Competenza arbitrale per la risoluzione delle controversie condominiali

Tribunale di Torino, sez. VIII Civile, Sentenza del 09.10.2024 n. 5051, Giudice Dott. A. Carbone

Massima: “In tema di condominio di edifici, è legittima la devoluzione in arbitrato delle controversie condominiali …omissis…il giudice adito ha invece escluso la compromettibilità in arbitrato della domanda avente ad oggetto la formazione e/o la revisione delle tabelle millesimali, in quanto, dovendo, quest’ultime riflettere la reale consistenza dell’immobile, la loro determinazione esuli dall’ambito dei diritti disponibili e, quindi, non possa essere devoluta ad un arbitrato irrituale”.

Risulta sempre di interesse del giurista verificare se in ambito condominiale ed in presenza di un regolamento che devolva alla competenza arbitrale la risoluzione delle controversie condominiali, l’impatto di sistemi alternativi di giurisdizione ADR ed arbitrato possano comportare la risoluzione di tali controversie senza limiti di sorta, specie in ragione del futuro impatto della Riforma Cartabia, che comporterà dal 31.10.25 notevoli e radicali cambiamenti anche sulla competenza per materia   del Giudice di Pace.

È noto che la giurisdizione appartiene ai capisaldi dei presupposti del processo, la cui iniziale verifica di competenza del giudice impatta proprio sulla prosecuzione della domanda giudiziale introdotta in difetto di tale presupposto.

La sentenza del tribunale di Torino all’esame di questo commento si presta ad alcune riflessioni, dettando evidenti limiti all’utilizzo dell’arbitrato di fronte a questioni riferite a diritti ritenuti non disponibili, quali la modifica/integrazione delle tabelle condominiali che rappresentano la valorizzazione della quota di proprietà: “la reale consistenza dell’immobile”.

CASO

Con atto di citazione notificato, Tizio conveniva in giudizio il Condominio Alfa chiedendo di dichiarare nulle o annullare le delibere delle assemblee condominiali del 29.9.22 e del 12.12.22 e di integrare le tabelle millesimali.

Il Condominio Alfa si costituiva in giudizio eccependo, in via preliminare, il difetto di giurisdizione in forza della clausola arbitrale di cui all’art. 18 del regolamento condominiale ai sensi del quale “qualsiasi controversia tra i comproprietari attinente comunque allo stabile od al presente regolamento verrà inappellabilmente deferita ad un arbitro amichevole compositore, da nominarsi di comune accordo fra le parti contendenti ed, in difetto, dal Presidente del Tribunale di Torino su richiesta della parte più diligente” e contestando anche nel merito il fondamento delle domande.

All’esito dell’udienza ex art. 183 c.p.c. il Condominio chiedeva che la causa fosse dichiarata già matura per la decisione, anche perché parte attrice, omettendo di parteciparvi, era decaduta dalle istanze istruttorie formulate con la memoria ex art. 171 ter c.p.c..

La causa veniva, pertanto, decisa nelle forme dell’art. 281 sexies c.p.c. alla scadenza del termine ex art. 127 ter c.p.c. assegnato per il deposito di note scritte sostitutive della trattazione orale.

SOLUZIONE

Il giudice, definitivamente pronunciandosi, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, respingeva le domande aventi ad oggetto la formazione e/o la revisione delle tabelle millesimali, dichiarava l’incompetenza del Tribunale di Torino a pronunciare sulle domande aventi ad oggetto le delibere delle assemblee condominiali, essendo competente l’arbitro ed assegnava termine di 90 giorni per la riassunzione della causa.

QUESTIONI

La deduzione del Condominio sollevata quale difetto di giurisdizione veniva riqualificata come eccezione di incompetenza poiché sia la previsione di un arbitrato rituale che la previsione di un arbitrato irrituale comportano il difetto di un presupposto del processo rendendo improcedibile la domanda avanti l’Autorità giurisdizionale adita..

L’arbitrato si presenta come uno strumento alternativo al procedimento avanti alla giurisdizione ordinaria, con il quale le parti, nell’esercizio dei propri poteri di autonomia negoziale, decidono di attribuire a uno o più arbitri il potere di giudicare e risolvere una controversia – avente ad oggetto diritti disponibili – attraverso una decisione c.d. lodo, la quale risulterà vincolante.

Il lodo pronunciato all’esito dell’arbitrato rituale ha i medesimi effetti di una sentenza, invece, nel caso dell’arbitrato irrituale, la decisione arbitrale ha efficacia contrattuale.

In primo luogo, è bene chiarire come risulti oramai acclarato  orientamento consolidato della Corte di Cassazione che l’art. 1137, comma 2, c.c. nel riconoscere ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea del condominio, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude il deferimento ad arbitri di tali controversie, le quali, d’altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli artt. 806 e 808 c.p.c.

Invero, “la clausola compromissoria per arbitrato irrituale contenuta in un regolamento di condominio, la quale stabilisce che siano definite dagli arbitri le controversie che riguardano la interpretazione e la qualificazione del regolamento che possano sorgere tra l’amministratore ed i singoli condomini, deve essere interpretata, in mancanza di volontà contraria, nel senso che rientrano nella competenza arbitrale tutte le cause in cui il regolamento può rappresentare un fatto costitutivo della pretesa o comunque aventi causa petendi connesse con l’operatività del regolamento stesso, il quale, in senso proprio, è l’atto di autorganizzazione a contenuto tipico normativo approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dell’art. 1136 c.c., comma 2 e che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138 c.c., comma 1)” [1].

Dello stesso avviso è anche la giurisprudenza di merito, la quale ritiene come l’art. 1138 c.c., nel negare che le norme del regolamento possano menomare i diritti di ciascun condomino e derogare alle disposizioni degli artt. 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c., e che, quindi, possano impedire in alcun modo l’impugnabilità delle delibere assembleari, non impone che l’impugnazione, sempre proponibile, debba necessariamente proporsi in sede giudiziale[2].

Pare opportuno precisare che la decisione di derogare all’autorità giudiziaria in favore di una giustizia privata è un diritto che compete ad ogni singolo condomino, pertanto, la decisione di inserire una clausola compromissoria deve essere assunta necessariamente all’unanimità.

Nel caso in cui il condominio intenda munirsi di un regolamento contenente una clausola compromissoria essa dovrà essere approvata dai condomini all’unanimità.

Così declinando le regole che prevedono la devoluzione in arbitri anche delle controversie in materia di condominio, tenuto conto che nella stessa direzione si muove anche il tribunale torinese, allorquando sciogliendo la riserva sull’eccezione sollevata dalla difesa del Condominio rileva la legittimità della competenza arbitrale anche per le controversie condominiali, si conferma quell’indirizzo ormai consolidato di legittimità.[3]

Richiamando tali motivazioni, il giudice torinese dichiarava l’incompetenza del Tribunale adito a pronunciare sull’impugnazione delle due delibere assembleari e assegnava termine per la riassunzione del giudizio dinanzi all’arbitro, specificando come nella fattispecie in esame si trattasse di arbitrato irrituale, in quanto la clausola si riferiva a: “arbitro amichevole compositore” .

Tizio, oltre l’annullamento delle delibere assembleari, aveva parimenti richiesto l’integrazione delle tabelle millesimali stabilendo i criteri di riparto delle spese di manutenzione, pulizia e illuminazione delle scale e di raccolta dei rifiuti.

Ebbene, poiché, secondo il Tribunale le tabelle devono riflettere la reale consistenza dell’immobile, la loro determinazione risulta al di fuori dall’ambito dei diritti disponibili e, quindi, differentemente da altre questioni non può essere devoluta ad un arbitrato irrituale.

Pertanto, in tal caso, il giudice dichiarava infondato il difetto di competenza sollevato dal Condominio, rigettando l’eccezione di difetto di giurisdizione, con il che il giudizio avanti alla giurisdizione ordinaria poteva proseguire per tali ulteriori domande. Tuttavia per effetto del comportamento dell’attore il quale non compariva all’udienza ex art. 183 c.p.c. decadendo dalla facoltà di richiamare le proprie istanze istruttorie, la causa rimaneva circoscritta al perimetro sul difetto di giurisdizione per come evidenziato e quindi, posto che secondo il giudicante:

• la prova per testi richiesta nella memoria attorea era inammissibile perché non erano stati articolati specifici capitoli di prova nell’osservanza dell’art. 244 c.p.c.;
• l’istanza di esibizione ex 210 c.p.c. del regolamento condominiale risultava, poi, superflua poiché il documento era già stato prodotto dal Condominio così come veniva ritenuta generica quella relativa a “tutti i documenti che lo compongono“,
• come pure parimenti superflua l’istanza di esibizione ex 210 c.p.c. del registro dei verbali dal 2018 poiché il loro contenuto non avrebbe inciso sulla presente pronuncia e riteneva esplorativa che l’invocata C.T.U. stante l’assenza di una specifica prospettazione attorea attraverso una relazione di parte sulle nuove tabelle da essa proposte;

 tratteneva in decisione la causa.

In estrema sintesi, l’interesse della pronuncia di merito in commento presenta quegli aspetti necessari a creare un focus sulla materia, chiarendo da una parte la possibilità di devolvere alla competenza arbitrale le questioni attinenti l’impugnazione della delibera, allorquando un regolamento condominiale approvato all’unanimità, preveda la deroga alla giurisdizione ordinari di tali controversie. Tuttavia, parimenti, il giudice piemontese delimita il perimetro di tale difetto di giurisdizione prevedendo che allorquando la questione condominiale investa diritti non disponibili, quali quelli considerati di formazione e/o revisione delle tabelle millesimali, la competenza arbitrale è preclusa in favore della giurisdizione ordinaria.

[1] Cfr. Cass. civ., Sent. n. 8698/2022.

[2] Cfr. App. Napoli, Sent n. 2324/2022.

[3] Cass. civ. 285008/00