Polizza globale fabbricati: danni alle parti comuni e a quelle individuali

Cassazione civile, sez. III, ordinanza 12 giugno 2025, n. 15770, Presidente F. De Stefano – Estensore M. Rossetti.

Parole Chiave: Assicurazione globale fabbricati – Responsabilità del condominio – Danni da parti comuni – Clausola “condòmini-terzi” – Polizza R.C. – Obbligo di manleva – Nullità per motivazione apparente

CASO

La pronuncia in commento concerne uno dei casi più comuni di cui alle controversie in materia di diritto condominiale, in quanto avente ad oggetto la domanda risarcitoria proposta da un condomino, tale società Alfa s.r.l., nei confronti del Condominio Beta, conseguente ad infiltrazioni d’acqua provenienti da un lastrico solare condominiale non correttamente impermeabilizzato che avevano danneggiato l’unità immobiliare di sua proprietà sita nel fabbricato condominiale.

A fronte della domanda svolta da Alfa, il Condominio Beta ha chiamato in causa la compagnia assicurativa Gamma S.p.A., invocando una polizza globale fabbricati stipulata a copertura tanto dei danni materiali al fabbricato quanto dei danni cagionati a terzi; in questi ultimi, secondo la tesi di Alfa S.r.l., sarebbero ricompresi anche i singoli condòmini.

Il Tribunale, prima, e la Corte d’appello di Milano, in sede di gravame, rigettavano la domanda di manleva, ritenendo che:

• il danno fosse escluso dalle garanzie per “danni al fabbricato”, in quanto non derivante da rottura accidentale di impianti bensì da carenza manutentiva del lastrico;
• la clausola sulla responsabilità civile non fosse applicabile, nonostante la previsione contrattuale che qualificava i condomini come “terzi”.

Il Condominio Beta ricorreva in Cassazione per la riforma della sentenza pronunciata dalla Corte territoriale.

SOLUZIONE

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 15770 del 12.06.2025, ha accolto il ricorso del Condominio, ritenendone il primo motivo volto a denunciare il vizio di motivazione apparente della pronuncia della Corte territoriale, cassando la sentenza impugnata. Pertanto, ha rinviato la causa, anche in relazione alle spese dello stesso giudizio di legittimità, alla Corte d’Appello di Milano in diversa composizione, la quale dovrà riesaminare la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi ai principi di diritto enunciati in sede di legittimità.

QUESTIONI

1. Il principio di diritto e la sua portata sistematica

Nella pronuncia in commento la Suprema Corte Cassazione ha valorizzato il principio dell’autonomia contrattuale delle parti, immanente al nostro ordinamento giuridico, in virtù del quale i contraenti possono prevedere, in sede di stipula di una polizza, una deroga al principio per cui il condomino non è “terzo” rispetto all’ente condominio che, è sempre opportuno evidenziarlo, è un mero ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica.

Una clausola di tal tenore consente di evitare che il danneggiato resti privo di tutela assicurativa a causa della c.d. “fusione di ruoli” (responsabile/danneggiato) che si verifica in ambito condominiale, e consente di mobilitare la garanzia assicurativa per la responsabilità civile anche in favore dei condòmini danneggiati, i quali, altrimenti, sarebbero al tempo stesso responsabili e danneggiati in tutte le ipotesi in cui i danni derivino da parti comuni (nel caso di specie, per l’appunto, il lastrico solare).

Gli Ermellini hanno dunque ribadito che clausole di questo tipo sono “usuali” e “funzionali” nella prassi assicurativa dei fabbricati, e si contraddistinguono per una doppia ratio funzionale:

• estensiva, nel qualificare i condòmini come terzi, in ottica risarcitoria;
• restrittiva, nel prevedere che i danni coperti da altre sezioni della polizza (ad esempio, incendio, eventi atmosferici) non determinino una duplicazione dell’indennizzo spettante al danneggiato tramite la sezione R.C. (responsabilità civile), foriera di una “indebita” locupletazione, come tale, vietata dall’ordinamento (cfr. art. 2033, indebito oggettivo, e art. 2041, arricchimento senza causa).

2. Considerazioni sul piano operativo

Sotto il profilo squisitamente applicativo, la pronuncia in commento risulta di particolare interesse per interpreti, professionisti del settore immobiliare, da una parte, e per le compagnie assicurative, dall’altra.

La giurisprudenza di legittimità impone al giudice di merito un’attenta verifica dell’effettiva estensione delle clausole di manleva R.C. e della presenza o meno della previsione “condòmini-terzi” che, come si è accennato sopra, ben potrebbe essere stata pattuita dalle parti contraenti (Condominio e assicuratore).

Sotto un altro punto di vista, il Supremo Collegio ha ribadito una interpretazione favorevole alla tutela del singolo condomino, in coerenza con la finalità di assicurazione del rischio e la tutela dei consumatori quali risulta in primis il Condominio e in secondo luogo anche i singoli condòmini. Infatti, in tema di interpretazione della polizza, che è un contratto a tutti gli effetti, emerge la necessità di applicare, in caso di dubbio interpretativo, i canoni di cui agli artt. 1362 ss. c.c. e, in particolare, il criterio sancito all’art. 1370 c.c. a tenore del quale «le clausole inserite nelle condizioni generali di contratto o in moduli o formulari predisposti da uno dei contraenti s’interpretano, nel dubbio, a favore dell’altro», essendo i contratti di assicurazione generalmente predisposti dall’assicuratore.

La sentenza richiama altresì l’opportunità, in fase di gestione condominiale, di verificare tempestivamente la denuncia dei sinistri e la persistenza del rischio coperto, anche in funzione dell’eventuale azione di rivalsa/manleva da attivare nei confronti dell’assicuratore.

3. Conclusioni

Alla luce delle considerazioni sopra evidenziate i Giudici di legittimità hanno rilevato che la sentenza pronunciata in grado di appello dalla Corte meneghina si è limitata ad affermare, in maniera tautologica e oscura, l’inapplicabilità della clausola assicurativa relativa alla responsabilità civile del Condominio, senza chiarire per quale motivo essa non potesse operare proprio nella fattispecie per cui era stata predisposta, ovvero il danno causato da un bene comune alla proprietà esclusiva della condomina Alfa S.r.l.

Particolarmente significativa è la ricostruzione interpretativa degli Ermellini in ordine alla clausola contrattuale che qualifica i condòmini come terzi. Tale clausola, secondo i giudici di legittimità: «ha la funzione di estendere la copertura della responsabilità del condominio ai danni arrecati alle proprietà individuali dei singoli condòmini».

Essa svolge un ruolo essenziale nel superare il conflitto di qualificazioni soggettive che si presenta nei casi in cui un condomino, danneggiato in quanto proprietario esclusivo, è al contempo comproprietario della parte comune responsabile dell’evento dannoso.

La Suprema Corte ha dunque confermato la validità e l’efficacia delle clausole che assimilano i condòmini a terzi in ambito della responsabilità civile, consolidando un orientamento teso a rafforzare l’effettività della copertura assicurativa in ambito condominiale.