbricato nel suo complesso risultava essere l’aggregazione di distinti corpi di fabbrica, identificabili autonomamente, così come riscontrabile dalle falde di copertura dei tetti e dalla tipologia delle facciate.

L’unico motivo di ricorso costituisce anche la questione posta alla base della decisione dei giudici di merito, in seguito meglio chiarita dalla sentenza della Corte di Cassazione, che richiama a sostegno della sua motivazione copiosa giurisprudenza di legittimità, anche molto recente, riguardo la  nozione di “edificio autonomo” ex art. 61, primo comma, disp. att. c.c.

Sottolineano gli ermellini che il termine di edificio va ricondotto ad una costruzione, la quale per dar luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisioni in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo: “Più che ad un concetto, il termine ‘edificio’ va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo[1].

Seppur non costituisce ostacolo alla divisione, la circostanza che alcune parti indicate dall’articolo 1117 c.c. rimangano comuni, occorre pur sempre ai fini del rispetto della previsione dell’articolo 61 disp. att cc che le parti da dividere abbiano le caratteristiche di “edifici autonomi”, nell’allocuzione di edificio sopra definita.

La sola estensione che può consentirsi è quella di cui al successivo articolo 62 disp. att. cc, così come consentito da principi ripresi da recente giurisprudenza: L’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento di un condominio solo quando il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, mentre, laddove la divisione non sia possibile senza previa modifica dello stato delle cose mediante ristrutturazione, o scioglimento e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati soltanto dall’assemblea con un numero di voti che sia espressione di due terzi del valore dell’edificio e rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio.[2]

Pertanto, resta preclusa la possibilità di divisione in caso di interferenze gravi, interessanti la sfera giuridica di altri condomini, in capo ai quali verrebbero ad imporsi – per effetto dello scioglimento – limitazioni, oneri di carattere reale, servitù, poiché ciò porta ad escludere che l’edificio possa avere una propria autonomia strutturale, anche laddove possa eventualmente sussistere autonoma funzionalità amministrativa.

Fermo restando, che come nel caso di specie, l’indagine circa la natura autonoma o meno degli edifici scorporandi rimanga demandata al giudice di merito.[3]

[1] Cass. n.1964/1963

[2] Cass. n. 27507/2011

[3] Cass. n.16385/2018