Comunione – Condominio - Locazione
La notificazione della citazione per la convalida dello sfratto per morosità a mezzo posta elettronica certificata
Trib. Frosinone 22 marzo 2016 – Est. G. Mauro Pellegrini Convalida di sfratto per morosità – Notificazione diretta – Avviso ex art. 660 c.p.c. – esclusione (Cod. proc. civ., art. 658, 660; l. 21 gennaio 1994 n. 53) [1] Qualora l’intimato sia una soggetto obbligato a dotarsi di un indirizzo pec, è ammissibile la notificazione della intimazione di sfratto per morosità a mezzo posta elettronica certificata eseguita da parte del difensore munito di procura alle liti, poiché si tratta di notificazione assimilabile a quella eseguita a mani proprie del destinatario, con effetti equipollenti quanto alla validità ed efficacia e conseguente esclusione dell’applicabilità dell’ultimo comma dell’art. 660 c.p.c. CASO [1] Il Sig. C.C., titolare della ditta A., proponeva opposizione tardiva alla…
Continua a leggere...Falsificare l’attestato energetico è reato penale
Rientra nel reato di truffa (articolo 640 cod. pen.) la falsificazione dell’Attestato di prestazione energetica (cd. APE), allegato ad un contratto di vendita immobiliare, nel caso la vendita abbia ad oggetto un alloggio con una classe energetica “diversa” da quella dichiarata nell’attestato. Questo è quanto affermato dalla Corte di Cassazione penale con la sentenza n. 16644/2017. Ma veniamo ai fatti: l’acquirente ricorre in Cassazione contestando la vendita di un immobile “con caratteristiche diverse da quelle dichiarate con riguardo alla definizione della categoria energetica”. A parere di questi, infatti, il costruttore era consapevole di avere effettuato lavori in economia e, quindi, non poteva essere in buona fede quando ha venduto come energeticamente “virtuoso” un immobile che nella realtà presentava una classe energetica più bassa di quella indicata contrattualmente. Eppure, la Corte d’appello, ritenendo il…
Continua a leggere...Immobili dei professionisti: ammortamenti e canoni leasing
Considerata la frastagliata evoluzione della normativa sulla deduzione degli ammortamenti e dei canoni di leasing per gli immobili dei professionisti pare utile fare un quadro di sintesi. Di seguito è fatto riferimento ai soli immobili non utilizzati promiscuamente. Per gli immobili acquistati o costruiti nel periodo che va dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006 non è consentita la deducibilità degli ammortamenti. In forza della L. 296/2006 è invece consentita la deduzione delle quote di ammortamento e dei canoni di leasingrelativi agli immobili acquisiti negli anni 2007, 2008 e 2009. Per gli immobili acquisiti in leasing in detti anni la deduzione dei canoni è ammessa a condizione che i contratti abbiano durata non inferiore a 8 anni e non superiore a 15 anni. La L. 147/2013 ha poi…
Continua a leggere...Le locazioni turistiche: aspetti civilistici e clausole specifiche
Il cosiddetto Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011) stabilisce, all’articolo 53, che “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione“. Il medesimo provvedimento rinvia poi, per l’inquadramento delle specifiche fattispecie contrattuali ed operative, alle disposizioni delle leggi regionali. Secondo quanto previsto dal richiamato Codice del Turismo, quindi, l’attività di locazione turistica può essere svolta, oltre che con l’esercizio di affittacamere e di bed and breakfast, anche mediante l’utilizzo di unità abitative ammobiliate ad uso turistico che, ai sensi dell’articolo 12 comma 5, vanno definite come “strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a…
Continua a leggere...Locazioni brevi: regole chiare e 21% per tutti
Con l’articolo 4 D.L. 50/2017 il legislatore ha apportato alcune modifiche in relazione ai contratti di locazione di breve durata, riguardanti in particolar modo il settore turistico. In particolare, viene stabilito che “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”. L’elemento più importante che emerge dalla lettura della norma è, finalmente, una chiara definizione di “locazione breve”, includendo in tale concetto anche quelle locazioni con fornitura di servizi aggiuntivi, individuati in modo…
Continua a leggere...Immobili all’asta: regime agevolato esteso fino al 30 giugno
Più tempo alle imprese per beneficiare dell’agevolazione fiscale riguardante i trasferimenti di immobili nell’ambito delle vendite giudiziarie. La Legge di Bilancio 2017, infatti, nel modificare l’articolo 16 del D.L. 18/2016, ha prolungato la validità della norma agli atti emessi fino al 30/06/2017 nonché aumentato a 5 anni (in luogo dei precedenti 2 anni) il periodo entro il quale va effettuato il “ri-trasferimento” dell’ immobile acquisito con imposizione indiretta agevolata. Ove non si realizzi la condizione del “ri-trasferimento” entro il termine quinquennale, le imposte di registro e ipo-catastali sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30% oltre agli interessi moratori. Agevolazione per vendite giudiziarie alle imprese Come noto, l’articolo 16 del D.L. 18/2016 ha introdotto un’agevolazione fiscale a favore delle imprese che acquistano immobili (sia abitativi che…
Continua a leggere...La clausola risolutiva espressa nei contratti di locazione
Una delle più importanti clausole contrattuali, sulla quale solitamente locatore e conduttore pongono la propria attenzione, è rappresentata dall’eventuale clausola risolutiva espressa. In base a tale condizione contrattuale le parti stabiliscono, ex ante e quindi al momento della sottoscrizione del contratto, che il loro rapporto giuridico si può risolvere nel caso in cui una o più specifiche obbligazioni non siano adempiute secondo le modalità individuate nel corpo dello stesso contratto. Dal punto di vista giuridico la c.d. clausola risolutiva espressa è contenuta nell’articolo 1456 del codice civile secondo cui “I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando una parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva”. Da un’analisi di detta clausola…
Continua a leggere...Contratti di locazione transitori: motivi, durata e documentazione
L’articolo 5, L. n. 431/1998, ammette la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di duratainferiore rispetto ai limiti previsti dalla suddetta legge al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti(comma 1), rinviando per la definizione di condizioni e modalità ad apposito Decreto ministeriale. È utile ricordare che, in virtù dell’articolo 1, comma 4 (parte finale), del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 10 marzo 2006, “In ogni comune le parti possono comunque stipulare, indipendentemente dalle esigenze individuate negli accordi tra le associazioni di proprietari ed inquilini, contratti di locazione di naturatransitoria per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata“. Dal…
Continua a leggere...Il nuovo pegno mobiliare non possessorio
L’art. 1 del d.l. 3 maggio 2016, n. 59, convertito con modificazioni dalla L. 30 giugno 2016, n. 119[1], ha introdotto nel novero delle garanzie reali la nuova figura del pegno mobiliare non possessorio, che può essere costituito dagli imprenditori iscritti nel registro delle imprese su beni mobili destinati all’esercizio dell’impresa, ad esclusione dei beni mobili registrati. I beni mobili possono essere esistenti o futuri, determinati o determinabili, anche con riferimento ad una o più categorie merceologiche o ad un valore complessivo. A differenza della generale figura di pegno regolata dagli artt. 2786 e ss. c.c., che impone al debitore la consegna della cosa (o del documento che conferisce l’esclusiva disponibilità della cosa) al creditore[2], il nuovo istituto permette al…
Continua a leggere...La forza “cogente” del regolamento di condominio
La recente pronuncia della Corte di Cassazione, Sezione 2^, numero 10272 del 18.5.2016, consente di affrontare un argomento che si presenta ancora “spinoso” nella materia condominiale riguardante la cogenza del regolamento di condominio. La materia condominiale è governata da regole precise le cui fonti possono sinteticamente ricondursi a: la legge, il regolamento di condominio, le delibere dell’assemblea. Secondo le previsioni di legge, articolo 1138 c.c., il regolamento di condominio risulta obbligatorio in presenza di un numero di condomini superiori a dieci. La norma rappresenta anche quale debba essere il contenuto del regolamento, individuandolo: “norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese…, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”. Peraltro, la legge…
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