1 Dicembre 2020

Il deposito cauzionale nei contratti di locazione ad uso commerciale: legittimità della clausola di rinuncia alla restituzione

di Saverio Luppino Scarica in PDF

Cassazione civile, sez. VI, 01 Ottobre 2020, n. 20975. Pres. Adelaide Amendola. Est. Chiara Graziosi.

“Nel contratto di locazione ad uso diverso da abitazione è possibile pattuire la rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale, clausola, questa, con la quale le parti perseguono lo scopo di impedire un utilizzo del deposito cauzionale non conforme alla sua funzione di garanzia quanto alle condizioni in cui viene restituito l’immobile al momento del rilascio.”

La Suprema Corte di Cassazione con questa recente sentenza in commento torna ad occuparsi riguardo la legittimità della clausola di rinuncia del deposito cauzionale nei contrati di locazione commerciale ex articolo 27 L.392/78. La vicenda trae origine da una vicenda processuale nella quale, presentando ricorso al Tribunale di Reggio Emilia, la società conduttrice N. Alfa si opponeva ad un decreto ingiuntivo di pagamento di Euro 10.022,83, oltre interessi e spese, a favore di Immobiliare Beta somma dovuta in qualità di canoni di locazione e rimborso di imposta di registro relativamente un contratto di sublocazione di un capannone industriale. La ricorrente eccepiva l’estinzione del credito per compensazione con il deposito cauzionale versato da questa in favore della locatrice. Si costituiva l’opposta, insistendo nella sua pretesa e, in subordine, prospettando compensazione in relazione a un credito ulteriore relativo al risarcimento di danni. Il Tribunale di prime cure accoglieva l’opposizione e revocava il decreto ingiuntivo, poiché riteneva nulla la clausola di cui all’art. 15 del contratto di sublocazione vigente tra le parti, nella quale si prevedeva la rinuncia alla compensazione, in quanto generica e priva della specifica indicazione dei diritti a cui si intendeva rinunciare e pertanto preclusiva della consapevole volontà prima della stipula per la parte sottoscrivente. Tuttavia la vicenda aveva seguito in grado d’appello, ove la Corte d’appello di Bologna accoglieva l’appello di Immobiliare Beta, rigettando pertanto l’opposizione e confermando il decreto ingiuntivo, poiché riteneva differentemente dal giudice di prime cure, valida la clausola di cui sopra e quindi l’avvenuta rinuncia della conduttrice alla compensazione, in quanto la interpretava come consequenziale ad altre clausole che prevedevano l’obbligo del subconduttore di versare il deposito cauzionale ed il diritto della sublocatrice di trattenere tutte le somme versate.

Come sovente accade nella materia locatizia, la vicenda perveniva all’attenzione della Suprema Corte, chiamata a dirimere la questione sulla legittimità della clausola di rinuncia al deposito cauzionale, in quanto  N. Alfa proponeva ricorso per cassazione, basato su un unico motivo relativo alla violazione o falsa applicazione delle norme civilistiche sull’interpretazione del contratto, in riferimento all’art. 15 (clausola contenente la rinuncia) del contratto di locazione in vigore tra le parti ed agli artt. 1341 e 1342 c.c.

La Suprema Corte affrontava in primis il motivo di ricorso riferito alla normativa ermeneutica e lo reputava inammissibile in quanto non correttamente espletato, poiché la ricorrente si limitava a tentare di ricondurre l’interpretazione della clausola contrattuale in esame a quella fornita dal giudice di prime cure, ad ella favorevole, senza individuare alcuna reale violazione dei canoni interpretativi di cui agli artt. 1362-1371 c.c. Dichiarava questa Corte altrettanto inammissibile il motivo di ricorso che chiedeva la nullità ex art. 1341 c.c. della clausola di cui all’art. 15, per mancata espressa approvazione per iscritto della clausola onerosa o vessatoria, poiché si trattava di questione nuova mai menzionata nel thema deicidendum fino ad allora. Infine, riconosceva la legittimità della clausola di rinuncia in quanto espressione dell’equilibrio sinallagmatico tra le parti del contratto di locazione, dove – per giurisprudenza costante della medesima corte – non si ritiene vi sia una parte “debole” meritevole di particolari tutele, mentre il rapporto negoziale resta soggetto alla piena libertà contrattuale, entro i limiti normativi.

La natura del deposito cauzionale

Chi scrive si è già occupato diffusamente delle problematiche locatizie inerenti la validità delle clausole in deroga alla disciplina vincolistica e dalla legge.[1]

Il deposito cauzionale, quando e se previsto in contratto di locazione, non costituisce più – specie per la destinazione di pegno irregolare, con cui si qualifica – l’unico strumento a tutela dei correlati impegni ed obblighi primari del conduttore, essendo finalizzato, com’è noto, quale specifica garanzia sui danni arrecati all’immobile e non genericamente sull’adempimento delle altre obbligazioni contrattuali ed atteso che la fideiussione assolve più propriamente a tale ultimo aspetto.

Relativamente al consueto strumento del deposito cauzionale, ossia la somma che al momento della sottoscrizione del contratto il conduttore trasferisce al locatore a garanzia dei danni sull’immobile, l’art. 11, legge 392/1978, norma non abrogata dalla legge 431/1998, ma valida ed astrattamente applicabile ad entrambe le fattispecie contrattuali abitative e non abitative, ne prevede la misura massima di tre mensilità, limite non derogabile, ed impone – in quanto obbligazione pecuniaria – l’obbligo di corresponsione di interessi, da corrispondersi al conduttore alla fine di ogni anno.

A più riprese la giurisprudenza di legittimità ha chiarito come, nel vigore della legge 392/1978, la norma risultasse di carattere imperativo, dettata a presidio della finalità di ordine generale e protezione del conduttore, parte debole del rapporto impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, potesse tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione e, conseguentemente, prevedendo la nullità delle clausole contrattuali che stabilissero una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma.

L’abrogazione dell’articolo 79 legge 392/1978 per gli usi abitativi, sembra non avere previsto l’analogo rigido meccanismo della legge precedente, in quanto ora, sotto il vigore della legge 431/1998, la nullità di un’eventuale clausola di esonero dalla corresponsione degli interessi non sembra poter discendere, in ragione di un indiretto incremento del canone, dal comma 4 dell’art. 13, legge 431/1998, perché questo fa riferimento al “canone contrattualmente pattuito” e non più a quello legale, potendosi prevedere un deposito cauzionale infruttifero, per tali fattispecie contrattuali ad uso abitativo.

In ragione dell’esame dei principali indirizzi della giurisprudenza di merito e legittimità formatasi sull’argomento possono trarsi alcuni postulati:

–  “l’obbligo posto a carico del locatore di corrispondere annualmente al conduttore gli interessi maturati sul deposito cauzionale trae origine dall’esigenza di evitare che venga altrimenti riconosciuto al locatore un supplemento di canone surrettizio, con la conseguenza che detti interessi, in particolare, devono essere corrisposti anche in difetto di richiesta del conduttore” .[2]

– La regola dettata dall’art. 11, legge 392/1978 sul deposito cauzionale, non prevede affatto una scadenza di anno in anno degli interessi sul deposito cauzionale, consentendo al locatore di corrispondere l’intera somma, costituita da capitale e interessi, alla scadenza contrattuale definitiva”.[3]

Il principio di inderogabilità della disciplina normativa dettata in materia di deposito cauzionale contenuta nell’art. 11, legge 392/1978 non opera con riferimento ai contratti di locazione stipulati sotto la vigenza della novella normativa di cui alla legge 431/1998, poiché deve ritenersi che – secondo la nuova disciplina locatizia – le parti possano legittimamente prevedere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi”[4].

“In sede di stipula di un contratto di locazione ad uso commerciale le parti possono derogare a quanto previsto dall’art.11 della legge 392/1978, convenendo la natura infruttifera del deposito cauzionale” [5].

Emerge un chiaro contrasto tra il vigore della disciplina precedentemente formatasi nel corso dei venti anni e sotto la legge 392/1978, con i presidi e garanzie che la norma offriva alla parte più debole del contratto ed i più recenti orientamenti della giurisprudenza di merito, che sganciandosi dalla consolidata giurisprudenza di legittimità mirano oggi a differenti approdi, a salvaguardia di una concreta parità delle posizioni dei contraenti.

La legittimità della pattuizione contrattuale con cui il conduttore rinuncia all’eccezione di compensazione in riferimento alla restituzione del deposito cauzionale.

La Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza in esame, ha sostenuto quanto segue: nel prevedere in via pattizia la rinuncia del conduttore a far valere i diritti di ritenzione e compensazione che dovessero eventualmente competergli, intendendo quindi nel caso di specie la rinuncia ad eccepire l’avvenuta compensazione del debito di pagamento dei canoni con il credito derivante dal deposito cauzionale, le parti del contratto “non sono entrate in una posizione di discrasia rispetto ai principi normativi attinenti al tipo di contratto, bensì li hanno potenziati e specificati, esercitando la loro autonomia negoziale”.[6]

Ciò che le parti hanno infatti inteso perseguire con la suddetta clausola è stata la finalità di assicurare il deposito cauzionale alla sua funzione di garanzia per gli eventuali danni che potrebbe riportare l’immobile al momento del rilascio. Ed è stata la stessa giurisprudenza di legittimità a riconoscere espressamente e più volte l’importanza della funzione di garanzia del deposito in relazione all’eventuale insorgenza di un’obbligazione risarcitoria in capo al cauzionante, ragion per cui l’assetto predisposto dalle parti volto a preservare questa garanzia si pone in piena conformità con la ratio della disciplina locatizia.[7]

Più in generale, il giudice di legittimità mette in luce, nella pronuncia de qua, come in riferimento ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo sia ormai un principio consolidato che non possa rinvenirsi in essi un rapporto squilibrato tra le parti, paragonabile a quello in cui il debitore si trovi nella posizione di mero aderente ad un regolamento contrattuale interamente predisposto dal creditore, a cui il primo possa solo soggiacere, rapporti questi ultimi per i quali la disciplina codicistica detta norme di tutela (art. 1341 e 1342 c.c.).

Conseguentemente, non risulta possibile rinvenire in questa tipologia contrattuale una parte “debole” a cui attribuire, in via normativa o giudiziale, accentuate garanzie e tutele. Anzi, proprio perché è stato appurato l’equilibrio sinallagmatico che informa la causa del contratto di locazione, non potrebbe accordarsi una peculiare salvaguardia ad una parte a discapito dell’altra, per non alterare quanto negozialmente pattuito e quanto è frutto della libertà ed autonomia contrattuale dei contraenti.[8]

Si sottolinea inoltre, per avvalorare quanto fin ora esposto, che dottrina e giurisprudenza costanti hanno affermato la vigenza nel contratto di locazione ad uso non abitativo del principio di libertà di determinazione del canone, in forza del quale non vengono posti limiti all’autonomia negoziale nemmeno con riguardo alla scelta di uno degli elementi essenziali del contratto, purché sia rispettato l’equilibrio sinallagmatico tra prestazione e controprestazione.[9]

Ed è stato lo stesso Legislatore ad aver sancito la più ampia libertà negoziale delle parti nel contratto di locazione ad uso non abitativo, con la riforma dell’art. 79 della legge n. 392/1978, ad opera dell’art. 18 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164, il quale ha inserito un terzo comma nel testo dell’articolo in cui si prevede la possibilità per le parti di contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo di prevedere in via convenzionale termini e condizioni contrattuali derogatori rispetto alle disposizioni della presente legge, per le c.d. “grandi locazioni commerciali”, aprendo ampi spiragli e prefigurando una tanto reclamata quanto imminente riforma degli articoli sulle locazioni ad uso non abitativo.[10]

In conclusione, non si può ritenere una clausola onerosa o vessatoria quella apposta ad un contratto di locazione ad uso non abitativo in cui si pattuisca in via preventiva la rinuncia alla ripetizione del deposito cauzionale, in quanto non si è in presenza di un contratto predisposto secondo moduli o formulai, né tantomeno di un contratto il cui regolamento è stabilito unilateralmente da una sola parte, bensì si è difronte ad un contratto sinallagmatico, informato dal principio di libertà negoziale. Dunque, tale clausola è da considerarsi pienamente valida ed efficace, in quanto espressione dell’autonomia contrattuale e conforme alle norme di legge, e a maggior ragione giustificata dalla ratio di tutela dell’eventuale obbligazione risarcitoria in caso di danni al bene immobile oggetto di locazione.

[1] Luppino, Locazioni Immobiliari: redazione e impugnazione del contratto, Maggioli 2019

[2] Ex multis Cass. civ. 19.8.2003 n.12117

[3] Cass. civ. 27.11.2006 n.25136

[4] Trib. Modena 23.7.2004

[5] Trib. Roma, 7.7.2011 n.15443

[6] Cass. sez. 3, 1 ottobre 2020 n. 20975

[7] Cass. sez. 3, 21 aprile 2010 n. 9442; Cass. sez. 3, 5 luglio 2019 n. 18069

Fra i tanti contributi, sia consentito rinviare anche a F. Machina Grifeo “Locazioni commerciali, legittima rinuncia a compensare la cauzione” Norme&Tributi Plus Diritto, 2 ottobre 2020.

[8] Cass. sez. 3, 26 settembre 2019 n. 23896

[9] Tribunale Foggia, Sez II Civile, Sentenza 16 aprile 2013  n. 577

[10] Art. 79, comma 3, della L. 27 luglio 1978, n. 392 rubricato “Patti contrari alla legge”