Comunione – Condominio - Locazione

Affitto stanze: il condominio lo può impedire?

Sublocazione parziale – simulazione contratto – attività di affittacamere/imprenditoriale e violazione regolamento di condominio da parte del proprietario originario locatore – legittimazione passiva e litisconsorzio. Tribunale di Milano – Sezione XIII^ civile – Sentenza 22 febbraio 2018 n.1947 [1]“In tema di condominio di edifici e nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro solo nell’ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di liticonsorzio necessario con il proprietario.  Tale situazione non si verifica invece nell’ipotesi in cui convenuto in giudizio sia soltanto il proprietario del locale…

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Locazione breve con cedolare “lorda”

Una delle novità più significative del modello Redditi 2018 PF riguarda l’impatto della nuova disciplina delle locazioni brevi, introdotta dal D.L. 50/2017 per tutti i contratti “brevi” stipulati a partire dal 1° giugno 2017. Una delle caratteristiche principali, e di vantaggio per il contribuente, è costituita dalla possibilità di applicare il regime della cedolare secca anche ai redditi derivanti dalle locazioni brevi, ferma restando la possibilità di applicare la tassazione ordinaria a scelta del contribuente (da esercitarsi direttamente all’atto della compilazione del quadro RB del modello Redditi). Tuttavia, non mancano i dubbi e le criticità per una corretta determinazione della base imponibile nel caso in cui il contribuente intenda optare (come spesso accade) per il regime della cedolare secca, poiché…

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Convalida dello sfratto per morosità e mediazione

Trib. Busto Arsizio 20 marzo 2018 Sfratto (procedimento per la convalida) – Opposizione dell’intimato – Mediazione – Obblighi del locatore – Rilascio (modalità e provvedimenti per il) – (art. 111 Cost.; art. 667 c.p.c.; art. 5-bis d.leg. 4 marzo 2010, n. 28) [1] Nel procedimento di convalida di sfratto per morosità l’onere di attivare la procedura di mediazione obbligatoria prevista spetta all’intimante. CASO [1] In un procedimento di convalida di sfratto per morosità l’intimato proponeva opposizione. Il giudice disponeva il mutamento del rito con ordinanza ex art. 667 c.p.c. Il giudizio, quindi, proseguiva nelle forme del c.d. rito locatizio. Nessuna delle parti, però, attivava la procedura di mediazione obbligatoria prevista dal d.leg. 28/2010. SOLUZIONE [1] Il Giudice riscontrava d’ufficio la…

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I valori deliberati dal Comune ai fini Imu sono inutili

Recentemente la Cassazione è tornata sul tema dei valori che devono essere assunti quale base imponibile per le aree fabbricabili e, soprattutto, sulla valenza da attribuire alle delibere comunali che fissano tali valori per zone omogenee. Si tratta di un tema dibattuto, dove recenti pronunce hanno assunto una posizione che lascia non poco perplessi. La posizione espressa nella ordinanza n. 4969 del 02.03.2018 porta a disconoscere l’effetto autolimitanteche dette delibere dovrebbero assumere: in tale pronuncia si afferma infatti che, quando da atti pubblici siano desumibili valori superiori a quelli tabellari, il Comune ha diritto a chiedere l’imposta sulla base di tali maggiori valori. Conseguentemente, i valori contenuti in dette delibere divengono, di fatto, inutili. I valori deliberati dal Comune Uno degli aspetti più delicati riguardanti la tassazione locale sui terreni edificabili è la determinazione della base imponibile:…

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L’Imu e la sovranità dell’incertezza del diritto

Sulle aree edificabili destinate all’esercizio di attività agricole (ovvero sulle quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla selvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali) vige una disciplina di favore ai fini Imu: qualora tali aree siano infatti possedute e condotte da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti alla previdenza agricola, esse non sono considerate fabbricabili e ma mantengono la condizioni di terreni agricoli. Nella circolare 3/DF/2012 il Dipartimento, analizzando attentamente il caso dell’utilizzazione agricola di un terreno edificabile, ribadisce un orientamento costante espresso dalla Corte di Cassazione (Cassazione, sentenza n. 15566/2010), secondo la quale in caso di comunione di un terreno edificabile in cui persista, per l’intero l’utilizzazione agro-silvo-pastorale ad opera di uno dei comproprietari (in possesso dei requisiti richiesti, ovvero CD/IAP iscritto alla previdenza agricola),…

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Esenzione Imu sulle aree esclusa per il collaboratore

La Cassazione continua nel solco della interpretazione restrittiva riguardante l’applicazione della finzione di non edificabilità delle aree: il beneficio deve infatti essere concesso solo al contribuente che risulta effettivamente coltivatore del fondo, escludendo ogni interpretazione estensiva. Nella recente ordinanza 3531 del 14 febbraio 2018, si esclude l’agevolazione per i terreni posseduti dall’agricoltore in pensione che riveste il ruolo di collaboratore dell’attività del figlio. La finzione di non edificabilità Nella definizione di area fabbricabile contenuta nell’articolo 2, lettera b), D.Lgs. 504/1992, era previsto che “Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell’articolo 9, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed…

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La fideiussione nel contratto di locazione

Molto spesso per i contratti di locazione, oltre al conosciuto deposito cauzione, può essere prevista anche una disposizione contrattuale con la quale è previsto l’obbligo di stipula e presentazione di una fideiussione, sia essa assicurativa o bancaria, sia per i contratti di locazione “a uso abitativo”, ex L. 431/1998, e sia per i contratti “a uso diverso da quello abitativo”, ex L. 392/1978. La polizza fideiussoria è regolamentata dal codice civile agli articoli 1938, 1956 e 1957, ove sono stabilite le regole di funzionamento di tale tipologia contrattuale che prevede la presenza di almeno tre soggetti. Sotto il profilo generale, infatti, con il contratto di fideiussione sorge l’obbligo in capo al fideiussore di garantire, a favore di un altro soggetto (c.d. creditore), l’adempimento di un debito altrui (c.d. soggetto garantito). In altri termini, con il contratto di…

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La disciplina delle autorizzazioni a nuovi impianti

Come noto, a partire dal 1° gennaio dell’anno scorso, è ammesso l’impianto o il reimpianto di vigneti da uva da vino esclusivamente nel caso in cui si sia in possesso di un’autorizzazione ai sensi dei DD.MM 12272/2015 e 527/2017. Inoltre, dette autorizzazioni sono gratuite e non possono essere oggetto di trasferimento tra produttori, perseguendo in tal modo, da un lato l’obiettivo di rendere velocemente utilizzabili le suddette agevolazioni e dall’altro di evitare speculazioni da parte dei titolari. In deroga a tale previsione è consentito il trasferimento delle autorizzazioni in ipotesi di successione sia mortis causa sia anticipata, fermo restando il rispetto dei criteri cui doveva soggiacere il de cuius, nonché in ipotesi di fusioni o scissioni a seguito delle quali l’originario titolare dei diritti non può mantenere la stessa personalità giuridica. Sempre al fine di contrastare possibili utilizzi elusivi che porterebbero a un utilizzo distorto del sistema nonché al venir meno del principio di proporzionalità nell’assegnazione,…

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I contributi al vitivinicolo della campagna 2016/2017

Agea, con le istruzioni operative n. 6 del 1° marzo 2017, ha offerto chiarimenti relativi all’accesso all’aiuto comunitario, regolamentato a livello nazionale con decreto Mipaaf n. 911/2017 e riservato alle imprese del settore vitivinicolo. A questo punto non rimane che le singole Regioni e le P.A. adottino gli atti necessari per rendere operativa l’agevolazione, individuando, nello specifico criteri di priorità, requisiti di ammissibilità e ulteriori condizioni di ammissibilità della spesa. Soggetti interessati, come anticipato, sono le imprese operanti nel settore vitivinicolo. In particolare, per poter accedere al contributo è necessario che l’impresa svolga almeno una delle seguenti attività: produzione di mosto di uve ottenuto dalla trasformazione di uve fresche da esse stesse ottenute, acquistate, o conferite dai soci, anche ai fini della sua commercializzazione; produzione di vino ottenuto dalla trasformazione di uve fresche o da mosto di uve da esse ottenuto, acquistate o conferite dai soci, anche ai fini della sua commercializzazione; elaborazione, affinamento e/o confezionamento del vino conferito dai soci, e/o acquistato anche ai fini della sua commercializzazione;…

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Pertinenze esenti ai fini IMU e TASI

Al pari degli immobili adibiti ad abitazione principale del contribuente (a destinazione abitativa censiti in categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9) sono esenti sia da IMU che da TASI anche le relative pertinenze. È però necessario definire con precisione quali e quanti fabbricati possono ottenere l’esonero dal prelievo. La definizione di pertinenza Ai fini ICI la definizione di pertinenza era demandata alle scelte del singolo Comune, che poteva introdurre a proprio piacimento nel proprio regolamento limitazioni quantitative e qualitative; in assenza di specifiche previsioni regolamentari, tutti gli immobili asserviti all’abitazione potevano beneficiare del medesimo trattamento, senza vincoli di numero e tipologia. Al contrario, con l’introduzione dell’IMU, si è assistito ad una definizione univoca del concetto di pertinenza: l’articolo…

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