Vendita di immobile: spese condominiali taciute e responsabilità precontrattuale dei venditori

Tribunale di Grosseto, 9 maggio 2025

Parole chiave

Compravendita – Immobile – Contributi condominiali – Garanzia contrattuale – Responsabilità venditori – Responsabilità precontrattuale

Massima: “Nel caso di vendita di un immobile, laddove gli oneri condominiali sorgano successivamente alla vendita, non sussiste alcuna responsabilità dei venditori, i quali hanno affermato in modo veritiero in apposita clausola contrattuale l’inesistenza di spese al momento della conclusione del contratto”.

Disposizioni applicate

Art. 1470 c.c. (nozione), art. 1337 c.c. (trattative e responsabilità precontrattuale)

CASO

Tizio e Caio sono proprietari di un immobile, sito in un condominio, e trovano due acquirenti nelle persone di Mevio e Sempronio. L’acquisto si perfeziona nel gennaio 2017. Il contratto di compravendita contiene una dichiarazione dei venditori, del seguente tenore: “relativamente all’immobile oggetto del presente atto non esistono pendenze condominiali né ordinarie né straordinarie”. Nel 2018, ossia dopo l’acquisto, gli acquirenti vengono a sapere che l’immobile nelle parti comuni presenta dei difetti strutturali, che porteranno a lavori straordinari implicanti spese ingenti. Per questa ragione, i compratori agiscono in giudizio contro i venditori chiedendo il risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale.

SOLUZIONE

La domanda risarcitoria viene rigettata dal Tribunale di Grosseto. Emerge difatti che nel gennaio 2017 (momento dell’acquisto dell’immobile), le spese per i lavori straordinari non erano certe. Prima di quella data, nel 2015, era stato dato incarico a un tecnico di valutare la stabilità dell’edificio e di indicare quali lavori sarebbero stati necessari. La perizia del tecnico viene però completata solo nell’anno 2018. Al momento della compravendita, gli esborsi non sono certi né nell’an né nel quantum. Non sussiste dunque alcuna responsabilità dei venditori, i quali – al momento della vendita dell’immobile – hanno dichiarato la verità.

QUESTIONI

La vicenda trattata dal Tribunale di Grosseto si colloca nell’ambito della compravendita di immobili e implica questioni di responsabilità precontrattuale. La vendita di immobili è tra le operazioni economiche più importanti che le persone fisiche compiono nel corso della loro vita. Tutti gli aspetti dell’operazione andrebbero accuratamente verificati prima, e in particolare i costi connessi all’acquisto.

Uno degli oneri da tenere in considerazione sono le spese condominiali, se l’immobile da acquistarsi si trova all’interno di un condominio. Al riguardo vi è una norma specifica, contenuta nelle disposizioni di attuazione del codice civile. Ivi si prevede che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” (art. 63 comma 4 disp. att. c.c.). La norma serve ad assicurare gli incassi del condominio, cosicché l’amministratore potrà chiedere il pagamento dei contributi a cavallo della vendita sia al venditore che al compratore.

L’art. 63 comma 4 disp. att. cod. civ. concerne solo i rapporti di venditore e compratore nei confronti del condominio. La responsabilità solidale aumenta le probabilità del condominio di essere soddisfatto. Nei rapporti interni può tuttavia essere pattuito diversamente. Nella quasi totalità dei casi, al momento del rogito, il venditore dà atto di aver saldato tutti gli oneri condominiali fino a quel momento. Sono insomma usuali clausole contrattuali che attestano l’avvenuto pagamento. Laddove la dichiarazione non dovesse corrispondere al vero, il venditore si renderebbe responsabile nei confronti dell’acquirente. Verso il condominio sono responsabili sia il venditore che il compratore; ma, se l’acquirente dovesse pagare, potrebbe rivalersi nei confronti del venditore. Si tratta difatti di spese sorte prima della cessione dell’immobile.

La giurisprudenza ritiene che si debba fare carico il venditore delle spese condominiali se esse sono state deliberate prima della vendita. Il criterio non è quello della esecuzione dei lavori, bensì quello – formale e astratto – della delibera assembleare. Nel caso affrontato dal Tribunale di Grosseto, vi era stata nel novembre 2015 una prima assemblea condominiale che, però, non aveva deliberato i lavori. Oggetto dell’assemblea del novembre 2015 era solo il conferimento a un tecnico dell’incarico di valutare quali lavori fossero necessari. I lavori straordinari vengono deliberati solo nel 2019, quando l’immobile è già stato comprato. Dando peso a questa sequenza temporale, il giudice grossetano esclude che vi sia responsabilità dei venditori.

La responsabilità fatta valere nel caso di specie è quella precontrattuale, disciplinata nell’art. 1337 c.c., secondo cui “le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede”. La possibilità di invocare questa disposizione è peraltro dubbia, considerando che le trattative non si sono interrotte (caso tipico di responsabilità precontrattuale), essendosi invece concluso il contratto definitivo.

Una parte della giurisprudenza ritiene che la responsabilità precontrattuale possa essere fatta valere anche in caso di conclusione del contratto. Si tratta delle ipotesi in cui il contratto viene concluso lo stesso, ma a condizioni peggiorative rispetto a quelle che si sarebbero perfezionate se gli acquirenti avessero conosciuto il minor valore dell’immobile. Secondo la Corte di cassazione (Cass., 29 settembre 2005, n. 19024), la violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, stabilito dall’art. 1337 c.c., assume rilievo non soltanto nel caso di rottura ingiustificata delle trattative, ovvero qualora sia stipulato un contratto invalido o inefficace, ma anche se il contratto concluso sia valido e tuttavia risulti pregiudizievole per la parte rimasta vittima del comportamento scorretto.

Bisogna però dare atto di un diverso orientamento giurisprudenziale, per il quale la conclusione del contratto impedisce di invocare la responsabilità di natura precontrattuale. In questo senso si è pronunciata un’altra decisione della medesima Corte di cassazione (Cass. 5 febbraio 2007, n. 2479), secondo cui non costituisce ipotesi di responsabilità precontrattuale la fattispecie in cui l’accordo delle parti si è formato, ma a condizioni diverse da quelle che si sarebbero avute se la parte venditrice non avesse tenuto nei confronti degli acquirenti un comportamento contrario alla buona fede, in quanto la configurabilità della responsabilità precontrattuale è preclusa dalla intervenuta conclusione del contratto.

Nel caso di specie, peraltro, la questione della natura della responsabilità è irrilevante, in quanto manca qualsiasi inadempimento (anche del canone di buona fede): le spese condominiali di sistemazione dell’edificio non erano certe al momento della vendita dell’immobile. E, dunque, il Tribunale di Grosseto rigetta la domanda degli acquirenti.