Comunione – Condominio - Locazione
Il Regolamento di condominio quant’anche trascritto non è titolo al riconoscimento della proprietà condominiale
Cassazione civile, sez. II, Ordinanza del 20.3.2023 n. 7917, Presidente M. Mocci, Estensore A. Carrato Massima: “In tema di condominio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., la proprietà condominiale di un fondo separato e autonomo rispetto all’edificio in cui ha sede il Condominio può essere dallo stesso rivendicata soltanto sulla base di un titolo formatosi precedentemente in suo favore, tra i quali non rientra il regolamento di condominio che, quand’anche trascritto, non è opponibile al terzo estraneo alla comunione”. CASO Il Condominio Alfa depositava ricorso presso il Tribunale di Torino, Sezione distaccata di Susa, chiedendo la condanna di Tizio alla reintegrazione dei condomini nel possesso del cortile adibito ad uso parcheggio che il resistente aveva loro impedito di esercitare apponendo un…
Continua a leggere...La legittimazione attiva all’azione di manutenzione in caso di accessione del possesso
Corte di Cassazione,Ordinanza 3 Settembre 2021 n.23868, Presidente Dott.ssa R. Di Virgilio, Estensore Dott.ssa A. Casadonte. Massima: “Ai fini della legittimazione attiva all’esercizio dell’azione di manutenzione la richiesta qualità di possessore del bene non è incompatibile con la possibilità che il soggetto che ha subito la molestia e quello che agisce processualmente per la tutela possessoria siano diversi, attesa la facoltà prevista dall’art.1146, comma 2, cod. civ. di invocare in caso di successione a titolo particolare, inter vivos o mortis causa, il cumulo del possesso di chi esercitava il possesso al momento della turbativa con quello di chi lo esercita al momento del ricorso possessorio, sempre che ne sussista il titolo e l’instaurazione della relazione di fatto con il bene”. …
Continua a leggere...Regolamento contrattuale e limiti a lavori nelle parti esclusive che impattino sul decoro
Corte Suprema di Cassazione, Sez. II, Civile, Sentenza n. 37852 del 28 dicembre 2022, Pres. Dott. Felice Manna, Rel. Dott. Antonio Scarpa. Massima: “Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, obblighi i condomini a richiedere il parere vincolante della assemblea per l’esecuzione di opere che possano pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio, la deliberazione che deneghi il libero consenso all’intervento progettato, ritenendo lo stesso lesivo della estetica del complesso, può essere oggetto del sindacato dell’autorità giudiziaria, agli effetti dell’art. 1137 c.c., soltanto al fine di accertare la situazione di fatto che è alla base della determinazione collegiale, costituendo tale accertamento il presupposto indefettibile per controllare la legittimità della delibera.” CASO Tizio impugnava avanti il tribunale la delibera assembleare…
Continua a leggere...La rimozione della canna fumaria in proprietà esclusiva di un condomino non appartiene alla competenza assembleare
Corte Suprema di Cassazione, Sez. II, Civile, Sentenza n. 15278 del 31 maggio 2023, Pres. Dott. Felice Manna, Rel. Dott. Antonio Scarpa. Massima: “L’espressione del consenso del proprietario di una canna fumaria alla rimozione dell’impianto collocato sul lastrico solare di altrui proprietà esclusiva posto a copertura dell’edificio condominiale non rientra tra le attribuzioni dell’assemblea di condominio, configurandosi come rinuncia del titolare della servitù di attraversamento e fuoriuscita di canna fumaria, esistente a carico del lastrico medesimo ed in favore dell’immobile sottostante, la quale deve risultare da atto scritto, ai sensi dell’art. 1350, numeri 4 e 5, c.c. Ne consegue che, ove il proprietario della canna fumaria si faccia rappresentare al fine di esprimere il proprio consenso alla estinzione di detta servitù,…
Continua a leggere...Pari uso ex articolo 1102 c.c.: è consentita la modificazione dei beni in comunione purché venga garantita l’ordinaria accessibilità agli altri comunisti
Corte Suprema di Cassazione, Sez. II, Civile, Sentenza n. 8177 del 14 marzo 2022, Pres. Dott. Cosentino Antonello, Rel. Dott. Carrato Aldo. Massima: “I limiti posti dall’art. 1102 c.c. all’uso della cosa comune non impediscono al singolo comunista di installare un cancello su un ballatoio comune, al fine di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità, purché sia garantita agli altri comunisti l’ordinaria accessibilità ed il godimento comune della “res”, circostanza che deve essere provata dal partecipante che pretende di usare il bene in modo particolare”. CASO Tizio e Caia, proprietari di un appartamento convenivano dinanzi al Tribunale Sempronia, anch’essa proprietaria di altra unità immobiliare insistente nello stesso fabbricato e confinante con quello…
Continua a leggere...La congruità del compenso dell’amministratore deve essere verificata anche alla luce della sua lesività nei confronti degli interessi dei condomini
Corte di Cassazione, Sezione II, Civile, Ordinanza del 16 marzo 2023 n. 7615, Pres. Dott. Manna Felice, Est. Dott. Bertuzzi Mario. Massima: “In tema di condominio negli edifici, l’impugnativa della delibera assembleare per vizio di eccesso di potere, vizio che si caratterizza per il perseguimento da parte della maggioranza di interessi non aderenti a quelli del condominio e vantaggiosi solo per alcuni dei partecipanti o di terzi, impone al giudice di verificare se la volontà assembleare si sia formata per finalità estranee al condominio, deviando dall’interesse della compagine condominiale, arrecando pregiudizio ai suoi partecipanti. In particolare, nel caso in cui alcuni condomini contestino come eccessiva, sproporzionata ed irragionevole la determinazione del compenso dell’amministratore da parte dell’assemblea, il giudice non può limitarsi…
Continua a leggere...Le ragioni del diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza devono essere specifiche
Corte Suprema di Cassazione, Sez. VI-3, Civile, Ordinanza n. 3938 del 09 febbraio 2023, Pres. Dott.ssa A. Scrima, Rel. Dott. M. Dell’Utri. Massima: “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell’art. 3 della l. n. 431 del 1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica “ex ante” della serietà e della realizzabilità dell’intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni ivi…
Continua a leggere...Se la delibera è inesistente il gravame delle spese ricade sull’impugnante
Corte Suprema di Cassazione, Sez. VI-2, Ordinanza n.1367 del 18 gennaio 2023, Pres. Dott. Lorenzo Orilia, Rel. Dott. Antonio Scarpa. Massima: “La delibera assembleare è inesistente quando manchi un elemento costitutivo della fattispecie del procedimento collegiale, sicché non può individuarsi strutturalmente l’espressione di una volontà riferibile alla maggioranza avente portata organizzativa. In tal caso i condomini non hanno alcun interesse ad impugnarla, non generando la stessa alcun pregiudizio ai loro diritti tale da legittimarne la pretesa ad un diverso contenuto della decisione. L’accertamento dell’inesistenza della deliberazione assembleare impugnata da un condomino non può, pertanto, determinare la soccombenza del condominio, che pure abbia contestato le ragioni di invalidità della stessa, dovendo restare soccombente pur sempre la parte che abbia azionato una…
Continua a leggere...L’affitto d’azienda non comporta ex se la cessazione dell’attività d’impresa ai fini della dichiarazione di fallimento
Tribunale di Torre Annunziata, Sez. Fallimentare, Decreto del 22 Dicembre 2020, Presidente Dott. F. Abete, Estensore Dott.ssa A.L. Magliulo. Massima: “Non può essere dichiarata fallita una società̀ che, dismessa l’attività̀, non svolga in concreto alcuna attività̀ imprenditoriale, ma un mero affitto dell’azienda ”, atteso che “ ai fini della dichiarazione di fallimento dell’imprenditore commerciale, l’affitto d’azienda comporta, solitamente, la cessazione della qualità di imprenditore, salvo l’accertamento in fatto che l’attività d’impresa sia, invece, proseguita in concreto, non essendo sufficiente affermare la compatibilità tra affitto d’azienda e prosecuzione dell’impresa, la quale va invece positivamente accertata dal giudice del merito”. CASO La Procura della Repubblica presso il Tribunale di Milano avanzava domanda giudiziale contenente la richiesta di fallimento nei confronti della società…
Continua a leggere...Il credito dell’ex amministratore nei confronti del condominio è soggetto all’ordinaria prescrizione decennale
Tribunale di Torino, Sezione VIII, Civile, Sentenza del 26 maggio 2022 n. 2253, Giudice unico Dott.ssa Luisa Vigone. Massima: “In tema di prescrizione, il credito dell’amministratore si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini; di conseguenza tale credito è soggetto all’ordinaria prescrizione decennale. Si deve infatti escludere l’applicabilità della prescrizione breve quinquennale non trattandosi di credito soggetto a pagamento periodico o la prescrizione presuntiva applicabile in caso di contratto d’opera intellettuale”. CASO Tizia, precedente amministratrice, conveniva in giudizio il Condominio (OMISSIS) affinché fosse condannato al pagamento del credito residuo da Ella vantato e corrispondente alla somma di Euro 5.246,20 oltre rivalutazione monetaria e interessi legali, da liquidarsi anche equitativamente, con condanna…
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