Comunione – Condominio - Locazione

Attività di B&B in crescita, e i condomini contrari? Troppe agevolazioni?

Trib. Ord. Milano, 13 Sez. Civ. 8 maggio 2018 n. 2757. Dott.ssa Paola Barbara Folci ‘’ […] occorre valutare se il regolamento condominiale vieti o meno la locazione di breve ed anche di brevissima durata. La risposta non può che essere negativa tenuto conto del principio, pacifico, secondo il quale le clausole regolamentari che pongono limiti al diritto di proprietà del singolo condomino debbono essere interpretate con grande rigore dovendo risultare, ogni eventuale limite, quanto più possibile esplicito.’’ CASO Il Condominio cita in giudizio con rito di cognizione sommaria ex r.702 i cpc, una condomina, per far cessare l’attività di B&b o affittanza breve da essa intrapresa, poiché ritenuta illegittima  ed in divieto al regolamento condominiale. SOLUZIONE Il Tribunale di…

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Il rapporto di locazione si instaura validamente anche in assenza del certificato di abitabilità

Cassazione civile, Sez. III^, n.15378/2018 depositata 13.06.2018 “Il criterio rilevante sulla base dell’evoluzione della giurisprudenza è dunque non la mancanza della certificazione ma l’assoluta inidoneità del bene locato a poterla ottenere. Ed invero la circostanza dell’inidoneità dell’immobile ai fini del conseguimento dell’abitabilità  rileva ai fini non del consenso negoziale e della relativa patologia (determinando l’ipotesi dell’errore) ma dell’adempimento delle obbligazioni del conduttore riconducibili all’art. 1175, n.2 c.c. (mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto)”. CASO Come spesso accade nell’ambito della casistica sottoposta alla terza Sezione della Cassazione in materia locatizia, la vicenda trova origine in un procedimento di sfratto per morosità relativo ad un contratto ad uso diverso da abitazione, poi opposto, e culminato con una pronuncia di…

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Il condominio parziale e la ripartizione delle spese condominiali. Impugnazioni: delibere nulle ed annullabili. La responsabilità dell’amministratore

Trib. Milano, Sez. V^  Civ., Sentenza n. 8279 del 21 Luglio 2018 Art. 1123, 3° co, c.c.- art. 1137 c.c.- art 1138 c.c- art. 69 disp. Att. c.c. “Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto “condominio parziale’” derivano implicazioni inerenti la gestione e l’imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi e agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto[1]“; “La domanda di risarcimento danni va respinta non sussistendo alcuna responsabilità del condominio e dell’amministratore, essendo le delibere condominiali cui è stata data…

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Cittadino VS Ente Pubblico territoriale: mantenimento della cosa in buono stato locativo

Tribunale di Roma, Sez VI^, civ. Sent. n. 3668 del 16 febbraio 2018 Art. 1575 c.c. – Art. 1576 c.c. – Art. 1578 c.c. “Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 c.c. – la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento – quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione ’’…

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“Aspetto architettonico” e “decoro architettonico” nel diritto di sopraelevazione, due facce della stessa medaglia

Corte di Cassazione, VI^-2 Sez. Civ.,  Ord. n. 22156 del  12 settembre 2018 . Pres. Pasquale D’ascola – Rel. Consigliere Antonio Scarpa ‘’Non occorre che l’edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicchè la sopraelevazione realizzata induca in chi la guardi una chiara sensazione di disarmonia. Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche ’’. “…sicchè anche  l’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista”. CASO La ricorrente impugna la sentenza della…

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Danno patrimoniale e danno non patrimoniale per l’occupazione di un’area condominiale. Danno in re ipsa

Cass. Civ, Ord., Sez II civile, 4 luglio 2018, n. 17460 – Pres. D’ascola – Rel. Cons. Scarpa Cosa comune condominiale -Privazione dell’utilizzo di una cosa comune da parte di un condomino – Analisi dell’art. 2059 c.c., nozione di danno patrimoniale e danno non patrimoniale. Art. 92 c.p.c. “Ove sia provata l’utilizzazione da parte di uno dei condomini della cosa comune in modo da impedirne l’uso, anche potenziale, agli altri partecipanti, possa dirsi risarcibile, in quanto in re ipsa, il danno patrimoniale per il lucro interrotto, come quello impedito nel suo potenziale esplicarsi[1]. Non è invece certamente configurabile come in re ipsa un danno non patrimoniale, inteso come disagio psico-fisico, conseguente alla mancata utilizzazione di un’area comune condominiale, potendosi ammettere…

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La legittimazione ad amministrare delle società cooperative e l’obbligo di formazione per svolgere l’incarico di amministratore di condominio (art. 71 bis disp. att. c.c.)

Tribunale Ordinario di Bologna – Sezione Specializzata in materia di impresa – Decreto di rigetto n.12/2018 Società cooperativa a prevalente scopo mutualistico – amministratore di condominio – art. 71 bis disp. att. c.c. – art. 2049 c.c. – art. 2545 quinquiesdecies c.c “Non è in discussione la possibilità che una società anche cooperativa possa svolgere l’incarico di amministratore condominiale…Il fine mutualistico è pienamente compatibile con la prestazione di servizi a terzi, concretandosi detto fine nella creazione di occasioni di lavoro per i soci stessi”. “ La mancanza dei requisiti di formazione ex articolo 71 bis disp. att. cc non pare integrare un’ipotesi di grave irregolarità nella gestione, idonea a giustificare l’intervento dell’autorità giudiziaria ex articolo 2409 c.c., tenuto conto che…

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La simulazione relativa del contratto di locazione abitativo. Il rigore dell’onere della prova in capo al conduttore

Corte d’appello di Palermo – Sezione II civile – Sentenza 16 febbraio 2018 n. 327 Locazione ad uso abitativo – simulazione – nullità – equo canone – contratto di locazione transitorio. “In sostanza l’ipotesi di stipula di una locazione transitoria che non risponde a realtà perché il conduttore adibisce o ha adibito l’immobile ad abitazione stabile e primaria, ovvero ad abitazione stabile per motivi di lavoro, rientra nella tematica della simulazione; il conduttore che pretende di applicare le norme sulla locazione primaria (quanto a durata quadriennale ed equo canone) deve provare la simulazione, dunque la circostanza che il locatore, al momento della stipula della locazione, fosse a conoscenza della esigenza abitativa effettiva “primaria” del conduttore o aveva riconosciuto questa esigenza,…

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Il diritto di abitazione sulla casa coniugale in caso di successione ab intestato

Cass. Civ., Ord., Sez VI^-2^ civile, 5 giugno 2018, n. 14406/18 –Pres. Lombardo – Rel. Cons. Criscuolo Sussistenza del diritto di abitazione in favore del coniuge del de cuius. Riserva a favore del coniuge anche in caso di successione ab intestato. (Art. 540, 2.co.; c.c.; art. 1022 c.c.; art. 1026 c.c.); “Sebbene la disciplina dell’usufrutto e quella del diritto di abitazione divergano in parte, per attribuire il legislatore all’usufruttuario facoltà maggiori rispetto a quelle assegnate al titolare del diritto di abitazione, tuttavia la divergenza di valore tra i due diritti non può non tenere conto anche delle peculiarità del bene sul quale viene a costituirsi il diritto di abitazione”. “…La sussistenza del diritto di abitazione costituiva titolo legittimante il godimento…

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La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio: “gravi irregolarità” tipiche ed atipiche

Tribunale di Milano – Sezione Volontaria Giurisdizione – Sentenza 28 marzo 2018 n.955 Condominio – amministratore di condominio – artt. 1129, 1130, 1131 c.c. – art. 5 d.lgs. 28/2010 – art. 71 quater disp. att. c.c. – revoca giudiziale amministratore di condominio – nomina giudiziale amministratore di condominio. “Il riferimento alle controversie e quindi a procedimenti di natura contenziosa nonché alla violazione o errata applicazione della normativa condominiale avvalora il convincimento che la revoca dell’amministratore sia esclusa dalla previsione in questione, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione e che non ha ad oggetto la violazione o la errata applicazione, in senso stretto della normativa condominiale”. “…La regolare tenuta dei menzionati registri (anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, nomina e revoca amministratori,…

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