Preliminare di vendita di immobile e caparra confirmatoria per l’intero prezzo

Corte di cassazione, Sez. II, 30 ottobre 2025, Pres. e rel. Carrato

Parole chiave

Compravendita immobiliare – Contratto preliminare – Pagamento del prezzo – Caparra confirmatoria – Recesso

Massima: “In tema di contratto preliminare di compravendita, il versamento della somma costituente l’integrale adempimento dell’obbligazione di pagamento del prezzo non è compatibile con la previsione e la dazione di una caparra confirmatoria, atteso che quest’ultima, per sua natura ontologica quale anticipato parziale pagamento o conto prezzo, costituisce per definizione una frazione del prezzo e non può eguagliare né tantomeno superare l’entità della prestazione dovuta cui va imputata in caso di inadempimento. L’anticipato adempimento totale della prestazione principale esclude di per sé la configurabilità della caparra confirmatoria e non legittima l’esercizio del recesso contemplato dall’art. 1385 comma 2 c.c.”

Disposizioni applicate

Art. 1470 c.c. (nozione), art. 1385 c.c. (caparra confirmatoria)

CASO

Tra le parti viene concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il venditore è una s.r.l., mentre il compratore è una persona fisica. Dal testo del contratto emerge che il prezzo di acquisto è pattuito nella misura di 34.320 euro. Tale importo viene pagato subito per intero da parte del promissario acquirente. Nel contratto preliminare si specifica che la somma è versata a titolo di caparra confirmatoria.

Tra le parti viene altresì concluso un secondo contratto (di minore importanza economica), in forza del quale l’impresa costruttrice/venditrice si impegna a effettuare alcune migliorie nell’immobile per il corrispettivo di 3.630 euro.

Il promissario acquirente non versa quest’ultimo importo, cosicché il promittente venditore recede dal contratto preliminare di compravendita immobiliare e trattiene la caparra. Nasce così un contenzioso tra le parti.

SOLUZIONE

La Corte di cassazione ritiene che il contratto preliminare di compravendita immobiliare e il contratto di appalto vadano tenuti distinti. Il contratto preliminare è stato perfettamente adempiuto da parte del promissario acquirente, che ha già versato per intero il prezzo (anche se sotto forma di caparra confirmatoria). L’inadempimento riguarda solo il collegato contratto di appalto. Ne consegue che il recesso da parte del promittente venditore dal contratto preliminare di compravendita è ingiustificato.

QUESTIONI

In caso di pagamento di una parte del prezzo prima del rogito notarile, è importante comprendere se l’importo pagato viene versato a titolo di caparra o di acconto. Nel caso si tratti di caparra, opera difatti la disciplina particolare prevista dall’art. 1385 comma 1 c.c.: “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro … la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”. Si ipotizzi che il prezzo pattuito per l’immobile sia di 200.000 euro e che venga pagata una caparra di 10.000 euro. Quando si arriva a rogito, il compratore dovrà versare solo la differenza di 190.000 euro. Nell’esempio fatto, vi è perfetto adempimento a opera delle parti e la caparra viene computata nel prezzo finale.

Quando è stata data una caparra, potrebbe peraltro capitare che una delle parti sia inadempiente. Per queste ipotesi interviene il comma 2 dell’art. 1385 c.c., secondo cui “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”. Il promissario acquirente che cambia idea e non compra più l’immobile perde la caparra che ha consegnato al promittente venditore. Viceversa, se è il venditore a tirarsi indietro, questi dovrà restituire la caparra ricevuta (nell’esempio fatto: 10.000 euro), e dovrà inoltre versare altri 10.000 euro al promissario acquirente.

Si noti che la caparra può costituire, a rigor di logica, solo una parte del prezzo di acquisto dell’immobile, non l’intero prezzo. Se il promissario acquirente versa anticipatamente l’intero prezzo, non si tratta di una caparra, bensì del pagamento integrale anticipato del prezzo pattuito. La funzione della caparra è di garanzia, e più precisamente di prova della serietà dell’intenzione dei contraenti. Questa funzione viene meno se il prezzo è già stato integralmente corrisposto.

Nella sentenza in commento, la Corte di cassazione evidenzia che la corresponsione del prezzo nella sua integrità non può svolgere la funzione di caparra confirmatoria. Difatti il testo della legge stabilisce che, in caso di adempimento, la caparra deve essere “imputata alla prestazione dovuta” (comma 1 dell’art 1385 c.c.), circostanza che implica che la caparra può essere solo una parte della prestazione dovuta. Il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte è che il versamento della somma costituente l’integrale adempimento dell’obbligazione di pagamento del prezzo indicato nel contratto preliminare di compravendita non è compatibile con la previsione di una caparra confirmatoria. Ne consegue che chi ha ricevuto detto importo non può esercitare il diritto di recesso (con trattenuta della caparra), diritto che normalmente spetta alla parte adempiente a fronte dell’inadempimento della controparte.

La Corte di cassazione ritiene che il mancato pagamento delle prestazioni accessorie (oggetto del distinto contratto di appalto) non possa incidere sul diritto del promissario acquirente a ottenere il trasferimento della proprietà dell’immobile, avendo questi corrisposto interamente il prezzo. Rimane aperta solo la diversa questione dell’adempimento della prestazione accessoria, che costituisce però vicenda separata dalla compravendita immobiliare.

Nel caso deciso dalla Corte di cassazione, l’unico pagamento effettuato dal promissario acquirente è stato qualificato come caparra, e rappresentava l’intero prezzo di acquisto. In altre fattispecie, vengono effettuati più pagamenti, e di solito il primo a titolo di caparra e il secondo (e i seguenti) a titolo di acconto. Il regime previsto dall’art. 1385 c.c. opera solo per le somme date a titolo di caparra.

Si può peraltro segnalare una recente sentenza del Tribunale di Catanzaro (Trib. Catanzaro, 11 febbraio 2025, in eclegal.it) che ha affermato che anche le somme versate a titolo di mero acconto da parte del promissario acquirente possono essere trattenute. Il contesto è sempre quello della vendita di un immobile. Superato il termine essenziale, il contratto preliminare si rivolve. Il giudice catanzarese riconosce il diritto del venditore di trattenere non solo la caparra, ma anche gli acconti. La ragione è che il testo del contratto preliminare conteneva un’apposita clausola che specificava il diritto di trattenere tutti questi importi in caso di risoluzione del contratto preliminare.