Natura e oggetto della polizza assicurativa indennitaria decennale nella compravendita di immobili da costruire

Cass. civ., sez. III, 23 febbraio 2025, n. 4745 – Pres. Rubino – Rel. Rossetti

Parole chiave: Immobili da costruire – Polizza assicurativa decennale a beneficio dell’acquirente – Natura – Assicurazione per conto altrui – Oggetto – Polizza multirischio

[1] Massima: La polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente prescritta dall’art. 4 d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, è un’assicurazione per conto altrui, ai sensi dell’art. 1891 c.c., rispetto alla quale l’acquirente è il soggetto assicurato, che ha per oggetto la copertura dei danni all’immobile e della responsabilità civile del proprietario per danni a terzi causati dai difetti dell’immobile e, dunque, definibile come multirischio.

Disposizioni applicate: d.lgs. 122/2005, art. 4; cod. civ., artt. 1669, 1891

CASO

Un condominio agiva in giudizio nei confronti della società che aveva commissionato la realizzazione del fabbricato (oltre che l’impresa cui erano stati appaltati i lavori e l’architetto incaricato della loro direzione), al fine di ottenere il risarcimento dei danni provocati dai vizi e difetti che affliggevano l’immobile.

La società convenuta chiamava in causa la compagnia assicuratrice tenuta, secondo la sua prospettazione, a tenerla indenne per la propria responsabilità civile.

Il Tribunale di Pavia accoglieva la domanda proposta dal condominio e quella di manleva proposta dall’impresa costruttrice nei confronti della compagnia assicuratrice, che interponeva appello.

In accoglimento dell’impugnazione proposta, la sentenza di primo grado veniva riformata, dal momento che il contratto di assicurazione veniva qualificato come una polizza che non copriva la responsabilità civile del committente, ma che era stata stipulata a beneficio del proprietario e a copertura dei danni all’immobile, ai sensi dell’art. 4 d.lgs. 122/2005.

La pronuncia della Corte d’appello di Milano era impugnata con ricorso per cassazione.

SOLUZIONE

[1] La Corte di cassazione ha respinto il ricorso, confermando la qualificazione giuridica della polizza assicurativa stipulata ai sensi dell’art. 4 d.lgs. 122/2005 operata dai giudici di secondo grado e precisandone il contenuto e gli effetti, ovvero individuando i rischi dalla stessa coperti.

QUESTIONI

[1] Con il d.lgs. 122/2005 è stata introdotta una serie di strumenti di tutela a favore degli acquirenti di immobili da costruire, onde evitare che la situazione di crisi in cui dovesse incorrere il costruttore si ripercuota in loro danno, pregiudicando non solo l’acquisto del bene promesso in vendita, ma anche il recupero delle somme versate a titolo di acconto o di anticipo del prezzo.

Così, il legislatore ha prescritto:

• il rilascio, in favore dell’acquirente, di una garanzia fideiussoria di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo riscosso dal costruttore prima del trasferimento della proprietà dell’immobile (artt. 2 e 3 d.lgs. 122/2005);
• un contenuto specifico del contratto preliminare e di ogni altro contratto diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale su un immobile, da stipularsi per espressa previsione normativa nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (art. 6 d.lgs. 122/2005);
• l’obbligo per il costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà e a pena di nullità del contratto, una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione (art. 4 d.lgs. 122/2005), le cui caratteristiche e il cui contenuto sono stati stabiliti dal d.m. 20 luglio 2022, n. 154.

La Corte di cassazione ha avuto modo di precisare, da un lato, la natura della polizza assicurativa da ultimo menzionata e, dall’altro lato, l’oggetto della stessa, ovvero il rischio assicurato.

Con la sentenza n. 1909 del 27 gennaio 2025, infatti, i giudici di legittimità hanno innanzitutto osservato che la formulazione testuale della norma, che impone di procurare il rilascio della copertura a favore dell’acquirente, lascia aperta la sua qualificazione in termini di assicurazione contro i danni per conto altrui o per conto di chi spetta, oppure di assicurazione della responsabilità civile.

Si tratta di una differenza di non poco conto, dal momento che, nel primo caso, i diritti derivanti dal contratto spetterebbero all’assicurato, al quale, pur non essendo parte del rapporto contrattuale, competerebbe la piena legittimazione ad agire nei confronti dell’assicuratore; nel secondo caso, invece, legittimato ad agire, in quanto assicurato per la propria responsabilità civile, sarebbe unicamente il contraente, cioè il costruttore, in difetto di una previsione espressa che attribuisca azione diretta al danneggiato nei confronti della compagnia assicuratrice.

L’espressione “a beneficio dell’acquirente” contenuta nell’art. 4 d.lgs. 122/2005 induce a privilegiare la tesi dell’assicurazione contro i danni per conto altrui o per conto di chi spetta, mentre il riferimento alla responsabilità ex art. 1669 c.c. sembrerebbe deporre a vantaggio della tesi della polizza di responsabilità civile.

Facendo leva sulla ratio della normativa a tutela dell’acquirente di immobili da costruire, ravvisabile nella salvaguardia degli interessi patrimoniali della parte contrattuale più debole, la Corte di cassazione, con la pronuncia innanzi citata, ha affermato che la polizza assicurativa decennale postuma non può assumere la natura di assicurazione per la responsabilità civile del costruttore, giacché, in mancanza della specifica previsione della facoltà del danneggiato di convenire in giudizio direttamente l’assicuratore, ne deriverebbe che unico legittimato all’esercizio dei diritti derivanti dalla polizza sarebbe il costruttore, il quale potrebbe pretendere di essere tenuto indenne in relazione a quanto fosse condannato a pagare a titolo risarcitorio all’acquirente, mentre quest’ultimo non potrebbe invocare il pagamento diretto dell’indennizzo assicurativo in suo favore.

Per non frustare l’esigenza di tutelare i diritti patrimoniali dell’acquirente a fronte delle vicende sostanziali, processuali ed eventualmente concorsuali del costruttore, la polizza decennale postuma non può, dunque, che avere natura di assicurazione contro i danni per conto altrui: in forza di essa, al terzo assicurato (cioè all’acquirente) è attribuita – eventualmente in via concorrente con il costruttore-contraente, a patto che sussista una specifica previsione in tale senso, che si pone come derogatoria rispetto a quanto stabilito dall’art. 1891, comma 2, c.c. – la legittimazione a fare valere i diritti derivanti dal contratto.

Nel caso esaminato dall’ordinanza che si annota, la polizza di cui si discuteva definiva l’assicurato come il soggetto il cui interesse era protetto dall’assicurazione, ovvero la persona fisica acquirente dell’edificio o di una porzione di esso, escludendo, quindi, il costruttore-contraente dal novero dei soggetti assicurati e, come tali, legittimati ad azionare la copertura.

Il riferimento all’art. 1669 c.c. e ai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’immobile oppure da gravi difetti costruttivi delle opere contenuto sempre nell’art. 4 d.lgs. 122/2005, d’altro canto, vale a circoscrivere i danni – nei confronti dell’acquirente e dei terzi – dei quali il costruttore è responsabile ai fini della copertura assicurativa, ossia a delimitarne l’oggetto, non già a individuare la natura dell’assicurazione o a designare il rischio assicurato.

Come osservato dai giudici di legittimità, infatti, l’assicurazione contro i danni è un’assicurazione di cose, mentre l’assicurazione della responsabilità civile è un’assicurazione di patrimoni: la prima copre il rischio di deterioramento di un bene, mentre la seconda copre il rischio di impoverimento dell’assicurato conseguente all’insorgenza di un’obbligazione risarcitoria.

Nell’art. 4 d.lgs. 122/2005 non si riviene alcun elemento che faccia riferimento alla copertura del patrimonio del costruttore.

Pertanto, come evidenziato dalla Corte di cassazione, l’assicurazione in questione integra una polizza per conto altrui ex art. 1891 c.c., a beneficio dell’acquirente (che è il soggetto assicurato e al quale la polizza dev’essere consegnata), diretta a coprire obbligatoriamente, a spese e a cura del costruttore, i danni materiali e diretti all’immobile, nonché quelli cagionati a terzi – diversi dall’acquirente – da difetti dell’immobile medesimo.

Si tratta, dunque, di un’assicurazione contro i danni multirischio, dal momento che ha per oggetto la copertura sia dei danni all’immobile considerati dall’art. 1669 c.c., sia di quelli causati a terzi da vizi costruttivi (sicché a essere coperta, in questo caso, è la responsabilità civile del proprietario, vale a dire dell’acquirente).

Al contrario, l’assicurazione non copre la responsabilità civile del costruttore nei confronti dell’acquirente, né quella del committente, del progettista o del direttore dei lavori: ciò comporta, da un lato, che la stipula della polizza non impedisce all’acquirente di azionare la garanzia di cui all’art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore e, dall’altro lato, che quest’ultimo non potrà pretendere che l’assicuratore lo tenga indenne dalle pretese dell’acquirente, mentre dell’eventuale pagamento in suo favore dell’indennizzo potrà tenersi conto al solo fine di ridurre il risarcimento dovuto dal costruttore.

Alla luce dei principi affermati dalla Corte di cassazione, dunque, la società costruttrice, nella fattispecie esaminata, non era legittimata a invocare la garanzia assicurativa a titolo di manleva, per essere tenuta indenne dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dall’accertamento dei vizi e difetti lamentati dal condominio e dalla condanna al risarcimento dei danni conseguentemente pronunciata a suo carico:

• sia perché la polizza non contemplava una simile legittimazione (concorrente rispetto a quella principale ed essenziale – in ossequio a quanto prescritto dall’art. 4 d.lgs. 122/2005 – dell’acquirente dell’immobile, beneficiario diretto dell’assicurazione);
• sia perché il rischio assicurato non si identifica nella responsabilità civile del costruttore, ma eventualmente in quella dell’acquirente nei confronti dei terzi che dovessero subire danni per effetto e in conseguenza dei difetti che affliggono l’immobile (ferma restando la copertura, sempre a esclusivo beneficio dell’acquirente, dei danni materiali riconducibili a vizi costruttivi o a rovina totale o parziale dell’immobile).