Comunione – Condominio - Locazione

La concessione di superficie condominiale per l’installazione di infrastrutture necessarie al servizio pubblico di telefonia mobile e la deroga al principio di accessione: unanimità o maggioranza?

Corte di Cassazione – Seconda sez. civile – Ordinanza interlocutoria n.08943/2019 Condominio – parti comuni – deliberazioni assembleari – innovazioni – impianti di telefonia mobile – regolamento condominiale contrattuale – art. 812 c.c. – art. 1571 c.c. – art. 934 c.c. – art. 1593 c.c. – art. 1027 c.c. – art. 1108 c.c. –  art. 1120 c.c. “… nell’ambito di un condominio edilizio, l’uso indiretto di una parte comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza, sempre che non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o turni temporali, costituendo, dunque, l’indivisibilità del godimento o l’impossibilità dell’uso diretto il presupposto…

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Presunzione di responsabilità della cosa locata in capo al conduttore. La prova liberatoria

Tribunale di Busto Arsizio, Sez. III civile, Sentenza n. 1591 del 10 ottobre 2018, Giudice Dott.ssa Martina Arrivi   Art. 1177 c.c.- Art. 1588 c.c. – Art. 1590 c.c. – Art. 2051 c.c. “In tema di locazione, la violazione da parte del conduttore dell’obbligo di custodire la cosa locata, per impedirne la perdita o deterioramento, comporta responsabilità del medesimo ai sensi del combinato disposto degli art. 1590 e 1177 c.c., e non dell’art. 2051 c.c., perché detta norma disciplina l’ipotesi di responsabilità per danni provocati a terzi della cosa in custodia e non per danni alla stessa cosa custodita. Pertanto nell’ipotesi di incendio della cosa locata, il conduttore risponde della perdita o deterioramento del bene, qualora non provi che il…

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La registrazione tardiva del contratto di locazione e le relative conseguenze, tra le “rivisitazioni” della giurisprudenza di legittimità

Corte di Cassazione – Terza sez. civile – Ordinanza n. 32934/2018 Locazione – registrazione tardiva – nullità – indebito oggettivo – art. 2033 c.c. – art. 1, c.346, l. 311/2004. “…Le Sezioni Unite hanno, con la sentenza richiamata, riconosciuto effetto sanante alla registrazione tardiva ed hanno affermato che tale effetto sanante abbia efficacia retroattiva, il che consente di stabilizzare definitivamente gli effetti del contratto, assicurando piena tutela alla parte debole del rapporto, atteso che il conduttore non sarà esposto ad azioni di rilascio, godrà della durata come prevista ab origine dal contratto e non dalla sua registrazione, che, intervenendo a distanza di tempo dalla stipulazione, ne abbrevierebbe significativamente quanto arbitrariamente i termini di scadenza.[1]” “…nel caso ora all’esame, la sanatoria…

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La tutela della detenzione/ospitalità nei rapporti tra familiari: le vicende collegate al rilascio del bene immobile

Tribunale civile di Bologna, ordinanza del 9.10.2018 – Sezione 2^, dott.ssa Gentili (inedita) Articoli 700 – 669 bis cpc  e segg.ti “Il ricorso è da riqualificarsi come richiesta di provvedimento cautelare d’urgenza di liberazione dell’immobile ERP, detenuto da….in forza di contratto di locazione, nei confronti del figlio …, che lo occupa contro la volontà della conduttrice, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 700 e 669 septies, comma 6^ cpc. Se è vero, infatti che il detentore, che non adempia ai propri obblighi verso il possessore, non interverte il possesso, allo stesso modo il detentore per ragioni di ospitalità che non libera l’immobile diventa semplicemente detentore sine titulo, essendo venuta meno la volontà che aveva legittimato l’originaria ospitalità”. FATTO La vicenda…

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Innovazione o modifica da giardino a parcheggio condominiale: non basta la maggioranza semplice dei condomini

Cass. Civ., VI-2 Sez. Civ., Ordinanza n. 10077 del 10 Aprile 2019- Pres. Pasquale D’Ascola – Rel. Cons. Stefano Oliva Art. 1120 c.c. – Art. 1136 c.c. Riforma 11 dicembre 2012 n.220 “In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la…

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La cessione del contratto ex art. 36 L. 392/78, la responsabilità del cedente e del cessionario nei confronti del locatore nelle cessioni “intermedie”

Art. 36 Sublocazione e cessione del contratto di locazione “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità per la perdita dell’avviamento commerciale sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.” Inquadramento generale L’esegesi dell’articolo 36 pone subito nel lettore la specifica attenzione che il legislatore del ’78, riservava alle locazioni ad uso diverso da…

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La nullità della delibera per eccesso di potere in ordine ai criteri di ripartizione delle spese condominiali del lastrico solare in capo ai soli utilizzatori

Corte d’Appello di Milano, III Sez. Civ., Sentenza  n. 5759 del 24 dicembre 2018 Art. 1123 c.c. – Art. 1135 c.c. –  Art. 1137 c.c. “L’assemblea non ha il potere di imputare al singolo condomino una particolare spesa anche se lo ritiene responsabile del verificarsi di un danno sulle parti comuni oppure in un’unità immobiliare di proprietà esclusiva. Esula infatti delle attribuzioni dell’assemblea quello di porre in essere una sorta di «autotutela privilegiata» rispetto alla posizione di qualsiasi altro creditore” “ Il condomino risponde dei danni da lui causati alle parti comuni solo se vi sia stato riconoscimento di responsabilità o all’esito di un accertamento giudiziale, non potendo l’assemblea, in mancanza di tali condizioni, porre a suo carico l’obbligo di…

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Ruolo e funzioni del Consiglio di condominio: ognuno al suo posto!

Cass. Civ., VI-2  Sez. Civ., Ordinanza n. 7484 del 15 Marzo 2019. Pres. Pasquale D’Ascola, Rel. Consigliere Antonio Scarpa Art. 1130-bis c.c.  – Art. 1135 c.c. – Art. 1136 c.c. – Art. 1137 c.c.  –  Art. 2697 c.c. Legge 11 Dicembre 2012 n. 220 Art. 100 c.p.c. – Art. 366 c.p.c. – Art. 369 c.p.c. “ Il comma 2 dell’art. 1130- bis, introdotto dalla legge 11 dicembre del 2012, n. 220, consente all’assemblea di nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. La stessa norma precisa che il consiglio di condominio ha “unicamente funzioni consultive e di controllo”, essendo l’organo votato a garantire una più efficiente e trasparente tutela…

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La tutela delle luci e vedute e il rispetto delle distanze tra fabbricati

Corte di Cassazione – Seconda sez. civile – Ordinanza n.04834/2019 Condominio – rapporti di vicinato – luci e vedute – pareti finestrate – balconi – distanza tra edifici – art.9 d.m. n.1444/1968 – art. 873 c.c. “…la giurisprudenza di questa Corte ha costantemente ribadito che, poiché nella disciplina legale dei “rapporti di vicinato” l’obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo in relazione alle vedute, e non anche alle luci, la dizione “pareti finestrate” contenuta in un regolamento edilizio che si ispiri all’art. 9 del d.m. n.1444 del 1968 – il quale prescrive nelle sopraelevazioni la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti – non potrebbe che riferirsi esclusivamente alle pareti munite di…

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Le spese per la conservazione della cosa comune. La valutazione dell’indifferibilità-urgenza ex art. 1134 c.c. e la sua applicazione anche nel condominio c.d. “minimo”

Corte di Cassazione – Seconda sez. civile – Sentenza n.17393/2017 Condominio – comunione – condominio minimo – delibera assembleare – indifferibilità-urgenza – art. 1134 c.c. – spese condominiali in assenza di delibera assembleare. “La Corte territoriale ha evidenziato che il fabbricato necessitava di opere di conservazione e miglioramento … secondo un’interpretazione condivisibile della nozione di indifferibilità-urgenza connessa anche alla oggettiva convenienza economica di effettuare tutti i lavori necessari nell’unico contesto temporale, nella prospettiva dell’analisi economica del diritto.” “… l’art. 1134 cod. civ. trova applicazione anche nel cosiddetto condominio minimo, e che pertanto il rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, in assenza di autorizzazione assembleare, presuppone l’urgenza …” Inquadramento generale Nella nota in commento, la…

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