Comunione – Condominio - Locazione

I frontalini dei balconi sono parti comuni, (se ed) in quanto aventi valore ornamentale della facciata dell’edificio

Corte di Cassazione – seconda sezione civile – ordinanza n. 27413 del 29 ottobre 2018 Condominio – facciata, balconi e frontalini – parti comuni dell’edificio – mancata prova di titolo contrario –regolamento condominiale (assembleare) e inderogabilità della legge Riferimenti normativi: art. 1117 c.c. – art. 1118 c.c. – art. 1138 c.c. “… Deve, quindi, trovare conferma in questa sede il principio secondo cui gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione…

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Impugnativa delibera assembleare, distacco dal riscaldamento condominiale – intervento di terzo

Tribunale civile di Milano, Sez. 3^, 10 gennaio 2017 n.187. Art.1136 c.c. – art. 1120 c.c. – 105 c.p.c. “Tanto rilevato in fatto e diritto ed in mancanza di diversa allegazione e prova, osserva questo giudice che seppure l’odierno attore, in linea di principio, ha diritto d rinunziare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento ed a distaccarsi dallo stesso, non ostandovi alcuna norma regolamentare contrattuale; invece, per quanto emerso in fatto, il distacco in questione comporterebbe per i restanti condomini e per l’impianto condominiale quegli squilibri dell’impianto ed aggravi di spese di gestione e manutenzione dello stesso, che sono ostativi al legittimo distacco” FATTO La fattispecie riguardava l’impugnazione di una delibera condominiale da parte di un condomino, cui era stata negata…

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Norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato

DL. 34/19 CONVERTITO IN LEGGE 58/19, art. 19 bis: Il quarto periodo del comma 5 dell’articolo  2  della  legge  9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio. La durata dei contratti di locazione. E’ noto che la materia delle locazioni immobiliari ad uso abitativo ha attraversato “epocali” trasformazioni, che hanno interessato principalmente le vicende legate alla durata del contratto. L’originario “blocco contrattuale” rappresentato dal regime vincolistico della legge 392/78 (c.d. legge dell’equo canone), ha visto il graduale superamento, dapprima ad opera della disciplina della L.359/92 c.d. “dei patti in deroga” e da ultimo ha trovato compimento nella L.431/98, che oramai da circa venti anni,…

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Il frazionamento orizzontale dell’originario unico appartamento in due unità non comporta la revisione delle tabelle millesimali

Corte di Cassazione – Seconda sez. civile – Sentenza n. 15109/2019 Condominio – rapporti condominiali – frazionamento orizzontale – tabelle millesimali – art. 1123 c.c. – art. 69 disp. att. c.c. – art. 1138 c.c. – art. 23, L. 220/2012. “…le tabelle millesimali possono essere rivedute o modificate solo in caso di notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. E del resto, anche la recente riforma del condominio attuata con la legge n.220 del 2012, ha riservato la modifica delle tabelle millesimali alle ipotesi in cui, a causa delle mutate condizioni di una parte dell’edificio, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.”…

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La responsabilità ex art. 2051 c.c. del condominio

Corte di Cassazione – Sesta sez. civile-3 – Ordinanza n. 15839/2019 Condominio – art. 2051 c.c. – art. 2043 c.c. – art. 1227c.c. CASO La controversia origina da una vertenza tra un terzo ed il Condominio ed attiene all’applicabilità della responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c., in capo al Condominio ed in ragione dei danni occorsi al terzo per caduta accidentale, originata nel mentre transitava a piedi in prossimità di attività commerciali insistenti nel complesso condominiale e cagionata dalla presenza di residui di cibo misti a neve lungo il marciapiede. Il Condominio negava la propria responsabilità e in via cautelativa evocava in giudizio a manleva e garanzia, la propria compagnia assicuratrice della responsabilità civile. Il Tribunale civile…

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Impugnazione delibera assembleare, per l’individuazione della competenza per valore, conta il “thema decidendum” e non “quid dispuntandum”…

Corte di Cassazione, VI^-2  Sez. Civ. Ordinanza n. 21227 del 28 agosto 2018  Presidente Dott. Pasquale D’ascola – Rel. Consigliere Dott. Antonino Scalisi Art.1137 c.c. – L. 69 del 2009- Riforma L. 11 dicembre 2012, n.220 “Ai fini della determinazione della competenza per valore, in relazione a una controversia avente a oggetto il riparto di una spesa approvata dall’assemblea di un condominio, anche se il condominio agisce per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo di pagamento sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare, bisogna fare riferimento all’importo contestato, relativamente alla sua singola obbligazione, e non all’intero ammontare risultante dal riparto approvato dall’assemblea di condominio, poiché in generale, allo scopo dell’individuazione dell’incompetenza, occorre avere riguardo al “thema decidendum”, invece che al “quid disputandum”;…

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L’avviso di convocazione all’assemblea condominiale. Fa prova dell’intervenuto ricevimento, la spedizione o la ricezione?

Corte di Cassazione, Sez. II civile, Sentenza n. 8275 del 25 marzo 2019 – Pres. Stefano Petitti – Cons. Rel. Milena Falaschi Art. 1135 c.c. – Art. 1137 c.c. – Art. 1335 c.c. –  Art. 66 Disp. Att. c.c. (ante riforma) “In tema di condominio, con riguardo all’avviso di convocazione di assemblea ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. (nel testo ratione temporis vigente), posto che detto avviso deve qualificarsi quale atto di natura privata (del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge, dall’applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari) e in particolare quale atto unilaterale recettizio ai sensi dell’art. 1335 c.c., al fine di ritenere fornita la prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque…

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La natura dell’obbligazione di pagamento di oneri condominiali da parte del conduttore a beneficio del locatore, e l’altruità del conduttore rispetto ai rapporti condominiali, sono dirimenti nell’impedire il reato di appropriazione indebita

Corte di Cassazione – Seconda sezione penale – Sentenza n. 8922/2019 Condominio – locazione – obbligazioni – appropriazione indebita  “L’autonomia dei rapporti descritti, rende palese l’impossibilità logica di ritenere che le somme oggetto delle obbligazioni contrattuali, pur se riferite alle spese condominiali, una volta consegnate al locatore possano ancora ritenersi di proprietà dei conduttori, non risultando in alcuno modo che i conduttori possano essere considerati debitori in via diretta del condominio.” “Il condominio e, per esso, i singoli condomini possono far valere le loro ragioni creditorie relativamente al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di altro condomino e non già nei riguardi del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti…

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La rilevanza dei rivestimenti esterni pregiati e dei fregi decorativi dei balconi, “cartina di tornasole” per l’attribuzione della spesa di manutenzione al singolo proprietario e/o al condominio

Tribunale di Roma, Sez. V^ civile, Sentenza n.20202 del 23 ottobre 2018, Giudice Dott. Roberto Ghiron Art. 1117 c.c.  “Pertanto i balconi aggettanti non costituiscono proprietà comune fra i condomini e non hanno funzione comune ma esclusiva sì che gli oneri di manutenzione debbono essere sopportati solo dai proprietari dei balconi aventi tali caratteristiche. Solo laddove i balconi rechino rivestimenti esterni pregiati o fregi decorativi ed ornamentali sì da conferire al fabbricato un profilo estetico più gradevole, tali parti dei balconi debbono considerarsi comuni.[1]” FATTO Con atto di citazione un condomino chiamava in giudizio il condominio chiedendo l’illegittimità di una delibera condominiale, che aveva ad oggetto la ripartizione di spese inerenti lavori straordinari per il restauro di facciate, balconi e…

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I limiti dell’articolo 1102 c.c.

Corte di Cassazione – Sesta sez. civile-2 – Sentenza n. 7618/2019 Condominio – art. 1102 c.c. – art. 116 cpc. “…deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione – mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura – di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà[1]” “…la violazione dell’art. 116 cpc è idonea ad integrare il vizio di cui all’art. 360, n.4, c.p.c. solo quando il giudice di merito disattenda tale principio in assenza di una deroga normativamente prevista, ovvero, all’opposto, valuti secondo prudente apprezzamento una prova…

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