Proprietà e diritti reali
Benefici e rischi dei contratti di locazione a uso transitorio e con finalità turistica
Parole chiave Locazioni abitative – medium term – natura transitoria – contratti – validità – canone concordato- norme inderogabili – piattaforme di intermediazione – Airbnb – finalità turistica Sintesi Il ricorso allo strumento negoziale del contratto di locazione di natura transitoria è in rapida espansione ma foriero di problemi nuovi. Una crescita favorita anche dal recente interesse delle piattaforme di intermediazione immobiliare che hanno deciso di offrire, oltre alle locazioni di breve periodo, anche quelle di medio termine, per meglio rispondere alla crescente domanda di alloggio emersa in connessione con la pandemia da COVID-19. Tuttavia, anche se concluso fruendo dell’intervento degli intermediari on line di impronta anglosassone, questo accordo locativo va comunque inquadrato all’interno del nostro ordinamento: parzialmente sottratto all’autonomia…
Continua a leggere...Impugnazione deliberazioni assemblea condominiale: mediazione obbligatoria e decadenza ex art. 1137 c.c.
Tribunale di Roma, sez. V Civile, sentenza 23 febbraio 2021, n. 3159, Giudice S.L. Amato “La disposizione cit. (art. 5, comma 6, del Dlgs n. 28 del 2010) riferisce l’effetto “impeditivo” della decadenza alla comunicazione dell’istanza, e non al mero deposito, e ciò è conforme alla presumibile ratio della norma, che è quella di permettere all’amministratore ed al Condominio di avere certezza, in un termine breve, riguardo al fatto che le delibere adottate dall’assemblea siano state impugnate ovvero si siano consolidate, al fine di poter congruamente determinarsi in ordine alle ulteriori attività esecutive e gestorie. Dare rilevanza al deposito dell’istanza presso l’organismo di mediazione, e non alla relativa comunicazione al Condominio – che potrebbe venirne a conoscenza diversi giorni dopo…
Continua a leggere...Possesso ad usucapionem in condominio: l’amministratore può esercitare l’azione giudiziale solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino
Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Ordinanza 9 novembre 2020 n. 25014 (Presidente Dott. L. G. Lombardo, Relatore Dott. U. Bellini) Condominio negli edifici – Rappresentanza giudiziale del condominio – Legittimazione dell’amministratore – Domanda di usucapione nell’interesse del condominio – Legittimazione attiva dell’amministratore – Sussistenza – Condizioni – Mandato speciale di ciascun condomino “In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale…
Continua a leggere...Proprietà immobiliare e interventi di ristrutturazione: un caso interessante su alcuni presupposti dell’illecito edilizio
T.A.R. Lazio, Roma, sez. II bis, sentenza 23 novembre 2020, n. 12304 Immobili e proprietà – edilizia e urbanistica – interventi realizzati in assenza o difformità del titolo edilizio – sanzione pecuniaria o demolizione – eccezionalità della sanzione pecuniaria – prova dell’indemolibilità degli abusi a carico del proprietario – assenza – aumento di superficie e di volume – tenuità dell’abuso – non sussiste – interventi di manutenzione straordinaria – differente distribuzione interna dell’immobile – titolo edilizio – non necessario – comunicazione di inizio lavori – necessaria. Riferimenti normativi: art. 3, co. 1, lett. b), D.P.R. n. 380/2001 – art. 6-bis D.P.R. n. 380/2001 “… la sanzione pecuniaria per interventi realizzati in assenza o difformità del titolo edilizio [è] una misura…
Continua a leggere...La realizzazione dell’ascensore esterno ad un edificio presuppone il rispetto delle distanze legali tra costruzioni e il “permesso di costruire”?
T.A.R. Lombardia, Milano, II sezione, sentenza 11 febbraio 2021, n. 388 Immobili e proprietà – distanze tra costruzioni – ascensore esterno – nuova costruzione o volume tecnico – natura giuridica di volume tecnico – distanze legali – non sussistono – permesso di costruire – non sussiste – abbattimento barriere architettoniche – deroga alla normativa sulle distanze legali – sussiste. Riferimenti normativi: art. 3 L. n. 13/1989 – D.M. 14/06/1989 n. 236 – art. 78 e 79 D.P.R. n. 380/2001 – art. D.M. 02/04/1968 n. 1444 – art. 873 c.c. – art. 907 c.c. “… Secondo il più recente indirizzo giurisprudenziale, che il Collegio condivide, l’installazione di un ascensore all’esterno di un condominio non richiede il permesso di costruire, trattandosi della…
Continua a leggere...Frazionamento di lotti di terreno a scopo edificatorio e limitazioni a carico dei successivi aventi causa
Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza 14 gennaio 2021 n. 524 (Presidente Dott.ssa M. R. Di Virgilio, Relatore L. Varrone) Proprietà – Abitazione – Villa – Illegittimo uso – Attività Imprenditoriale – Banchetti e ricevimenti – Organizzazione di beni e servizi ex art. 2082 c.c. – Attività vietata dalle clausole contrattuali – Risarcimento danni – Servitù – Vendite a lotti aree fabbricabili – Pattuizione nei contratti di limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene. “Allorché il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, le limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene contenute in una pattuizione dei contratti di compravendita, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitù prediale reciproca tra i…
Continua a leggere...Contratto di mediazione immobiliare e corrispettivo spettante al mediatore per il recesso del proprietario
Corte di Cassazione, Sezione 2, n. 19565 del 18 settembre 2020 Parole chiave Contratto di mediazione – Provvigione del mediatore – Recesso dal contratto – Corrispettivo per il recesso – Vessatorietà della clausola sul corrispettivo Massima La clausola che attribuisca al mediatore immobiliare un corrispettivo, in caso di recesso del proprietario dell’immobile dal contratto di mediazione, può considerarsi vessatoria quando il corrispettivo pattuito per il recesso è predeterminato nel suo ammontare ed è dunque svincolato dall’attività effettivamente svolta dal mediatore. Disposizioni applicate Art. 1755 c.c. (provvigione nella mediazione), art. 1373 c.c. (recesso unilaterale dal contratto), art. 33 cod. cons. (clausole vessatorie nel contratto tra professionista e consumatore) CASO Il caso affrontato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 19565 del…
Continua a leggere...I concetti di residenza e “seconda casa” nella normativa emergenziale alla luce dei principi civilistici e costituzionali
Parole chiave Salute-proprietà- economia-decreto- legge di bilancio-abitazione- casa- “seconda casa”- affitti brevi- residenza- domicilio- privata dimora- locazione- sfratti- intermediari on line– property manager– Covid Sintesi della questione Le misure di recente adozione volte a contenere la diffusione del Covid-19 evidenziano la scelta del Legislatore di tutelare il prioritario bene “salute” attraverso la compressione di altri diritti costituzionalmente garantiti. Tanto vale sia per il libero esercizio delle attività economiche sia per i diritti ruotanti intorno alla proprietà immobiliare, ormai seriamente compromessi dai ripetuti stringenti interventi che ne limitano sotto vari profili sia il rendimento sia il godimento. Ogni valutazione di tali compressioni deve pertanto passare attraverso il loro coordinamento con i principi del nostro ordinamento: tra i più rilevanti, la proprietà…
Continua a leggere...Quando il diritto reale di superficie si insinua tra proprietari confinanti: ius ad aedificandum e nozione di “costruzione”
Cassazione civile, sezione II, 13 novembre 2020 n. 25786, Est. Varrone Proprietà e diritti reali – problematiche tra immobili confinanti – preesistenza, su uno dei due immobili, di diritto reale di godimento a favore di terzi – tipologia: diritto di superficie – trasferimento dello ius ad aedificandum – validità del contratto di transazione – sussiste – qualificazione giuridica di costruzione – legittimità di copertura metallica (tipo orsogril) – sussiste – eccezione per non uso ventennale del diritto ad edificare – infondata. Riferimenti normativi: art. 952, co. 1, c.c. – art. 954, u.c., c.c. – art. 1376 c.c. “… Ai fini dell’esercizio dello ius aedificandi ai sensi dell’art. 952 c.c., comma 1 e art. 954 c.c. u.c., è qualificabile come costruzione…
Continua a leggere...Tabelle millesimali in condominio: forma scritta “ad substantiam” ed esclusione di modifica per “ facta concludentia”
Tribunale di Torre Annunziata, sentenza 1330/2020 del 21/09/2020 (giudice F. Coppola). “L’attuale regime normativo, che richiede sempre l’unanimità per la formazione e la modificazione, salvo le eccezioni prescritte, implicitamente, supera tale classificazione, non distinguendo circa la natura delle tabelle, cioè sul se esse deroghino o meno ai criteri legali, e richiede sempre, per la revisione, l’unanimità (art. 69, comma 3, disp. att. c.c.). La revisione delle tabelle non effettuata all’unanimità, nei casi in cui non sia possibile provvedervi con la maggioranza, deve, quindi, ritenersi nulla per l’impossibilità dell’oggetto, e perciò impugnabile indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex. art. 1137, comma 2, c.c.” Descrizione del caso in sentenza Con atto di citazione dinanzi al Tribunale di Torre Annunziata,…
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