26 Marzo 2019

Le spese condominiali spettano al legittimato passivo e non a chi appare come tale

di Saverio Luppino Scarica in PDF

Tribunale dell’Aquila, Sez. Civ., Sent. del 5 aprile 2018 n. 282

Art. 63 Disp. Att. – Art. 1137 c.c.

In caso di azione giudiziale dell’ amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale – come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà ( non comunicato all’amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario – difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigente di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale [1]”.

FATTO

Il Condominio richiedeva emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento di spese per oneri condominiali per gli anni 2011/2012 e metà 2013, nei confronti del condomino, risultante titolare del diritto di proprietà sul bene immobile, ma “apparente”, poiché aveva alienato a terzi il bene, senza comunicarlo all’amministratore.

Il condomino apparente proponeva opposizione a decreto ingiuntivo, eccependo l’assenza di titolarità del bene, alienato nel 2006 e quindi la sua carenza di legittimazione passiva, nonché l’esigibilità dio oneri maturati in data successiva l’alienazione; il Condominio si costituiva, chiedendo il rigetto dell’opposizione sostenendo che: il condominio uscente non aveva mai informato l’amministratore dell’avvenuta alienazione dell’appartamento, contravvenendo  da una parte ad un obbligo derivante dal rispetto dell’art 5 del  regolamento condominiale: “ è fatto obbligo ai condomini di segnalare all’amministratore, a mezzo di lettera raccomandata l’eventuale trasferimento di proprietà dei propri locali; in ogni caso gli aventi causa sono tenuti in solido a rispondere degli eventuali debiti del cedente verso l’amministratore del condominio”; e dall’altra dalla sua continuativa partecipazione alle assemblee di condominio, nonostante l’alienazione, tale da ingenerare nell’amministratore e nei condomini un apparenza del diritto.

Per queste motivazioni e per il contenuto dell’art. 63, ultimo comma, disp. att. c.c., così come riformato dalla L.220/12, il Condominio lo riteneva obbligato solidalmente al pagamento delle spese condominiali in quanto non aveva mai effettuato la comunicazione della vendita, ritenendo applicabile ratione temporis la predetta norma anche alle spese antecedenti l’ingresso della nuova legge ed atteso che il ricorso era stato depositato nel vigore della L.220/12.

SOLUZIONE

Il Tribunale accoglieva l’opposizione e revocava il decreto ingiuntivo opposto, condannando il Condominio al pagamento delle spese processuali.

QUESTIONI

La vicenda processuale in esame risulta essere interessante sotto diversi aspetti inerenti l’applicabilità del principio dell’apparenza del diritto in ambito condominiale, quindi la legittimazione passiva, e  la ripartizione delle spese ex art. 63 disp. att. c.c., ante e post riforma n. 220 del 2012.

Preliminarmente occorre verificare il reale destinatario del decreto ingiuntivo inerente al pagamento delle spese condominiali, nonché legittimato passivo.

Molteplici e differenti risultavano essere gli orientamenti della Cassazione riguardanti l’applicazione o meno di tale principio ante riforma. Secondo la Cassazione n. 2617 del 1999 l’amministratore di condominio poteva invocare il principio dell’apparenza per: “ giustificare il suo errore di terzo in buona fede, per ottenere il pagamento della quota per spese comuni da colui che si comporta da condomino”. Di parere opposto risultava essere la tesi maggioritaria della giurisprudenza, la quale riteneva che tenuto al pagamento delle spese condominiali doveva essere il vero proprietario dell’unità immobiliare[2], reputando non applicabile il principio dell’apparenza.

Successivamente per uscire da tale impasse, avvalorando la tesi dell’orientamento maggioritario, si esprimevano le SS. UU. nell’ 8 aprile 2002 con Sentenza n. 5035: “in caso di azione giudiziale dell’ amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale– come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all’amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario -, difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigente di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.”  La Cassazione non ritiene applicabile al condominio il principio dell’apparenza del diritto il quale sottintende un fenomeno costituito da una situazione fattuale, immediata, che segnala una determinata situazione giuridica facendola apparire come reale, ed un’effettività giuridica di segno diverso, non corrispondente al primo e, come riportano gli ermellini, “strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede”.

Se ne deduce che l’apparenza risulta essere una falsa segnalazione della realtà e di conseguenza di una situazione giuridica, idonea a provocare un errore di valutazione, ma non applicabile alla fattispecie condominiale, poiché paga, chi è titolare del diritto individuale su quella determinata unità immobiliare, e  non chi appare come tale, anche se come nel caso di specie, l’ex condomino continuava a partecipare alle assemblee condominiali.

In capo all’amministratore condominiale deve esserci  da una parte l’onere di accertarsi attraverso i pubblici registri, dell’effettiva titolarità degli immobili condominiali e dall’altra di curare la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, con indicazione dei nominativi dei condomini proprietari, dei conduttori ed altri soggetti aventi diritti reali o personali di godimento sul bene (art. 1130, comma 1, n.6 c.c.).

Risulta essere proprio questa la strada percorsa dal Tribunale Aquilano accogliendo l’opposizione al decreto ingiuntivo: l’ex condomino non può essere ritenuto obbligato solidalmente al pagamento delle spese condominiali solo perché non ha informato l’amministratore; l’inadempiente, e di conseguenza il legittimato passivo, al decreto ingiuntivo risulta essere il legittimo proprietario di tale unità immobiliare.

Di rilievo notevole risulta essere il carattere solidale di tali obbligazioni che il Condominio riteneva dovesse essere fatto valere, ex art. 63 disp. att. c.c.

Premettendo che l’immobile era stato venduto nel 2006 e che le somme dovute dal proprietario dell’unità si riferivano agli anni 2011/2012 e metà 2013, non può essere applicato il principio di solidarietà contenuto nell’articolo innanzi citato poiché riformato con L. n. 220 nel 2012, essendo questa entrata in vigore nel giugno 2013 e non avendo carattere retroattivo. Nella previgente dettatura nulla veniva previsto riguardo alla solidarietà in capo al condomino uscente/alienante, prevedendo solo per il condomino moroso la sospensione dell’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

[1]  SS. UU. n. 5035/2002

[2] Cass. n. 4866/2001; Cass n. 5122/2000

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