10 settembre 2018

La quantificazione del danno da indennità di occupazione dell’immobile nel caso di convivenza more uxorio

di Saverio Luppino Scarica in PDF

Tribunale civile di Firenze, Sez. II^, 7.11.2017, n.3558, dott.ssa Picone

Quantificazione del danno – Indennità di occupazione dell’immobile – Convivenza more uxorio – Fittizia intestazione del bene ad uno solo dei due conviventi – Negozio fiduciario

 In relazione alla pretesa risarcitoria dell’attore per il mancato godimento dell’immobile, questo Giudice ritiene che, nel caso di specie, venga in rilievo un danno in re ipsa, individuabile, di per sé, nella perdita della disponibilità del bene da parte del dominus, così come nell’impossibilità, per questi, di conseguire l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso.

CASO

Per  mere esigenze fiscali, in regime di convivenza more uxorio, uno dei conviventi intesta l’intera proprietà dell’immobile all’altro, anche se il prezzo per l’acquisto del ben risulta essere stato corrisposto nella misura del 50% cadauno; contestualmente, a garanzia del versamento del prezzo, il convivente non intestatario, ottiene dall’altro una contestuale dichiarazione (negozio fiduciario) con la quale l’intestatario del bene immobile si obbliga a ritrasferire il 50% della proprietà al convivente, a  semplice richiesta.

Cessata l’affectio, il convivente non proprietario, su richiesta dell’altro, è costretto a lasciare l’immobile, nel quale rimane la convivente stessa; tuttavia quest’ultima non adempie “il patto”, ossia l’obbligo di ritrasferire a prima richiesta il 50% della proprietà del bene all’altro convivente, venendo meno agli obblighi di cui al negozio fiduciario e contestando la validità dell’accordo fiduciario.

SOLUZIONE

Dopo un lungo iter giudiziario, che vede come prodromico l’accertamento con passaggio in giudicato delle vicende inerenti la proprietà del bene e la validità dell’accordo fiduciario, Il Tribunale di Firenze accoglie le richieste risarcitorie del convivente non intestatario del bene costretto a lasciare l’immobile, accerta  e quantifica il danno da quest’ultimo subito per effetto del mancato godimento del bene, modulando ai criteri propri delle principali pronunce di legittimità sulla materia del risarcimento dei danni da indebita occupazione dell’immobile, in particolare tenendo conto del valore locativo del bene.

QUESTIONI

Il punto di partenza per accertare l’esistenza di un danno ed arrivare alla necessaria quantificazione dello stesso, risulta essere la pacifica circostanza che uno dei due conviventi abbia avuta la piena ed esclusiva disponibilità di un bene di cui non era proprietario a discapito dell’altro e contro la volontà di quest’ultimo e dall’altra che in base alla comune esperienza, deve ritenersi che l’immobile sarebbe stato oggetto di un’utilizzazione fruttifera, mediante, ad esempio, la sua locazione, facendo uso delle presunzioni, ai fini probatori.

In effetti, il Tribunale giunge alla pacifica conclusione dell’esistenza di un danno risarcibile, per il mancato godimento dell’immobile, facendo applicazione degli istituti: del danno in re ipsa, come indicato nella massima, alla configurazione del c.d. “danno conseguenza”, di cui alle Sezioni Unite del 11.11.2008 n.26972 ed infine al “danno figurativo”, inteso quale valore locativo del cespite abbandonato, richiamando Cass. Civ. 649/00; 1373/99; 1123/98).

Il Tribunale ancora la propria decisione all’oramai pacifico principio espresso dalla Suprema Corte per il quale: “il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l’intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l’esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti, frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell’immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono – solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione – essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l’immobile” (in tal senso sentenza Cass. del 5 settembre 2013, n. 20394 che richiama Cass. nn. 7881/11 e 7716/90, entrambe pronunciate in ipotesi di giudizio di divisione).

Risulta iniquo immaginare che una volta definita pacificamente e con passaggio in giudicato, l’accertamento della quota di comproprietà di un bene immobile in capo ad uno dei due comproprietari, quest’ultimo possa essere escluso tout court da ogni “beneficio” e/o vantaggio derivante dall’essere titolare di un diritto reale, tanto più che l’estromissione dal bene (rectius: rilascio) per effetto della cessazione della convivenza, interveniva contro la propria volontà.

In altri termini, la Cassazione, facendo propri i principi della dottrina di autorevoli precedenti di legittimità, valorizza la “titolarità del diritto reale”, ritenendo iniquo che colui che sia privato – contro la propria volontà – dell’utilizzo del bene, possa rimanere privo di tutela, in questo caso: indennitaria/risarcitoria.

Pur arrivando alla precisa definizione di una quota consistente di danni riconosciuti in capo al convivente non intestatario del bene immobile, commisurata ad un apprezzabile lasso di tempo nell’occupazione abusiva del bene immobile e determinati attraverso l’ausilio di CTU sul valore locativo del bene, tuttavia il Tribunale, in perfetta aderenza ai principi della Suprema Corte di Cassazione (Cass. Civ. 11629/99).ha  escluso la domanda di risarcimento danni per danno emergente e lucro cessante;  la domanda di risarcimento dei danni per le spese di mutuo finalizzato all’acquisto di altro immobile, per carenza di immediata e diretta consequenzialità del contraente inadempiente, ritenendo non sussistere nel caso de quo gli estremi applicativi tipici dell’articolo 1223 c.c..

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