15 Dicembre 2020

Quando il diritto reale di superficie si insinua tra proprietari confinanti: ius ad aedificandum e nozione di “costruzione”

di Ilaria Ottolina Scarica in PDF

Cassazione civile, sezione II, 13 novembre 2020 n. 25786, Est. Varrone

Proprietà e diritti reali – problematiche tra immobili confinanti – preesistenza, su uno dei due immobili, di diritto reale di godimento a favore di terzi – tipologia: diritto di superficie – trasferimento dello ius ad aedificandum – validità del contratto di transazione – sussiste – qualificazione giuridica di costruzione – legittimità di copertura metallica (tipo orsogril) – sussiste – eccezione per non uso ventennale del diritto ad edificare – infondata.

Riferimenti normativi: art. 952, co. 1, c.c. – art. 954, u.c., c.c. – art. 1376 c.c.

“… Ai fini dell’esercizio dello ius aedificandi ai sensi dell’art. 952 c.c., comma 1 e art. 954 c.c. u.c., è qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal materiale impiegato per la sua realizzazione, purché determini un ampliamento della superficie e della funzionalità dell’immobile …”

CASO

La sentenza in commento riguarda il caso in cui i rapporti tra proprietà confinanti siano insidiati dalla preesistenza, in favore di uno dei due vicini, di un diritto di superficie.

La vicenda è la seguente: gli attori, proprietari di un immobile con cortile situato al piano terreno, contestavano ai proprietari dell’appartamento posto al piano superiore che la copertura dello spazio sovrastante il cortile determinava, a loro danno, la riduzione di luce, di aria e la caduta di frammenti di materiale e di ruggine; situazione complicata dal fatto che il precedente proprietario aveva iniziato a coprire lo spazio sovrastante il cortile mediante travi in ferro e lamiere e che successivamente, costituito da costui un diritto di superficie in favore degli attuali proprietari (e convenuti), tali strutture erano state sostituite da grate metalliche tipo orsogril.

Su tali presupposti gli attori adivano il Tribunale, chiedendo l’accertamento dell’inesistenza del diritto dei convenuti di mantenere il piano di calpestio sovrastante il cortile (con conseguente rimozione della copertura e risarcimento del danno), rappresentando altresì che un eventuale diritto di superficie si sarebbe comunque estinto per prescrizione, in ragione del non uso ultraventennale (inteso come mancato esercizio del diritto di sopraelevazione).

Si costituivano i proprietari convenuti contestando la domanda avversaria ed eccependo la conformità della copertura realizzata ad un accordo transattivo, siglato anni prima tra i danti causa delle odierne parti, in cui si dava atto della costituzione di un diritto di superficie in favore altrui; detto contratto aveva ad oggetto la realizzazione – tra le altre opere – di una soletta (in cemento) estesa sino a copertura totale del cortile.

Il Tribunale rigettava la domanda dando atto che il contratto di transazione (che aveva costituito il diritto di superficie) era noto agli attori, in quanto versato anche nell’atto di compravendita stipulato dai medesimi con il precedente proprietario. Né in primo grado assumeva rilievo il fatto che il materiale utilizzato dai convenuti per la copertura fosse una semplice struttura metallica anziché una soletta cementizia, non incidendo sulla funzione di piano di calpestio.

Veniva quindi interposto appello da parte degli attori soccombenti, a cui resistevano i convenuti appellati; la Corte d’Appello, riformando la sentenza impugnata, dichiarava prescritto il diritto di superficie di questi ultimi, con condanna alla rimozione della copertura del cortile degli appellanti: veniva infatti accertata in tale sede la violazione degli articoli 952, comma 1, c.c. e 954, ultimo comma, c.c., atteso che per oltre vent’anni non era stata realizzata sulla superficie concessa in godimento alcuna costruzione, non potendosi ritenere tali delle travi di ferro, sostituite in un secondo momento da una struttura metallica tipo orsogril.

I proprietari superficiari, soccombenti in appello, ricorrevano dunque in Cassazione sulla scorta di un unico motivo (violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 952, comma 1, c.c. e all’art. 954, comma 4, c.c.): in sintesi, veniva prospettato che il contratto di transazione non poneva vincoli o limitazioni circa le modalità di costruzione o i materiali da utilizzare, sicché la copertura realizzata – non già “opera intermedia ma struttura finita” – costituiva legittimo esercizio dello ius aedificandi. Resistevano con controricorso i proprietari confinanti, vittoriosi in appello.

SOLUZIONE

La Corte di Cassazione accoglieva il ricorso e, per l’effetto, cassava con rinvio la sentenza di secondo grado, ordinando alla Corte di Appello di conformarsi al seguente principio di diritto: Ai fini dell’esercizio dello ius aedificandi ai sensi dell’art. 952 c.c., comma 1 e art. 954 c.c. u.c., è qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal materiale impiegato per la sua realizzazione, purché determini un ampliamento della superficie e della funzionalità dell’immobile.

QUESTIONI GIURIDICHE

La particolarità della decisione in commento è data dal fatto che uno dei proprietari confinanti beneficia di un diritto di superficie, precisamente sulla copertura dello spazio sovrastante il cortile di proprietà dei vicini: a fronte del sorgere di un conflitto (si rammenta che all’origine della lite vi erano le lamentele degli attori a causa della riduzione di luce e di aria, nonché della caduta di ruggine e di frammenti di materiale metallico), i rapporti giuridici non sono regolati dalle norme sulla proprietà tout court (artt. 832 e ss. c.c.), bensì dalle norme relative ai diritti reali di godimento (art. 952 e ss. c.c.), a cui appartiene – fra gli altri – il diritto di superficie1.

In via generale, il diritto di superficie rappresenta una deroga al principio dell’accessione immobiliare (art. 934 c.c.), a cui tenore “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo …”.

In effetti, in alternativa a tale condizione “fisiologica”, il proprietario può decidere – com’è nel caso di specie – di rimanere proprietario del solo fondo e di “… costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà(art. 952, comma 1, c.c.), o di alienare la proprietà di una costruzione già esistente “… separatamente dalla proprietà del suolo” (comma 2)2.

Ebbene, sulla scorta della disciplina codicistica di cui agli artt. 952 e ss. c.c., gli attori, proprietari dell’immobile sito al piano terreno, hanno tentato – alfine senza fortuna – di “scardinare” dapprima la valida costituzione dello ius ad aedificandum tra originario dante causa e convenuti (questione di merito che esauritasi entro il secondo grado di giudizio), in seguito la riconducibilità giuridica dell’opera, da questi ultimi realizzata sul fondo altrui, alla nozione di “costruzione” ex art. 952, comma 1, c.c., a cui è connessa – nella prospettazione degli attori (divenuti controricorrenti in Cassazione) – la dedotta estinzione (prescrizione) per effetto del non uso ultraventennale, ex art. 954, comma 4, c.c. (questione di legittimità definitivamente decisa in Cassazione).

1) Costituzione del diritto ad edificare

Sotto il primo profilo, rileva il contratto di transazione, siglato negli anni addietro dai rispettivi danti causa delle parti: in primo grado, gli attori avevano sostenuto l’”… inesistenza del diritto dei convenuti di mantenere il piano di calpestio realizzato in maglia metallica …”, tesi a cui i convenuti avevano opposto il suddetto contratto, mediante il quale era stata espressamente attribuita agli acquirenti (vale a dire agli stessi convenuti) la “… facoltà di demolire la soletta del tetto di copertura dello stabile del venditore, al fine di costruire una nuova soletta a livello di quella del primo piano dello stabile e di estendere la costruzione della soletta sino a copertura totale del cortiletto annesso allo stabile”.

Senza contare – sottolinea il Primo Giudice – che “… Di tale circostanza erano a conoscenza gli attori come risultante dal relativo atto di compravendita stipulato …”.

La validità della costituzione dello ius ad aedificandum riposa dunque nella sussistenza di un contratto, contenente l’oggetto del diritto di superficie e idoneo a soddisfare la condizione della forma scritta ad substantiam del momento costitutivo del diritto, ai sensi dell’art. 1350, comma 1, n. 2, c.c.3.

L’origine contrattuale del diritto di superficie, del resto, è conforme al dato normativo secondo il quale i contratti ad effetti reali “… si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato(art. 1376 c.c.)4.

Altro aspetto da annotare, connesso all’esistenza di un contratto validamente concluso, è quello del c.d. diritto di seguito o di sequela: i diritti di superficie (in generale, i diritti reali, sia in re propria che in re aliena) seguono il bene, sicché è irrilevante, di per sé, la circolazione del bene stesso tra diversi proprietari (come del resto è ben evidente anche nel caso in commento).

A ciò si aggiunga che, atteso il collegamento dei diritti in questione al bene e non al proprietario, per il principio di assolutezza essi sono opponibili erga omnes, salvi gli oneri di trascrizione in caso di trasferimento di beni immobili o mobili registrati (art. 2643, n. 2 e n. 4 c.c.)5.

2) Nozione di “costruzione” nel diritto di superficie

Si è detto che, già in primo grado, falliva il tentativo degli attori di dimostrare l’inesistenza dello ius ad aedificandum.

Pertanto, le successive impugnazioni hanno ad oggetto l’interpretazione del concetto di costruzione, di cui all’art. 952 c.c.: premesse le posizioni diametralmente opposte, sul punto, della Corte di Appello di Cagliari (restrittiva) e della Suprema Corte (estensiva), l’obiettivo degli attori (e controricorrenti in Cassazione) resta quello codificato nel comma 4 dell’art. 954 c.c., vale a dire provare l’estinzione del diritto di superficie per effetto della non edificazione (“non uso”), protratto per vent’anni.

Sul punto, tuttavia, l’orientamento dei Giudici di legittimità “ribalta” la sentenza di secondo grado e, attraverso una serie di argomentazioni logico-sistematiche, cristallizza una nozione ampia di costruzione – idonea cioè a ricomprendere anche la struttura metallica del tipo “orsogril”, effettivamente realizzata quale copertura sovrastante il cortile -, in tal modo escludendo la prescrizione del diritto di superficie per non uso ultraventennale (non pare del resto che, nel caso, si faccia questione circa la temporaneità del diritto di superficie – art. 953 c.c.6 -, sicché è dato ritenere che, realizzata la costruzione a norma di legge, il superficiario ne abbia acquisito la piena proprietà, con facoltà di mantenimento su suolo altrui senza limiti di tempo).

Le argomentazioni poste a fondamento della decisione sono le seguenti:

  • il diritto di fare e mantenere una costruzione, di cui all’art. 952 c.c., è temporalmente limitato, in quanto entro venti anni il superficiario deve effettuare l’opera, al fine di divenirne proprietario; in caso di mancata edificazione, il diritto di superficie si estingue7;

  • ciò premesso, la Suprema Corte richiama espressamente la recentissima sentenza delle Sezioni Unite8, la quale a sua volta riunisce orientamenti anche risalenti che già avevano aderito ad una nozione estensiva di costruzione: “Al riguardo va sottolineato come la giurisprudenza di legittimità abbia chiarito che costituisce bene immobile qualsiasi costruzione, di qualunque materiale formata, che sia incorporata o materialmente congiunta al suolo, anche se a scopo transitorio (Cass. n. 679/1968); che deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall’uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione (Cass. n. 20574/2007); che, ai fini delle norme codicistiche sulla proprietà, la nozione di costruzione non è limitata a realizzazioni di tipo strettamente edile, ma si estende ad un qualsiasi manufatto, avente caratteristiche di consistenza e stabilità, per le quali non rileva la qualità del materiale adoperato (Cass. n. 4679/2009); che la nozione di “costruzione” comprende qualsiasi opera, non completamente interrata, avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo (Cass. n. 22127/2009 che ha ritenuto che integrasse la nozione di “costruzione” una baracca di zinco costituita solo da pilastri sorreggenti lamiere, priva di mura perimetrali ma dotata di copertura)”.

Pertanto – conclude la Suprema Corte – la qualità del materiale utilizzato non rileva in alcun modo ai fini della qualificazione siccome costruzione della copertura realizzata sul cortile dei proprietari confinanti, sicché “… l’opera presenta tutti i requisiti propri della costruzione … quali la solidità, stabilità e immobilizzazione … oltre ad aumentare la superficie del bene immobile ed essere funzionale ad aumentare il piano di calpestio.

1 TORRENTE A.-SCHLESINGER P., Manuale di diritto privato, Milano, 1999, pagg. 322-324 e pagg. 295-297, che divide i diritti reali in re aliena – contrapposti alla piena proprietà (ius in re propria) – in diritti reali di godimento (superficie, uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e servitù) “… se attribuiscono al titolare il diritto di conseguire direttamente dal bene determinati vantaggi …” e in diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca), “… se attribuiscono al titolare il potere di farsi assegnare con prelazione rispetto agli altri creditori il ricavato dell’alienazione forzata del bene, in caso di mancato adempimento dell’obbligo garantito”; GAZZONI F., Manuale di diritto privato, Napoli, 2001, pag. 247 e ss., secondo il quale i diritti su cosa altrui (tra cui rientrano i diritti reali di godimento) sono “… non già traslativi ma derivativi-costitutivi … il diritto su cosa altrui si costituisce ex novo, ma in modo non originario quanto piuttosto derivativo, dipendendo in sostanza la sua legittimità da quella del diritto di proprietà: tale derivatività, tra l’altro, giustifica l’applicazione dei principi della trascrizione, qualora il diritto abbia ad oggetto beni immobili o mobili registrati …”.

2 Analoga alternativa vale per le costruzioni al disotto del suolo (art. 955 c.c.) ma è esclusa per le piantagioni (art. 956 c.c.), che al contrario non possono essere separate dalla proprietà del suolo. In giurisprudenza, sul diritto di superficie, si vada, ex multis, Cass. civ., sez. II, 24/01/2018 n. 1750: “Il preliminare di compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni ha ad oggetto, per il principio dell’accessione, il trasferimento anche di tali immobili, ancorché non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il promittente venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato, costituendo formalmente sul terreno un diritto di proprietà superficiaria ex art. 952 c.c.; sulla cessione del diritto di superficie a titolo oneroso si veda Cass. civ., sez. VI, 07/06/2018 n. 14847: “Il proprietario del fondo può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà, ex art. 952 c.c., con ciò mantenendo distinta la proprietà del suolo dalla proprietà della costruzione, applicandosi al corrispettivo conseguito dalla cessione a titolo oneroso del diritto di superficie, l’art. 9, comma 5, del TUIR, approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, nel quale si stabilisce che le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso si applicano anche nei confronti degli atti che importano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento”.

3 Cass. civ, sez. II, 21/11/2006 n. 24679: “In caso di trasferimento di un terreno su cui insistono dei fabbricati, al fine del superamento del generale principio dell’accessione, è necessario pervenire alla individuazione di una specifica volontà delle parti di scindere il contenuto del diritto di proprietà con la creazione di un diritto di superficie per la cui costituzione è necessaria la forma scrittaad substantiam(conforme: Cass. civ., 16/03/1984 n. 1811).

4 Cass. civ., 06/12/1983 n. 7269: “Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di un fondo determinato, gli effetti reali, di cui all’art. 1376 c. c. e che derivano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato, possono essere impediti, con riferimento ad un locale costruito nel sottosuolo del bene compravenduto, solo qualora le parti abbiano provveduto a costituire, nella prescritta forma ad substantiam (art. 1350, n. 2 c. c.), un rapporto di superficie mediante o l’alienazione di una già esistente costruzione separatamente dalla proprietà del suolo (art. 952, 2° comma, c. c.) o la concessione del diritto di fare e di mantenere una costruzione al di sotto del suolo (art. 956 c. c.)” (conforme anche Cass. civ., sez. II, 02/04/1999 n. 3220). Sulla facoltà dei diritti reali di godimento di essere acquistati per usucapione, di vedano Cass. civ., sez. II, 15/11/2006 n. 24302; Cass. civ., sez. II, 20/07/2007 n. 16085; Cass. civ., 16/09/1981 n. 5130.

5 Cass. civ., sez. II, 14/11/1997 n. 11250: “Il negozio con il quale il costruttore di uno stabile, nell’alienare la costruzione, riservi a sè il diritto di proprietà del lastrico di copertura e il relativo “ius inaedificandi”, essendo finalizzato ad incidere sul regime dominicale della res e, in particolare, su diritti considerati dall’ordinamento inerenti al bene immobile oggetto della convenzione negoziale (e, pertanto, in assenza di contrario titolo, appartenenti al proprietario – o ai proprietari – dell’immobile medesimo), è soggetto a trascrizione, ai sensi del disposto dell’art. 2645 c.c., la cui mancanza, a mente del combinato disposto degli art. 2644 e 2645 c.c., rende detto negozio inopponibile ai terzi e, in particolare, ai successori del primo acquirente dell’edificio, qualora, di tale riserva di proprietà, non venga fatta menzione nei successivi negozi traslativi stipulati in loro favore”.

6 “Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione”.

7 Cass. civ., sez. II, 07/12/1994 n. 10498.

8 Cass. civ., Sez. Unite, 30/04/2020 n. 8434 (conformi anche Cass. civ., sez. II, 22/02/2011 n. 4277; Cass. civ., sez. II, 27/10/2008 n. 25837).