Il singolo condomino può paralizzare l’efficacia a suo carico della condanna del condominio, deducendo con opposizione all’esecuzione la sua estraneità alla causa debendi del condominio verso il terzo fornitore

Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2025, n. 7489 – Pres. Falaschi – Rel. Bertuzzi

Esecuzione forzata – Titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio – Efficacia nei confronti dei singoli condomini – Opposizione all’esecuzione – Possibilità per il condomino di eccepire la propria estraneità al debito condominiale – Ammissibilità – Condizioni

Massima: “Sebbene la sentenza di condanna del condominio abbia efficacia e costituisca titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini con riguardo sia all’esistenza che all’ammontare del credito, non può escludersi il diritto del condomino di eccepire, in sede di opposizione all’esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell’ente condominiale, qualora la sua posizione non abbia potuto essere rappresentata nel giudizio di merito in cui si è formato il titolo esecutivo.”

CASO

Un’impresa edile che aveva eseguito lavori di rifacimento della facciata di un fabbricato condominiale otteneva sentenza di condanna del condominio al pagamento del corrispettivo dell’appalto.

Il titolo esecutivo veniva azionato nei confronti di un condomino, cui veniva intimato il pagamento della sua quota di debito; il condomino proponeva opposizione al precetto, assumendo di non essere tenuto a rispondere, in quanto aveva acquistato l’unità immobiliare facente parte del condominio nel 2010, in epoca posteriore alla delibera – adottata nel 2005 – che aveva disposto l’esecuzione dei lavori appaltati.

L’opposizione veniva accolta parzialmente in primo grado, con sentenza riformata all’esito del giudizio di appello: i giudici di seconde cure, infatti, ritenevano che il condomino intimato fosse tenuto al pagamento, sia perché il processo conclusosi con la condanna del condominio era stato introdotto dopo che egli, con l’acquisto dell’unità immobiliare, aveva assunto la qualità di condomino, sia perché nel giudizio di opposizione a precetto non potevano assumere rilievo fatti antecedenti alla formazione del titolo esecutivo.

La sentenza veniva gravata con ricorso per cassazione.

SOLUZIONE

[1] La Corte di cassazione ha accolto il ricorso e cassato la sentenza impugnata, affermando che il singolo condomino può sottrarsi all’azione esecutiva promossa nei suoi confronti dal creditore del condominio eccependo la propria estraneità al debito condominiale, qualora non sia stato in grado di farlo nel giudizio di merito in cui si è formato il titolo esecutivo azionato.

QUESTIONI

[1] L’esecuzione forzata per il recupero di crediti vantati nei confronti di un condominio – il cui inquadramento giuridico è tutt’ora controverso e oggetto di ampio dibattito – sconta diverse criticità, derivanti dalle peculiarità che caratterizzano la sua disciplina.

Ci si riferisce, da un lato, alla regola della parziarietà delle obbligazioni gravanti sul condominio, sancita dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione con la sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008, in virtù della quale delle obbligazioni aventi per oggetto somme di denaro e assunte nell’interesse del condominio nei confronti dei terzi sono responsabili i condomini non in via solidale, ma in proporzione delle rispettive quote; dall’altro lato, all’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., in base al quale i creditori del condominio possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo aver escusso quelli morosi per la quota di debito a ciascuno di essi riferibile.

D’altro canto, la giurisprudenza ha elaborato una serie di principi che possono ritenersi consolidati:

• il titolo esecutivo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell’espropriazione forzata, contro i singoli condomini;
• il creditore che promuova contro di essi l’espropriazione forzata avvalendosi del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio ha esclusivamente l’onere di dimostrare la loro legittimazione passiva, cioè la loro qualità di condomini, mentre è sufficiente una mera allegazione in ordine alla misura della rispettiva quota millesimale;
• quando a uno o più condomini venga intimato il pagamento dell’intera obbligazione, senza specificazione della misura della quota millesimale di ciascuno, colui che sostenga essergli stato chiesto il pagamento di un importo eccedente quello corrispondente alla sua quota sarà tenuto a dimostrare, in sede di opposizione, l’esatta misura della stessa, dovendosi equiparare la richiesta di pagamento senza specificazione della misura della quota pretesa dal singolo condomino a un’implicita allegazione, da parte del creditore, di una responsabilità dell’intimato per l’intero ammontare dell’obbligazione del condominio.

Nella fattispecie esaminata nella sentenza che si annota, si discuteva della possibilità del condomino di contestare la legittimazione passiva rispetto all’azione esecutiva promossa dal creditore del condominio avendo riguardo al momento in cui era stata contratta l’obbligazione da cui scaturiva il debito condominiale.

Il condomino cui era stato notificato il precetto, infatti, aveva proposto opposizione all’esecuzione ai sensi dell’art. 615, comma 1, c.p.c., eccependo di avere acquistato l’unità immobiliare dopo che era stata assunta la delibera – di esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata dello stabile condominiale – da cui aveva avuto origine il debito in questione, del quale, dunque, non avrebbe dovuto rispondere, in quanto aveva assunto la qualità di condomino successivamente, sicché le conseguenze di quanto a suo tempo deliberato non lo riguardavano.

In linea generale, la giurisprudenza ritiene che, in caso di opere consistenti in innovazioni, manutenzione straordinaria o ristrutturazione delle parti comuni, il debito è imputabile a chi era proprietario al momento dell’adozione della delibera di approvazione dei lavori; pertanto, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., il condomino che acquista successivamente alla delibera non è tenuto al pagamento dei lavori in questione (fermo restando che, a termini del comma 4, l’acquirente dell’immobile in condominio è obbligato solidalmente con il proprio dante causa al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente).

Nel caso di specie, peraltro, la delibera con cui era stata decisa la costituzione del condominio nel giudizio promosso dall’impresa che aveva eseguito i lavori di rifacimento della facciata era stata assunta dopo che il condomino opponente aveva acquistato l’unità immobiliare: i giudici di merito avevano fatto discendere da questo elemento la legittimazione passiva del condomino intimato rispetto all’azione esecutiva minacciata nei suoi confronti e avevano respinto l’opposizione, facendo applicazione del principio in base al quale, con l’opposizione all’esecuzione promossa in base a un titolo di formazione giudiziale, non possono essere dedotti fatti estintivi, impeditivi o modificativi precedenti, che avrebbero dovuto essere fatti valere nell’ambito del giudizio in cui il titolo si è formato.

Secondo i giudici di legittimità, tuttavia, una simile conclusione sacrifica in modo irragionevole la posizione del condomino, perché non considera se questi sia stato o meno in grado di sollevare l’eccezione di difetto di legittimazione passiva nel giudizio di merito.

Da questo punto di vista, viene fatto richiamo all’orientamento secondo cui il singolo condomino non può proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, né impugnare in via autonoma la sentenza a esso sfavorevole; quando l’azione del terzo abbia per oggetto un diritto di credito relativo a un’obbligazione assunta dal condominio e al di fuori dei casi nei quali la lite investa diritti reali dei condomini sulle parti comuni dell’edificio, il singolo condomino può solo svolgere intervento adesivo dipendente (cioè a sostegno delle ragioni del condominio), che, in quanto volontario, è facoltativo, non essendo assimilabile a un onere.

In tali situazioni, dunque, il condomino assume in giudizio una posizione subalterna rispetto al condominio, di cui – attraverso il suo intervento – sostiene le ragioni, mentre non può proporre domande ed eccezioni autonome, ampliando il thema decidendum.

Così, non essendo consentito al condomino eccepire, nei confronti del terzo creditore che abbia agito per l’accertamento di un credito nei confronti del condominio, la propria estraneità al corrispondente debito dell’ente convenuto, trattandosi di posizione strettamente personale ed estranea alle difese del condominio, che non può essere veicolata attraverso la rappresentanza processuale del suo amministratore, deve concludersi che questa eccezione (e, con essa, ogni questione inerente alla titolarità passiva dell’obbligazione condominiale) può essere sollevata in sede di opposizione all’esecuzione.

Più precisamente, poiché la sussistenza dei requisiti e delle condizioni di appartenenza alla compagine condominiale non può formare oggetto di accertamento nell’ambito del giudizio promosso dal creditore del condominio nei confronti di quest’ultimo, è da escludersi che su tale questione possa formarsi una preclusione derivante dal giudicato; allo stesso tempo, poiché il condomino che svolge intervento in tale giudizio non può comunque introdurre e chiedere un simile accertamento, viene meno il fondamento del principio in base al quale, in sede di opposizione all’esecuzione, non possono essere dedotti fatti o circostanze da farsi valere nel processo in cui si è formato il titolo esecutivo.

Opinando diversamente, secondo la Corte di cassazione, ne deriverebbe un’ingiustificata compressione del diritto di difesa del condomino, il quale si vedrebbe preclusa in assoluto la possibilità di dedurre la propria carenza di legittimazione passiva rispetto all’obbligazione condominiale, vale a dire sia nel giudizio di merito promosso dal creditore del condominio (trattandosi di questione che non può formare oggetto del thema decidendum), sia nell’opposizione all’esecuzione avviata in suo danno sulla base della pronuncia giudiziale ivi formatasi (se si facesse rigorosa e acritica applicazione della regola per cui in tale sede possono venire in rilievo solo fatti successivi alla formazione del titolo esecutivo).

Ciò che assume rilievo determinante, in quest’ottica, è l’impossibilità di rappresentare la posizione di estraneità del condomino rispetto al debito condominiale nel giudizio instaurato nei confronti del condominio, per quanto essa sia preesistente alla formazione del titolo esecutivo.

Pertanto, sebbene la sentenza di condanna del condominio abbia efficacia e costituisca titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini, sia con riguardo all’esistenza che all’ammontare del credito, non può considerarsi precluso in modo assoluto il diritto del condomino contro il quale, in forza di quel titolo, sia stata minacciata o promossa l’azione esecutiva di eccepire, in sede di opposizione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell’ente condominiale.