26 Novembre 2019

Locazione dell’immobile pignorato inopponibile alla procedura, azione del custode per il pagamento dell’indennità di occupazione sine titulo e opponibilità del pagamento dei canoni effettuato in buona fede dall’occupante al debitore esecutato

di Gian Marco Sacchetto Scarica in PDF

Corte di cassazione, Sez. III, sent. 21 giugno – 14 novembre 2019, n. 29491 Pres. Amendola, Rel. Gorgoni.

La locazione non autorizzata dal giudice dell’esecuzione è inopponibile alla procedura e il custode è legittimato a richiedere l’indennità per l’occupazione sine titulo o comunque la differenza tra questa, ove maggiore, e quanto già corrisposto al locatore a titolo di canoni di locazione; peraltro, è opponibile alla massa dei creditori il pagamento dei canoni locatizi eseguito in buona fede dall’occupante dell’immobile, che non può essere costretto a pagare due volte per lo stesso titolo.

CASO

Tizio, custode giudiziario di beni staggiti nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, evocava in giudizio dinanzi al Tribunale di Salerno Caia, per sentir dichiarare l’inefficacia e l’inopponibilità alla massa dei creditori del contratto di locazione avente ad oggetto un appartamento, stipulato verbalmente con gli eredi di Sempronia (originaria locatrice) dopo l’atto di pignoramento e l’illegittima detenzione dell’immobile, nonché per ottenerne la condanna al risarcimento del danno per illegittima occupazione e al pagamento delle spese processuali.

Il Tribunale di Salerno rigettava la domanda di Tizio, ritenendo che Caia (parte conduttrice) possedesse l’immobile in buona fede, avendo stipulato un contratto con coloro che apparivano i legittimi proprietari dell’immobile e che non ne fosse stata provata la mala fede ex art. 1147 c.c.

La Corte d’Appello di Salerno, investita del gravame da Tizio, confermava la pronuncia di prime cure.

La sentenza d’appello veniva impugnata per cassazione da Tizio.

SOLUZIONE

La Suprema Corte rigetta il ricorso, affermando che il custode non può pretendere il pagamento dei canoni di locazione, ove si dimostri che l’occupante li aveva corrisposti in buona fede al creditore apparente (nella specie, il locatore); laddove, però, il custode avesse provato di avere diritto a una indennità di occupazione in misura non corrispondente al canone di locazione, in quanto maggiore, egli sarebbe stato legittimato ad agire per ottenere la differenza.

Nel caso considerato, tuttavia, il custode aveva accettato da Caia (parte conduttrice) la somma ricevuta senza riserve di sorta in ordine alla sua corrispondenza a quanto spettantegli “in aggiunta” a titolo di indennità di occupazione e, quindi, la Corte ritiene che il custode abbia riconosciuto la somma a tacitazione di ogni spettanza.

QUESTIONI

Con la sentenza in commento la Suprema Corte coglie anzitutto l’occasione per ribadire alcuni principi in materia di inefficacia della locazione dell’immobile pignorato, ai sensi dell’art. 560 c.p.c.

Tale norma prevede il divieto a carico del debitore esecutato e del terzo nominato custode di «dare in locazione l’immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell’esecuzione».

Infatti, il contratto di locazione stipulato dal locatore a seguito dell’atto di pignoramento, senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione (e quindi in violazione del suddetto art. 560 c.p.c.), non comporta l’invalidità della locazione, bensì la sua inopponibilità ai creditori procedenti e intervenuti, nonché all’aggiudicatario del bene a seguito di vendita forzata.

Nel caso di specie, il g.e. aveva autorizzato il custode ad agire per ottenere l’indennità di occupazione sine titulo dell’immobile pignorato, posto che la locazione era inopponibile ai creditori e che la richiesta risarcitoria aveva ad oggetto l’indennità di occupazione, la quale, al pari dei frutti e delle rendite, doveva essere obbligatoriamente corrisposta alla procedura esecutiva (cfr. Cass. civ. n. 267/2011).

Acclarato che l’inopponibilità della locazione giustificava la richiesta risarcitoria avente ad oggetto l’indennità di occupazione nei confronti di Caia, la Corte pone l’attenzione sulla questione della opponibilità alla procedura del pagamento effettuato da un soggetto che deteneva l’immobile pignorato (in forza di un contratto, come detto, inopponibile alla massa dei creditori). Nel caso considerato, l’occupante assumeva di aver corrisposto il canone di locazione al locatore fino al momento in cui era venuto a conoscenza della procedura esecutiva.

Per risolvere la questione, dirimente per la Corte è risultata la mancanza di un sistema di conoscenza legale del pignoramento dell’immobile da parte di chi ne abbia il godimento, posto che solo i creditori titolari di un diritto di prelazione sui beni pignorati hanno diritto a essere avvertiti dell’iniziata espropriazione (art. 498 c.p.c., comma 1).

La legge infatti non prevede per il conduttore un sistema di conoscenza reale o comunque presuntiva del pignoramento del bene immobile in suo godimento; né al conduttore stesso è possibile, sulla scorta delle risultanze dei pubblici registri immobiliari, verificare se il creditore con ipoteca sull’immobile sia intervenuto nel procedimento di espropriazione forzata del bene assoggettato alla garanzia reale del credito.

Di conseguenza, secondo la Corte, deve ammettersi, ai fini dell’inopponibilità delle cessioni dei canoni con effetti nei confronti del conduttore, che il conduttore debba essere avvisato dell’avvenuto pignoramento e dell’intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario, affinché anche per lui sussista l’obbligo di pagare i canoni futuri al soggetto legittimato a riceverli ex art. 2812, comma 4., cod. civ. (cfr. Cass. civ. n. 18194/2007).

In quest’ottica, si ritiene che l’inopponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva trovi un temperamento nel fatto che il pagamento dei canoni eseguito dal terzo nelle mani del locatore, anche dopo la trascrizione del pignoramento, sia un pagamento da presumersi eseguito in buona fede ex art. 1189 cod. civ., in deroga alla regola dell’inefficacia del pagamento al non legittimato (Cass. civ., n. 5333/1979; Cass. civ. n. 3893/1977).

L’effetto liberatorio ex art. 1189 c.c. trova infatti applicazione al ricorrere due presupposti:

  1. la buona fede del debitore (nel caso considerato, il conduttore), che consiste nel ritenere che il ricevente sia il vero creditore o comunque il destinatario del pagamento;
  2. la situazione di apparente legittimazione del ricevente, determinata da circostanze univoche che, nella valutazione di un rapporto di normale diligenza, inducono a ritenere effettivamente sussistente la suddetta legittimazione (cfr. Cass. civ. n. 9758/2018).

Ciò chiarito, la questione non poteva comunque ritenersi risolta nel caso di specie, posto che il custode non aveva agito in giudizio per ottenere il pagamento del canone di locazione, ma per ottenere l’indennità di occupazione.

Ne consegue l’impossibilità di attribuire al pagamento effettuato in buona fede dal conduttore solvens la liberazione rispetto a un obbligo nascente dal fatto illecito extracontrattuale, avente ad oggetto l’indennità per l’occupazione abusiva dell’immobile.

In altri termini, se è vero che il custode non aveva titolo per pretendere da Caia (parte conduttrice) il pagamento dei canoni di locazione, essendo essi stati corrisposti al creditore apparente con effetto liberatorio per il conduttore solvens (ferma restando comunque la possibilità per il custode di agire nei confronti del creditore apparente secondo le regole stabilite per la ripetizione dell’indebito e l’arricchimento senza causa), altrettanto vero è che l’opponibilità del pagamento dei canoni di locazione alla procedura esecutiva non escludeva la facoltà del custode di agire per ottenere, previa dimostrazione dell’ammontare dell’indennità occupazionale, la differenza tra questa, ove maggiore, e quanto già corrisposto al locatore a titolo di canoni di locazione.

Sul punto la Corte offre vari argomenti.

In primo luogo, l’inopponibilità della locazione non autorizzata dal giudice dell’esecuzione ex art. 560 c.p.c. comporta che l’occupazione dell’immobile derivante da titolo non opponibile alla procedura integri gli estremi di una situazione di illegittimità nei confronti della procedura (Cass. civ. n. 6544/2016).

In secondo luogo, deve considerarsi che, tra i frutti e le rendite dell’immobile pignorato (cui il pignoramento si estende ai sensi dell’art. 2912 c.c.) rientrano anche i crediti per il risarcimento dei danni (v. Cass. civ. n. 267/2011); di qui, il pieno diritto del custode giudiziario a ottenere il pagamento dell’indennità di occupazione, atteso che, nei confronti della procedura, l’occupazione dell’immobile doveva considerarsi sine titulo (cfr. ancora, Cass. civ. n. 6544/2016).

Inoltre, l’opponibilità alla procedura esecutiva del pagamento in buona fede eseguito da Caia (parte conduttrice) implicava che l’occupante dell’immobile non potesse essere obbligata a pagare una seconda volta per lo stesso titolo, inteso lato sensu come rapporto di “godimento del bene”. In sostanza, il custode non può pretendere il pagamento dei canoni di locazione ove si dimostri che l’occupante li aveva corrisposti in buona fede al creditore apparente; ove, però, il custode avesse provato di avere diritto a una indennità di occupazione in misura non corrispondente al canone di locazione, in quanto maggiore, egli sarebbe stato legittimato a pretendere la differenza.

Secondo la Corte, infatti, l’avvenuta corresponsione dell’indennità di occupazione, ove già comprenda l’equivalente dei canoni locatizi, libera l’occupante dal pagamento di ogni ulteriore corrispettivo per il godimento del bene; in tal caso, quindi, il custode non può agire nei confronti dell’occupante reclamando il pagamento dei canoni di locazione (Cass. civ. n. 19264/2016).

Nel caso di specie, tuttavia, il custode giudiziario aveva accettato dalla parte locatrice la somma ricevuta senza riserve di sorta in ordine alla sua corrispondenza a quanto spettantegli “in aggiunta” a titolo di indennità di occupazione e, quindi, si è ritenuto che il custode abbia riconosciuto la somma a tacitazione di ogni spettanza.

Con questa conclusione, la Corte sembra dunque richiamare la questione relativa agli effetti parzialmente estintivi dell’adempimento parziale. In effetti, il creditore che riceva una parte del dovuto, senza opporre il proprio rifiuto a un adempimento parziale (arg. ex 1181 c.c.), mostra in sostanza di non opporsi a una riduzione proporzionale del debito (in dottrina, v. T. Dalla Massara, Accettazione di adempimento parziale a saldo e con riserva di saldo: vicende dell’obbligazione e delimitazioni della responsabilità, in Questioni vecchie e nuove in tema di responsabilità, a cura di L. Garofalo, Napoli, 2011, 320 ss.).

A nulla potrebbe valere la diversità del titolo del rapporto obbligatorio (contratto di locazione e mera occupazione). È la stessa Corte, infatti, che spiega come la conduttrice non poteva essere obbligata a pagare due volte “per lo stesso titolo”, da intendersi come rapporto di godimento del bene (Cass. 29/09/2016, n. 19264). Qui la Corte sembra dunque muovere dal “carattere economico unitario” della prestazione al fine di valutare l’integralità dell’adempimento.

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