Comunione – Condominio - Locazione

Sulla nullità della delibera di modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali ex art. 1123 c.c.

Cass. Civ., VI-2 Sez., Ord. n. 29220 del 13 Novembre 2018.- Pres. Pasquale D’Ascola- Rel. Cons. Antonio Scarpa Art. 1118 c.c. – Art. 1135 c.c.- Art. 1137 c.c. – Art. 1138 c.c. – Art. 1421 c.c. “Deve ribadirsi che una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., seppur limitata alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, va ritenuta nulla per impossibilità dell’oggetto, giacchè tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini,…

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Sulla declaratoria di nullità di delibera assembleare che approvava non all’unanimità l’installazione di un’antenna di telefonia mobile sul lastrico solare del terrazzo

Cassazione, VI-2 Sez. Civile, Ordinanza n. 24767 dell’ 8 Ottobre 2018- Pres.  Dott. Felice Manna – Rel. Cons. Dott. Antonello Cosentino “Il collegio rileva che l’oggetto del presente giudizio è l’annullamento della delibera assembleare di installazione dell’antenna sul lastrico, non la validità del contratto tra il condominio e l’operatore di telefonia. La deduzione secondo cui [omissis] avrebbe ratificato detto contratto, pertanto, rileva in causa esclusivamente sotto il profilo della astratta idoneità della dedotta ratifica a far venir meno l’interesse della condomina all’impugnativa della delibera’’. “Detto ingombro, ancorchè limitato, fosse sufficiente a compromettere l’utilizzo del lastrico solare in ragione degli elementi accessori dell’antenna…risolvendosi il motivo in una inammissibile contrapposizione dell’apprezzamento delle risultanze istruttorie operate dal giudice di merito”. FATTO La questione…

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L’amministratore condominiale uscente può citare sia i singoli condomini sia il Condominio per il rimborso delle spese anticipate in corso di mandato

Corte di Cassazione, II^ Sez. Civ.,  Ord. n. 27363 del 29 Ottobre 2018- Pres. Orilia – Cons. Rel. Bellini “La natura parziaria dell’obbligazione non limita la rappresentanza processuale dell’amministratore, il quale può indifferentemente evocare in giudizio i singoli condomini morosi, oppure il Condominio in persona dell’amministratore pro tempore, conseguendo così, in entrambi i casi, un titolo da mettere in esecuzione avverso i singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito”.   CASO La fattispecie in esame ripropone davanti al giudice di legittimità, la questione sulla solidarietà o parziarietà delle obbligazioni condominiali e sulla legittimazione processuale passiva in materia condominiale.    L’amministratore condominiale uscente citava in giudizio, il Condominio in persona dell’amministratore…

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Vietate le innovazioni in condominio quando rendono inservibile all’uso ed al godimento le parti comuni anche ad un singolo condomino

Cass. Civ., Sent., Sez II civile, 26 Settembre 2018, n. 23076 – Pres. Lina Matera – Rel. Cons. Antonio Scarpa Ascensore condominiale- Riduzione luce e aria- Delibere assembleari Art. 1120 c.c., art. 1121 c.c., art. 1137 c.c., art. 2043 c.c. “La delibera dell’assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo; quest’ultimo lamentando la nullità della suddetta delibera, ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l’attività svolta in suo nome, nonché le relative conseguenze patrimoniali…

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Attività di B&B in crescita, e i condomini contrari? Troppe agevolazioni?

Trib. Ord. Milano, 13 Sez. Civ. 8 maggio 2018 n. 2757. Dott.ssa Paola Barbara Folci ‘’ […] occorre valutare se il regolamento condominiale vieti o meno la locazione di breve ed anche di brevissima durata. La risposta non può che essere negativa tenuto conto del principio, pacifico, secondo il quale le clausole regolamentari che pongono limiti al diritto di proprietà del singolo condomino debbono essere interpretate con grande rigore dovendo risultare, ogni eventuale limite, quanto più possibile esplicito.’’ CASO Il Condominio cita in giudizio con rito di cognizione sommaria ex r.702 i cpc, una condomina, per far cessare l’attività di B&b o affittanza breve da essa intrapresa, poiché ritenuta illegittima  ed in divieto al regolamento condominiale. SOLUZIONE Il Tribunale di…

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Il rapporto di locazione si instaura validamente anche in assenza del certificato di abitabilità

Cassazione civile, Sez. III^, n.15378/2018 depositata 13.06.2018 “Il criterio rilevante sulla base dell’evoluzione della giurisprudenza è dunque non la mancanza della certificazione ma l’assoluta inidoneità del bene locato a poterla ottenere. Ed invero la circostanza dell’inidoneità dell’immobile ai fini del conseguimento dell’abitabilità  rileva ai fini non del consenso negoziale e della relativa patologia (determinando l’ipotesi dell’errore) ma dell’adempimento delle obbligazioni del conduttore riconducibili all’art. 1175, n.2 c.c. (mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto)”. CASO Come spesso accade nell’ambito della casistica sottoposta alla terza Sezione della Cassazione in materia locatizia, la vicenda trova origine in un procedimento di sfratto per morosità relativo ad un contratto ad uso diverso da abitazione, poi opposto, e culminato con una pronuncia di…

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Il condominio parziale e la ripartizione delle spese condominiali. Impugnazioni: delibere nulle ed annullabili. La responsabilità dell’amministratore

Trib. Milano, Sez. V^  Civ., Sentenza n. 8279 del 21 Luglio 2018 Art. 1123, 3° co, c.c.- art. 1137 c.c.- art 1138 c.c- art. 69 disp. Att. c.c. “Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto “condominio parziale’” derivano implicazioni inerenti la gestione e l’imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi e agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto[1]“; “La domanda di risarcimento danni va respinta non sussistendo alcuna responsabilità del condominio e dell’amministratore, essendo le delibere condominiali cui è stata data…

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Cittadino VS Ente Pubblico territoriale: mantenimento della cosa in buono stato locativo

Tribunale di Roma, Sez VI^, civ. Sent. n. 3668 del 16 febbraio 2018 Art. 1575 c.c. – Art. 1576 c.c. – Art. 1578 c.c. “Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 c.c. – la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento – quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione ’’…

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“Aspetto architettonico” e “decoro architettonico” nel diritto di sopraelevazione, due facce della stessa medaglia

Corte di Cassazione, VI^-2 Sez. Civ.,  Ord. n. 22156 del  12 settembre 2018 . Pres. Pasquale D’ascola – Rel. Consigliere Antonio Scarpa ‘’Non occorre che l’edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicchè la sopraelevazione realizzata induca in chi la guardi una chiara sensazione di disarmonia. Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche ’’. “…sicchè anche  l’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista”. CASO La ricorrente impugna la sentenza della…

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Danno patrimoniale e danno non patrimoniale per l’occupazione di un’area condominiale. Danno in re ipsa

Cass. Civ, Ord., Sez II civile, 4 luglio 2018, n. 17460 – Pres. D’ascola – Rel. Cons. Scarpa Cosa comune condominiale -Privazione dell’utilizzo di una cosa comune da parte di un condomino – Analisi dell’art. 2059 c.c., nozione di danno patrimoniale e danno non patrimoniale. Art. 92 c.p.c. “Ove sia provata l’utilizzazione da parte di uno dei condomini della cosa comune in modo da impedirne l’uso, anche potenziale, agli altri partecipanti, possa dirsi risarcibile, in quanto in re ipsa, il danno patrimoniale per il lucro interrotto, come quello impedito nel suo potenziale esplicarsi[1]. Non è invece certamente configurabile come in re ipsa un danno non patrimoniale, inteso come disagio psico-fisico, conseguente alla mancata utilizzazione di un’area comune condominiale, potendosi ammettere…

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