28 Aprile 2020

Distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato

di Ilaria Ottolina Scarica in PDF

Corte di Cassazione, sez. II, Sentenza 21 novembre 2019 n. 30479

 Condominio – distacco di un condomino dall’impianto centralizzato – ammissibilità – manutenzione straordinaria canna fumaria condominiale – assemblea condominiale e riparto delle spese – partecipazione del rinunziante agli oneri di manutenzione straordinaria – esclusione – successiva deliberazione modificativa della precedente – ammissibilità

 Riferimenti normativi: art. 1117 c.c., art. 1118 c.c., art. 1123 c.c., art. 1135 c.c., art. 1137 c.c., art. 2377 c.c. 

“… la canna fumaria è soggetta alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117, n. 3, c.c., pertanto – salva diversa previsione di destinazione contenuta nel titolo – deve ritenersi bene comune …”

“… la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento legittima il conseguente esonero dello stesso dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato, in applicazione del disposto dell’art. 1123, comma 2, c.c. (…) al contrario il rinunziante all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento deve concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria o per la conservazione dell’impianto stesso, essendo le stesse previste da una norma imperativa – l’art. 1118 c.c. – non derogabile nemmeno con accordo unanime di tutti i condòmini, in forza del vincolo pubblicistico di distribuzione degli oneri condominiali dettato dall’esigenza dell’uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale …”

“… nel condominio di edifici l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea, trattandosi di esborsi cui l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea; … non vi è dubbio che le spese per la canna fumaria condominiale siano relative all’essenziale servizio comune del riscaldamento e pertanto possano essere approvate anche solo in sede di consuntivo”

“… per giurisprudenza consolidata e risalente di questa Corte, … trova applicazione, per identità di ratio, la disposizione dell’art. 2377 u.c., c.c., secondo cui una deliberazione dell’assemblea dei soci della società per azioni può essere sostituita con altra presa in conformità della legge”.

IL CASO

Attraverso un’indagine sintetica e di per sé chiara, la sentenza in commento ribalta i due precedenti gradi di giudizio, non senza indurre nell’interprete alcune riflessioni circa i principi giuridici richiamati e la loro adeguatezza rispetto al caso.

Questa la vicenda: con azione promossa dinanzi al Giudice di Pace di Ferrara, un condomino, che in precedenza si era distaccato dall’impianto condominiale di riscaldamento, dotandosi di una canna fumaria autonoma, impugnava la delibera condominiale del 30 settembre 2011, con la quale l’assemblea gli imponeva una partecipazione pro-quota alle spese di manutenzione straordinaria della canna afferente l’impianto di riscaldamento comune.

L’impugnazione veniva accolta sul presupposto che la precedente delibera, con la quale l’assemblea aveva autorizzato il condomino a dotarsi di un impianto di riscaldamento autonomo, lo dispensava dal dover concorrere alle spese di manutenzione.

La sentenza, appellata dal condominio innanzi al Tribunale di Ferrara, veniva confermata sulla scorta di differenti motivi.

Pur opinando, infatti, che il semplice distacco dall’impianto centralizzato non facesse venir meno l’obbligo del condomino di partecipare alle spese per la conservazione dell’impianto condominiale, il Tribunale osservava che le spese oggetto della delibera 30 settembre 2011 si riferivano a lavori già approvati dai condomini con una precedente delibera del 24 novembre 2009, con la quale gli stessi avevano assunto integralmente la spesa, esonerando il condomino distaccante dal pagamento di qualunque somma.

Avverso tale sentenza il condominio ricorreva in Cassazione, sulla scorta di cinque motivi.

LA SOLUZIONE

La Corte di Cassazione esaminava congiuntamente tutti e cinque i capi di censura ed accoglieva tutti i motivi di ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando al Tribunale di Ferrara competente per impugnazione in grado, in persona di diverso Magistrato.

QUESTIONI GIURIDICHE

Com’è noto, la legge di riforma n. 220/2012 ha codificato la facoltà di rinuncia (o distacco) del condomino dall’impianto di riscaldamento condominiale nell’art. 1118, co. 4, c.c., recependo i progressivi segnali, sempre più favorevoli in tal senso, provenienti dalla giurisprudenza di legittimità negli anni precedenti[1].

La sentenza in commento richiama, ai fini del decidere, alcuni dei principi (normativi e giurisprudenziali) della materia, e segnatamente:

– la natura giuridica della canna fumaria posta a servizio dell’impianto di riscaldamento comune;

– la legittimità, da parte del singolo condomino, di distaccarsi dall’impianto comune e di dotarsi di riscaldamento autonomo;

– le spese, relative all’impianto di riscaldamento comune, in ordine alle quali il condomino distaccante mantiene (e quelle invece in cui perde) l’obbligo di concorrere con il condominio;

– le spese per le quali è necessaria la preventiva approvazione da parte dell’assemblea condominiale e le conseguenti ricadute nella fattispecie all’esame;

– la validità di una delibera condominiale che modifichi, in un tempo successivo, una precedente delibera assembleare avente medesimo oggetto.

  1. L’appartenenza dell’impianto di riscaldamento centralizzato (di cui la canna fumaria è parte integrante) ai beni condominiali, per i quali opera la presunzione di comunione di cui all’art. 1117, n. 3, c.c., viene sancita in apertura dalla Suprema Corte.

L’elencazione di cui al citato articolo, non esaustiva dei beni interessati dalla proprietà comune, configura una semplice presunzione di comproprietà (“… se non risulti il contrario dal titolo …”) e consente di provare (da parte di chi vi abbia interesse) che il bene, pur se ivi compreso, non ricade tra le parti condominiali[2].

D’altro canto, la natura meramente esemplificativa dell’elenco di cui all’art. 1117, c.c. consente di inscrivere nel dettato della norma altri beni destinati all’uso comune.

Ebbene, come ripetutamente confermato dalla giurisprudenza, il criterio discretivo utile a stabilire se il bene sia destinato all’uso comune resta scolpito nella sussistenza di un rapporto strumentale tra la res e le unità immobiliari dei condomini: “… in materia di condominio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., l’attribuzione della proprietà comune si fonda sul rapporto strumentale ed accessorio fra le cose, i servizi e gli impianti esemplificativamente indicati dalla norma citata, e le unità immobiliari dei singoli condomini, giacché presupposto della comunione è che tali beni, per caratteristiche materiali e funzionali, siano necessari per l’esistenza e l’uso delle singole proprietà oppure siano destinati, oggettivamente ed in modo durevole, al servizio e al godimento collettivo”[3].

Nella fattispecie, la circostanza che la canna fumaria afferisca l’impianto di riscaldamento comune e che manchi l’evidenza processuale di un titolo contrario, consente alla Corte di dichiararne de plano la natura di bene comune.

  1. La Suprema Corte considera, di seguito, la circostanza (di fatto) che il condomino resistente si fosse distaccato dal riscaldamento centralizzato, previa autorizzazione assembleare del 26 maggio 2010.

In realtà, il distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato – questione lungamente dibattuta dalla giurisprudenza, sino alla novellazione dell’art. 1118, 4° comma, c.c. – non appare scontato né sotto il profilo del diritto al distacco, né per quanto attiene le sue modalità.

Quanto al primo aspetto, due sono le condizioni imposte dalla norma: dal distacco non debbono derivare all’impianto centralizzato “gravi squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini: “Colui che intende distaccarsi dall’impianto centralizzato del riscaldamento dovrà, in presenza di squilibri nell’impianto condominiale e/o aggravi  per i restanti condomini, rinunciare a porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante[4].

Quanto alle modalità per l’esercizio del diritto al distacco, la giurisprudenza chiarisce che il condomino che intenda esercitare questo diritto dovrà, preventivamente, documentare (sotto il profilo tecnico- economico) che siano soddisfatte le due condizioni declinate e che, pertanto, il distacco non concretizzi alcun pregiudizio in danno dei restanti condomini (salvo l’ipotesi in cui l’assemblea stessa, alla quale sia stata sottoposta la richiesta di distacco, lo abbia autorizzato sulla scorta di una propria valutazione di quei profili)[5].

Peraltro, qualora integrata siffatta prova, il condomino potrebbe procedere al distacco anche a prescindere dall’autorizzazione (o dall’approvazione) dell’assemblea condominiale[6].

Contrapposta alle dette condizioni, si pone la previsione giurisprudenziale che applica la nullità (per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune) alla clausola del regolamento condominiale (contrattuale), così come alla delibera assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice – sicché non per mancanza dei presupposti anzidetti – al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto comune, munendosi di impianto di riscaldamento autonomo[7].

  1. Asseverato che, nella fattispecie, il distacco dall’impianto centralizzato da parte del condomino era avvenuto con il consenso dell’assemblea, la Corte passa ad esaminare l’obbligo di partecipazione del “distaccato” alle spese di conservazione dell’impianto (segnatamente, la manutenzione straordinaria della canna fumaria).

Assumendo l’art. 1118 c.c. siccome norma imperativa inderogabile, la Cassazione ravvisa – sia pure in modo incidentale – un profilo di illegittimità della delibera condominiale 30 settembre 2011, nella parte in cui aveva esonerato il condomino dal pagamento delle spese di conservazione.

Il tema, oggetto di argomentazioni giurisprudenziali il cui supporto normativo era rappresentato, prima della riforma del 2012, dal combinato disposto degli artt. 1123 e 1104 c.c., è stato riversato nel quarto comma dell’art. 1118 c.c., che prevede ora l’obbligo espresso del “rinunziante” di concorrere alle spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e messa a norma dell’impianto centralizzato (laddove la precedente formulazione faceva generico riferimento alle “spese per la loro [s’intenda delle“cose comuni” in genere] conservazione”).

La ratio legis è da individuarsi – ora come allora – nella circostanza che la rinunzia del condomino ad avvalersi dell’impianto centralizzato non vale, di per sé, quale rinunzia alla comproprietà dell’impianto stesso, in ragione della natura di obligationes propter rem delle spese di conservazione del bene comune (art. 1104 c.c.)[8].

Tuttavia, il profilo di illegittimità della deliberazione 30 settembre 2011 – timidamente accennato dalla Corte (peraltro sulla scorta di precedenti di segno contrario) – parrebbe vacillare alla luce della derogabilità dell’art. 1118, co. 4, c.c., in presenza di accordo unanime di tutti condòmini: in effetti, soccorrono in questo senso sia la clausola di salvezza di cui all’art 1123, co. 1, c.c. in tema di ripartizione delle spese (fra le altre) per la conservazione delle parti comuni (“… in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione), sia quella giurisprudenza che ha ritenuto prevalente l’autonomia privata rispetto al vincolo pubblicistico connesso all’uso razionale delle risorse energetiche[9].

Piuttosto, come pure la sentenza in commento non manca di precisare, diverso è il regime delle spese relative al godimento dell’impianto, laddove, da lunga data, la giurisprudenza maggioritaria esclude che il condomino distaccante debba contribuire anche alle spese per l’uso del bene comune, che nel caso manca (art. 1123, co. 2, c.c.)[10].

Nondimeno, secondo certa giurisprudenza, sarebbe comunque valida – sulla scorta dell’art. 1123, co. 1, c.c. – la clausola del regolamento contrattuale, purché adottata all’unanimità, che ponga a carico del condomino rinunciante o distaccatosi l’obbligo di contribuire alle spese (anche) per l’uso[11].

  1. Meno limpido appare l’obiter dictum della Corte, laddove dichiara non esser necessaria la preventiva approvazione, da parte dell’assemblea, delle spese (straordinarie) di conservazione della canna fumaria condominiale.

L’assunto – non pertinente rispetto al caso – origina da una precedente pronuncia della Suprema Corte (n. 454/2017), che sancisce siccome non necessaria la preventiva approvazione, da parte dell’assemblea, delle spese di manutenzione ordinaria e/o relative a servizi comuni essenziali (segnatamente, i “lavori di impermeabilizzazione … che per la loro natura e consistenza [hanno] natura di opere di ordinaria manutenzione destinate alla conservazione della cosa comune, che [rientrano] perciò nelle attribuzioni dell’amministratore”).

In altri termini, la precisazione in questione costituisce indiretta conferma dell’assunto secondo cui le opere di manutenzione straordinaria debbono essere preventivamente deliberate dall’assemblea. Con la sola (e nota) eccezione delle opere indifferibili (per le quali, in realtà, l’amministratore risulta agire come rappresentante sfornito di poteri, fintantoché non intervenga la ratifica del suo operato da parte dell’assemblea)[12].

Il discrimine tra opere conservative (tra cui certo rientra la “manutenzione ordinaria”) -consentite all’amministratore senza preventiva deliberazione – ed opere di “manutenzione straordinaria” (che richiedono la preventiva delibera assembleare) rinvia, pertanto, alla corrispondente qualificazione del titolo edilizio abilitativo (art. 31, L. n. 457/78), al fine di collocare con maggior precisione il dictum della Corte.

  1. L’ultimo tema dibattuto dalla sentenza in commento, pur se non inedito, è quello che postula l’applicabilità, in materia condominiale, di una norma tratta dal diritto societario, vale a dire l’art. 2377, u.c., c.c. – in realtà, penultimo comma – che recita: “L’annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto (omissis).

La Corte sembra pervenire alla soluzione descritta attraverso un percorso che prende le mosse dall’asserita illegittimità della prima delibera assembleare (che dispensava il condomino “distaccato” dalla partecipazione alle spese di conservazione dell’impianto centralizzato) per dedurre l’applicabilità, in via analogica, della disposizione cennata, che conserverebbe all’assemblea il potere di modificare una sua precedente delibera avente lo stesso oggetto.

L’opinione della Corte è avvalorata da consolidata giurisprudenza di legittimità[13], alla quale s’intende dare continuità, con riferimento alla parziale omogeneità della materia in tema di assemblea: l’articolo 2377, penultimo comma c.c., infatti, è una disposizione a carattere generale, quindi estendibile in via analogica anche a fattispecie similari, quali per l’appunto le assemblee dei condomini edilizi.[14]

Facendo applicazione dei ridetti principi generali in materia societaria, la Corte rileva l’error in iudicando del Giudice d’Appello, in quanto quest’ultimo avrebbe dovuto fare applicazione dell’ultima delibera, sostitutiva della precedente, poiché: “si ha sostituzione nel caso in cui la nuova delibera regoli il medesimo oggetto in termini incompatibili con quelli ipotizzati nella precedente assemblea”.

[1] Si vedano, per esempio: Cass. civ., sez. II, 20/11/1996 n. 10214; Cass. civ., sez. II, 09/01/1999 n. 129; Cass. civ., sez. II, 24/07/2007 n. 16365

[2] Cass. civ., sez. II, 02/08/2010 n. 17993

[3] Trib. Catania, zez. III, 07/03/2017; nello stesso senso, ex multis: Cass. Civ., sez. III, 02/08/2011 n. 16914

[4] Trib. Ancona, sez. II, 11/04/2017; conforme anche Cass. civ., sez. II, 21/05/2001 n. 6923

[5] Cass. civ., sez. VI, 03/11/2016 n. 22285; Cass. civ., sez. II, 29/09/2011 n. 19893

[6] Cass. civ., sez. II, 25/03/2004 n. 5974

[7] Cass. civ., sez. II, Ord. 02/11/2018 n. 28051. Ma contra Cass. civ. n. 6923/2001, cit; Trib. Milano, 04/05/2000

[8] Corte Appello Roma, sez. IV, 18/04/2007; Trib. Potenza, sent. 26/02/2009

[9] Cass. civ., sez. VI, Ord. 18/05/2017 n. 12580

[10] Cass. civ., S.U., 12/03/1999 n. 129; Cass. civ., sez. II. Ord. 12/05/2017 n. 11970; Cass. civ. n. 12580/2017, cit.

[11] Cass. civ. n. 12580/2017, cit.; ma contra Cass. civ. n. 11970/2017, Cass. civ. n. 19893/2011, cit., stante l’art. 1223, co. 2, c.c.

[12] Cass. civ., sez. II, 18/03/2010, n. 6557; Cass. civ., sez. VI, Ord. 17/08/2017 n. 20136

[13] Di recente, ex plurimis: Cass. civ. n. 8515 del 2018

[14] Cass. civ. n. 3159 del 1993.

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