Comunione – Condominio - Locazione

Sulla nullità degli atti di vendita non in regola con le norme urbanistiche: le Sezioni Semplici rimettono la questione al plenum

La materia del trasferimento del diritto reale di proprietà nell’ambito delle alienazioni immobiliari è sempre foriera di “insidie” – nonostante il chiaro dettato normativo, offerto dall’’art. 19 comma 4 della legge 30 Luglio 2010 n. 122[1], ed i successivi interventi delle leggi regionali, da ultimo con la previsione della “relazione tecnica integrata”, da allegare al rogito (in vigore dal 1 settembre 2017) che ha l‘ obiettivo  di assicurare una verifica preventiva degli aspetti tecnici fondamentali relativi gli immobili, assicurando la corretta circolazione del bene nel mercato – ancora oggi non tutte le problematiche risultano essere state risolte. L’irregolarità urbanistica determina sempre la sanzione della nullità dell’atto di vendita in ragione del “fine pubblico” tutelato dalla legge? Il focus sul quale…

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Il disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione dilata i limiti all’esercizio delle servitù

Cass. civ., Sez. II, ord., 6 giugno 2018, n. 14500 – Pres. Pettiti – Rel. Cons. Scarpa Installazione di ascensore esterno realizzato su fondo servente –  servitù di passaggio pedonale e carrabile sulla strada di proprietà del Condominio (cod. civ., art.  1067; art. 1121; l n.13, 9 gennaio 1989; l n. 220/2012 ) CASO I titolari di servitù di passaggio pedonale e carrabile sulla proprietà di un Condominio, ricorrono per impedire la costruzione di un ascensore esterno al fabbricato, che riduce il passaggio utilizzato dagli stessi titolari della servitù. La questione con differenti esiti tra i primi due gradi di merito giunge fino in Cassazione, sulla questione della violazione o meno dell’art. 1067 c.c. La norma impone il divieto di…

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Affitto stanze: il condominio lo può impedire?

Sublocazione parziale – simulazione contratto – attività di affittacamere/imprenditoriale e violazione regolamento di condominio da parte del proprietario originario locatore – legittimazione passiva e litisconsorzio. Tribunale di Milano – Sezione XIII^ civile – Sentenza 22 febbraio 2018 n.1947 [1]“In tema di condominio di edifici e nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro solo nell’ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di liticonsorzio necessario con il proprietario.  Tale situazione non si verifica invece nell’ipotesi in cui convenuto in giudizio sia soltanto il proprietario del locale…

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Locazione breve con cedolare “lorda”

Una delle novità più significative del modello Redditi 2018 PF riguarda l’impatto della nuova disciplina delle locazioni brevi, introdotta dal D.L. 50/2017 per tutti i contratti “brevi” stipulati a partire dal 1° giugno 2017. Una delle caratteristiche principali, e di vantaggio per il contribuente, è costituita dalla possibilità di applicare il regime della cedolare secca anche ai redditi derivanti dalle locazioni brevi, ferma restando la possibilità di applicare la tassazione ordinaria a scelta del contribuente (da esercitarsi direttamente all’atto della compilazione del quadro RB del modello Redditi). Tuttavia, non mancano i dubbi e le criticità per una corretta determinazione della base imponibile nel caso in cui il contribuente intenda optare (come spesso accade) per il regime della cedolare secca, poiché…

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Convalida dello sfratto per morosità e mediazione

Trib. Busto Arsizio 20 marzo 2018 Sfratto (procedimento per la convalida) – Opposizione dell’intimato – Mediazione – Obblighi del locatore – Rilascio (modalità e provvedimenti per il) – (art. 111 Cost.; art. 667 c.p.c.; art. 5-bis d.leg. 4 marzo 2010, n. 28) [1] Nel procedimento di convalida di sfratto per morosità l’onere di attivare la procedura di mediazione obbligatoria prevista spetta all’intimante. CASO [1] In un procedimento di convalida di sfratto per morosità l’intimato proponeva opposizione. Il giudice disponeva il mutamento del rito con ordinanza ex art. 667 c.p.c. Il giudizio, quindi, proseguiva nelle forme del c.d. rito locatizio. Nessuna delle parti, però, attivava la procedura di mediazione obbligatoria prevista dal d.leg. 28/2010. SOLUZIONE [1] Il Giudice riscontrava d’ufficio la…

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I valori deliberati dal Comune ai fini Imu sono inutili

Recentemente la Cassazione è tornata sul tema dei valori che devono essere assunti quale base imponibile per le aree fabbricabili e, soprattutto, sulla valenza da attribuire alle delibere comunali che fissano tali valori per zone omogenee. Si tratta di un tema dibattuto, dove recenti pronunce hanno assunto una posizione che lascia non poco perplessi. La posizione espressa nella ordinanza n. 4969 del 02.03.2018 porta a disconoscere l’effetto autolimitanteche dette delibere dovrebbero assumere: in tale pronuncia si afferma infatti che, quando da atti pubblici siano desumibili valori superiori a quelli tabellari, il Comune ha diritto a chiedere l’imposta sulla base di tali maggiori valori. Conseguentemente, i valori contenuti in dette delibere divengono, di fatto, inutili. I valori deliberati dal Comune Uno degli aspetti più delicati riguardanti la tassazione locale sui terreni edificabili è la determinazione della base imponibile:…

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L’Imu e la sovranità dell’incertezza del diritto

Sulle aree edificabili destinate all’esercizio di attività agricole (ovvero sulle quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla selvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali) vige una disciplina di favore ai fini Imu: qualora tali aree siano infatti possedute e condotte da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti alla previdenza agricola, esse non sono considerate fabbricabili e ma mantengono la condizioni di terreni agricoli. Nella circolare 3/DF/2012 il Dipartimento, analizzando attentamente il caso dell’utilizzazione agricola di un terreno edificabile, ribadisce un orientamento costante espresso dalla Corte di Cassazione (Cassazione, sentenza n. 15566/2010), secondo la quale in caso di comunione di un terreno edificabile in cui persista, per l’intero l’utilizzazione agro-silvo-pastorale ad opera di uno dei comproprietari (in possesso dei requisiti richiesti, ovvero CD/IAP iscritto alla previdenza agricola),…

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Esenzione Imu sulle aree esclusa per il collaboratore

La Cassazione continua nel solco della interpretazione restrittiva riguardante l’applicazione della finzione di non edificabilità delle aree: il beneficio deve infatti essere concesso solo al contribuente che risulta effettivamente coltivatore del fondo, escludendo ogni interpretazione estensiva. Nella recente ordinanza 3531 del 14 febbraio 2018, si esclude l’agevolazione per i terreni posseduti dall’agricoltore in pensione che riveste il ruolo di collaboratore dell’attività del figlio. La finzione di non edificabilità Nella definizione di area fabbricabile contenuta nell’articolo 2, lettera b), D.Lgs. 504/1992, era previsto che “Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell’articolo 9, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed…

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La fideiussione nel contratto di locazione

Molto spesso per i contratti di locazione, oltre al conosciuto deposito cauzione, può essere prevista anche una disposizione contrattuale con la quale è previsto l’obbligo di stipula e presentazione di una fideiussione, sia essa assicurativa o bancaria, sia per i contratti di locazione “a uso abitativo”, ex L. 431/1998, e sia per i contratti “a uso diverso da quello abitativo”, ex L. 392/1978. La polizza fideiussoria è regolamentata dal codice civile agli articoli 1938, 1956 e 1957, ove sono stabilite le regole di funzionamento di tale tipologia contrattuale che prevede la presenza di almeno tre soggetti. Sotto il profilo generale, infatti, con il contratto di fideiussione sorge l’obbligo in capo al fideiussore di garantire, a favore di un altro soggetto (c.d. creditore), l’adempimento di un debito altrui (c.d. soggetto garantito). In altri termini, con il contratto di…

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La disciplina delle autorizzazioni a nuovi impianti

Come noto, a partire dal 1° gennaio dell’anno scorso, è ammesso l’impianto o il reimpianto di vigneti da uva da vino esclusivamente nel caso in cui si sia in possesso di un’autorizzazione ai sensi dei DD.MM 12272/2015 e 527/2017. Inoltre, dette autorizzazioni sono gratuite e non possono essere oggetto di trasferimento tra produttori, perseguendo in tal modo, da un lato l’obiettivo di rendere velocemente utilizzabili le suddette agevolazioni e dall’altro di evitare speculazioni da parte dei titolari. In deroga a tale previsione è consentito il trasferimento delle autorizzazioni in ipotesi di successione sia mortis causa sia anticipata, fermo restando il rispetto dei criteri cui doveva soggiacere il de cuius, nonché in ipotesi di fusioni o scissioni a seguito delle quali l’originario titolare dei diritti non può mantenere la stessa personalità giuridica. Sempre al fine di contrastare possibili utilizzi elusivi che porterebbero a un utilizzo distorto del sistema nonché al venir meno del principio di proporzionalità nell’assegnazione,…

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